◎李宇嘉

　　近期，工農中建四大銀行在深圳的分行，相繼收緊了針對仲介從業人員的房貸。其中，中行深圳分行抬高仲介購買二手房的貸款門檻，原先只需在深連續繳滿一年社保，現在則需三年，而且須是公積金組合貸款；建行則規定，仲介買房首付一律四成，配偶一方為仲介者按此執行；工行要求，非深圳戶籍二手房交易定金控制在成交價的5%以內，深圳戶籍控制在10%以內。

　　天天接觸買賣房産，哪些房子被低估、哪些房子升值潛力大，沒有誰比仲介從業人員更清楚。據筆者調研，之所以銀行收緊針對仲介人員的房貸，導火索就是近期仲介人員大規模炒樓，特別是出現了合夥或眾籌炒房的現象。事實上，仲介從業人員的收入並不高、收入水準不可持續，也不具備購房和房貸支付能力。之所以炒房成風，主要在於其對後市過於樂觀。另外，通過定金收據造假，提高房屋評估值，從而降低首付也起到推波助瀾的作用。

　　仲介炒房在深圳歷來都有，但是銀行收緊針對仲介從業人員的房貸，這還是第一次。同仲介一樣，發放房貸的銀行也是通過遞交的材料掌握樓市微觀資訊，從而窺探到存在的問題或可能出現的風險。四大行收緊仲介從業人員房貸，折射出銀行開始關注深圳樓市風險，也讓2015年以來深圳樓市的投資客浮出水面。

　　相比以往，深圳居民投資房地産的模式升級了。首先是出現了“買房票”、“養房票”的現象。據悉，2015年初深圳私下成交的“房票”價格是8000元，到當年末已漲到3萬~5萬元；其次是杠桿率抬升，出現了通過消費貸款、信用貸款、民間借貸湊首付或支付房款，通過眾籌方式買房等“加杠桿”現象；最後，仲介協助偽造材料，提高房屋評估值，實現“高評高貸”，間接降低了首付比例。

　　有人將本輪深圳樓市空前的牛市稱為“杠桿牛”。目前，深圳存量商品住房不到北京、上海的一半，但房貸數額卻比北京、上海還高，可見杠桿率之高。在房貸政策外“加杠桿”，本質上就是“次級貸款”，即給不符合房貸條件的人發放了貸款。對於總體收入較低、收入不穩定，房貸負擔能力不足，靠成交量吃飯的仲介從業人員來説，給予其合夥或眾籌貸款，這是最典型的“次級貸款”。

　　但事實上，這部分“次級貸款”還是少數。2015年以來，各大銀行（特別是中小銀行）大量發放用房屋抵押的消費貸款，這些貸款很多又流入樓市。特別是深圳房價快速上漲，很多投資客通過消費貸款的形式，將手上房屋的增值部分套現，然後再拿去炒房，或者乾脆以銀行流水來申請利率更高的信用貸款來炒房。

　　因此，在原有的住房按揭貸款市場之外，又形成了一個新的、隱蔽的“加杠桿”貸款市場。這樣，差別化的個人住房信貸政策就被突破了，整體購房杠桿率提高。由此，筆者判斷，針對炒房大軍的貸款中，絕大多數是“次級貸款”。

　　當然，由於我國“零首付”很少，加上房貸也沒有被證券化、衍生化，銀行很關注房貸風險，因此，我國不會出現美國式的“次貸危機”。

　　但是，類似深圳這樣的大城市，租售比僅2%~3%，投資客並不靠租金來獲得長期收益，他們看重的是房價上漲後的差價。當未來收入下降了，或者銀行全面收緊房貸，再或者房價上漲的預期減弱導致拋盤增加時，就會出現房貸“斷供”，銀行房貸風險就會暴露。

　　上一波深圳仲介“炒房潮”發生在2007年，隨後央行全面收緊房貸，導致深圳樓市大幅度回調，同時也出現了大量的房貸“斷供”。此次在深四大銀行收緊對仲介從業人員的房貸，事實上是為了防範類似風險。

　　筆者認為，仲介炒房僅僅是深圳炒房群體中的一部分，但其暴露了此輪深圳房價暴漲的重要動力——加杠桿下的投資客。

　　因此，四大銀行收緊對仲介的房貸政策可能是一個轉捩點。由於因城施策、發揮地方主體責任、制定差別化住房信貸政策的落地，深圳樓市持續預期的房貸寬鬆或許要逆轉了。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）