泛珠江新城學區化正式劃定 暫對小學入學影響不大

　　日前，廣州市天河區泛珠江新城學區成立大會在天河中學珠江新城校區舉行，這標誌著天河CBD泛珠江新城學區化正式劃定。根據2015年廣州市教育局年前發出的招生方案，廣州越秀、天河等五區將在全區範圍實現“學區化”辦學，“學區化”是否意味著學位房含金量下降？對此，有業內人士表示，廣州的學區化現階段對小學入學影響不大，目前更多的是考慮小升初。而已經開始實行學區化的天河，學位房漲勢依然生猛，據悉，珠江新城有學位房去年四五月份的成交價在450萬元左右，到年底相似戶型面積的單位成交價已經到550萬元了。仲介置業專家認為，天河實行學區化辦學，學位房價格或會更穩定。文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　據了解，天河新整合的五大學區籌備工作基本完成，這些學區會更大限度地實現資源共用，而升學政策就保持不變，包括泛珠江新城學區：天河中學、天河外國語學校為龍頭，帶動18所中小學；體育中心、天河北、五山學區：47中學為龍頭，帶動13所中小學；東圃學區：東圃中學為龍頭，帶動22所中小學；龍洞學區：89中學為龍頭，帶動11所中小學；沙河學區：75中為龍頭，帶動6所中小學。據悉，天河早就實行學區化，現在來看，天河區的學區化，並不會打破地段，也不會按照同一學區內搖珠升學。天河的每一個學區都會遵循小學按地段入學，小升初對口直升的升學方式。學區的劃分並不影響現行招生政策。也就是説，學位房還會是學位房。

　　實行學區化讓教育資源共用

　　據介紹，學區化的意義是讓教育資源共用，比如即使原來學校資源不夠優越，也可以通過學區化後獲得名校級的資源。學區化後，學生可以從小學開始了解初中，從初中了解高中，還可以提前接觸中學課程、中學老師的教育方法，接觸特色課程。據悉，天河還將引入智庫和第三方測評機構，學區內哪個學校發展得快哪個發展得慢，都由第三方來評價，追求各學校均衡發展。這樣一來，也更有利於控制學位房。

　　泛珠江新城學區正式劃定，學區由20間中小學構成：以天河中學、天河外國語學校為龍頭，帶動四十四中學初中部、天榮中學、華穎外國語學校、南國學校、獵德實驗學校、陶育實驗學校、體育東小學、冼村小學、暨大附中、員村小學、昌樂小學、石東小學、華融小學、實驗一小、石牌小學、龍崗路小學、體育西小學、華成小學等18家義務階段學校共同發展。學區化具體的影響還看不出來，但珠江新城的學位房的價格卻表現出明顯的升幅。

　　中原地産盈嘉花園高級營業經理陳學良表示，珠江新城內學校不多，學位房交易比較活躍的是中部區域，尤其是年底成交。想今年9月入學的多在去年年底和今年年初就完成學位房的購置，去年三四月，珠江新城學位房價格基本在4.2萬~4.3萬元/m2，目前不少單位超過5萬元/m2。如保利心語108平方米左右的三房，去年四五月份成交價在450萬元左右，現在同樣的戶型單位則要550萬元了。陳學良表示，泛珠江新城學區化正式劃定，區域內的教育資源更加優越，學位房仍有升值空間。目前，天河區一手新房價格都不低，位於植物園板塊的寶翠園要3萬多元/m2，珠江新城的單位價格以4萬多元/m2為主，還是較有吸引力的，尤其目前相對年中放盤供應量稍多一些，有不少買到筍盤的機會。

　　華成、體育西小學學位房看漲

　　合富置業高級營業經理魏力有表示，現在華成小學是區一級小學，如果華成小學納入泛珠江新城學區，對周邊房源銷售有很大幫助。入讀華成小學的房源主要有中怡城市花園、天譽花園、 薈雅苑等。其中，中怡城市花園二手均價約3.5萬元/m2，薈雅苑二手均價約2.6萬~2.7萬元/m2，天譽花園一期均價約2.5萬~2.6萬元/m2，二期均價約2.8萬~3萬元/m2。買華陽小學房源的買家都是衝著其學位而購買的，而買華成小學所處的體育西板塊房源的買家主要是求交通、生活等方面的方便，並且有部分買家已經有華陽小學的房源，是為改善而購買，而並不追求名校學位。另外，如果是買樓梯樓的買家，是因為這裡的價格便宜。

　　合富置業天河南二路分行主管韋茂永表示，體育東小學的學位房，目前供應的房源比較多，如六運小區等入讀體育東小學的學位房，二手均價約2.5萬~2.6萬元/m2。因為體育西小學是市一級小學，而體育東小學是省一級小學，所以體育西小學的學位房銷售行情沒有體育東小學的學位房旺。入讀體育西小學的樓梯樓二手均價約是2.4萬~2.5萬元/m2。

　　置業幫

　　買樓贖契做按揭 仲介角色不可或缺

　　房屋買賣“大喇喇”幾十萬上百萬甚至過千萬，買賣雙方各自有顧忌，處理按揭的房屋時尤為明顯——持證交易的業主覺得買方只付了首期，尾款如果撤銷貸款，自己就“沒了個房子”；業主的房屋仍在按揭中，買方先行支付首期墊資贖契，也擔心被業主騙去錢財。按揭仲介人士表示，由於買賣雙方天然的不信任以及贖契或按揭過程中涉及已出新證的情況，更需要按揭仲介的居間角色。

　　問題一：銀行已出同貸書，業主收了首付款並過戶，如何保證買家不去撤銷貸款？

　　記者解答：銀行已出同貸書，業主收首期款並過戶，這個過程在市房地産交易登記中心會進行一個“閉環”操作，即過戶—入押—出新證都是在房地産交易登記中心內進行，不會經買家的手，等入押放款後，買家可拿到備註了他項權利的房産證。如果買家在出同貸書和遞件之前撤銷貸款申請，這種行為等同違約，也要受到買賣合同的條款約束。在辦理銀行貸款申請過程中，業主需要簽署房屋作為抵押物的同意書，這個同意書僅是在按揭合同生效後才起作用，業主不必擔心簽署有關同意書就相當於“沒了間屋”，但業主的房産證應當保管好，在遞件時才提交給交易登記中心。如業主擔心買家遞件前突然撤銷貸款，可在簽合同時要求高額的定金（不得超過樓款的10%），因買家如果稍後違約，需要賠償雙倍定金，但這需要買賣雙方協商，從買家角度看，他們也會盡可能在遞件前少付定金，因此雙方協商達成一致，合同方可成立。

　　問題二：賣方要求買方代贖契，且數額較大，如何做才能保障買方的資金安全？

　　記者解答：業主的房屋在按揭中，進行交易的方式有轉按和贖契，轉按是“閉環操作”，銀行的他項權利人改變，對銀行來説是“左手交右手”的關係，這種交易方式最安全。據按揭仲介人士透露，買家傾向的按揭銀行條件未必能在原貸款銀行得到滿足，且出於貸款業績的考慮，原按揭銀行必須要求轉按需在原按揭銀行辦理，就算是轉一個支行都不可以，因此實際上轉按宗數不多。

　　第二種方式是贖契，業主先提前還款再進行持證交易。如果買家是一次性付款，業主要求買家提前支付部分首付來贖契的情況較常出現，因為買家也不需要做按揭。即使是買家需做按揭，業主也希望提前拿到首期來贖契。由於贖契是業主單方操作，不涉及交易環節，很容易出現買家“錢房”兩空的情形，墊資贖契的錢花去了，但業主拿到新證卻消失無蹤或者一房二賣。

　　買家應盡可能爭取有利於自己的條款：一，要求業主自行墊資贖契，或者讓業主自行使用擔保贖契，這種操作完全不需要買家提前支付首期進行贖契，對買家最有利；二，如業主必須要買家贖契，且買家又十分喜歡該盤源，那麼在墊資贖契過程必須要由按揭仲介進行監管，具體操作如下：買家和賣家與仲介簽訂三方合同，約定由買方墊資贖契；業主向銀行提出申請提前還款，在此過程中買家的身份證和銀行卡、存摺需由仲介保管，業主的網上銀行、手機銀行需取消，支付平臺解綁銀行卡和折，買家在得到銀行通知需要存入提前還款的金額才進行轉賬，按揭仲介敦促銀行進行扣款，以確保在此過程中有關資金不會被業主挪用。業主提前還款成功後，按揭仲介憑業主委託書、身份證、房産證到房地産交易登記中心涂銷抵押登記，出新證後仍由按揭仲介保管，並立即啟動交易流程。 記者李鳳荷