大城市在漲 小城市在跌

　　證券時報記者 陳英

　　2015年最後一個月的全國樓市數據已出爐，北上廣都看不懂深圳，住宅房價繼續領漲全國樓市，羊年樓市完美收官。

　　甭管連夜排隊搶房的新聞是不是真的，實在的數據擺在那兒，你不得不信，深圳的房價還在漲。不僅如此，全國範圍來看，房價上漲的城市數量有所增加。12月份，全國70個大中城市中，39個城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲，較11月份的33個有所增加。4個城市的價格指數較上月持平，其餘27個城市則環比下跌。其中，住宅銷售價格漲幅最大的五個城市依次為：深圳（3.2%）、上海（2.1%）、廈門（1.3%）、南京（1.2%）和杭州（1.2%）。整體來説，70個大中城市新建商品住宅平均銷售價格環比上漲0.21%，為連續第8個月上漲，是繼9月份之後最大單月漲幅，平均銷售價格較去年同期上漲0.27%。

　　顯然，一線城市住宅銷售價格表現依然優於其他線城市，深圳房價以3.2%的漲幅再度領跑全國，同比漲幅達47.5%。第一太平戴維斯認為，因近期住宅成交強勁，一線城市待售庫存接近最低水準。北上廣深四座一線城市持續吸引公司開業或擴張，推動就業、人口流入和薪酬增加，同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用，預計未來房價將繼續保持上揚態勢。

　　有個數據值得關注的。2015年，北京房價指數漲幅為國內第三，位居深圳和上海之後。不同於許多其他城市的是北京商品房分類價格指數表現。儘管北京新建商品住宅價格指數同比上漲10.4%，但分面積段來看，90平米以下住宅的房價指數同比下跌了2.1%，而大戶型（144平米以上）房價指數則同比上漲17%。同時，從指數來看，北京各面積段二手住宅房價表現均優於一手市場，平均同比漲幅為20.8%。據第一太平戴維斯分析，北京小戶型房價的走跌很大程度上是歸因于2013年末北京政府推出的自住型商品房及其新政——對於全市符合限購條件的家庭，可購買此類住房，其價格一般比周邊商品住房低三成左右。此類住房面積均小于140平米，其中多數小于90平米。由於此市場供不應求，因此通常採取搖號的方式以確定最終的購房者。北京自住型商品房成交佔比總成交量約35%。儘管難以將自住型商品房同其他住房數據獨立分析，然而從北京大戶型（144平米以上）房價增幅達17%以及小戶型的歷史表現優於大戶型來看，假若在整體研究時將自住房剔除，北京全市房價漲幅或同上海不相上下。

　　數據還表明，一、二線城市和低線城市之間分化明顯。一、二、三線城市房價指數環比漲幅擴大，四、五線城市則環比繼續走跌，同比來看，一線城市房價指數同比漲幅高達21.33%。二線城市中表現最優的四個城市為：廈門（1.3%）、南京（1.2%）、杭州（1.2%）和天津（0.9%）。儘管今年上半年廈門住宅價格表現並不突出，但下半年重拾漲勢。從累計漲幅來看，華東地區二線城市中南京表現最優，環比、同比漲幅分別達1.2%和7.9%，自指數基準時期（2010年12月）累計上漲22.8%。東北地區表現依然最不盡如人意，房價指數平均環比下跌0.24%，同比跌幅達2.54%。

　　儘管房地産投資增長繼續放緩（1-11月同比漲幅1.3%），但市場情緒偏樂觀，且普遍預期未來仍有支援樓市發展措施出臺，預計一線及核心二線城市仍會持續良好表現。雖然重點城市房地産市場表現積極，但整體而言，全國房地産市場並不景氣。未來預計低線城市將出臺更多定向支援性舉措以刺激房地産市場，而開發商則一方面致力於去庫存，另一方面在當前信貸環境寬鬆的背景下積極發行國內債券以實現融資。樓市雖然並未出現類似2014年下半年的大幅下跌表現，但仍需政策支援以扭轉當前現狀。