農民進城購房，眉山市政府給予補貼

　　深閱讀

　　□本報記者 熊筱偉

　　化解房地産庫存，進城農民是否可以擔當主力？

　　這個課題，眉山已經開始探索。去年5月，該市在我省率先出臺政策，對進城購房的農民給予每平方米200至300元的政府補貼。去年底，中央明確提出將推進農民工市民化作為化解房地産庫存的重要方式之一，眉山卻從今年1月不再繼續執行該政策。該市房地産管理局局長朱典祺表示，長期的、特定針對農民工的類似補貼，或將不再出現。

　　個中緣由，耐人尋味。在“房地産去庫存”成為我省乃至全國重要命題的當下，眉山的探索究竟效果如何？記者近日實地探訪眉山，了解其實施補貼政策的實際成效。

　　補貼出籠

　　商品房可售週期達17至18個月，去庫存成當務之急

　　王鵬銘是眉山市房企陽光置業的副總經理，每天都在盤算著庫存量、資金鏈。而10公里外的工地上，來自眉山市三蘇村的裝修工鄭建軍，每天在攢勁兒掙錢，只為了圓城裏買房的“小夢想”。

　　看似沒有交集的兩人，對去年4月27日當地發佈的一紙文件表現出同樣的興奮，兩人評價如出一轍：“簡直是及時雨！”

　　這份由眉山市委市政府辦公室印發的《關於引導鼓勵農村居民進城落戶促進城鄉統籌發展的試行意見》，明確提出將給予進城購房的農民以補貼。在各區縣的實施辦法中，補貼被具體細化為：財政每平方米補貼200至300元；協調房産企業自願給購房農民每平方米補貼200元。政策適用時間統一為2015年5月至12月底。

　　眉山市房地産管理局一位負責人表示，補貼政策主要是為化解當時相對較高的房地産庫存。2015年初，僅中心城區即有商品房庫存約230萬平方米，可售週期為17至18個月。而正常可售週期，應在12個月或以下。“如不迅速化解庫存，就可能引發房地産商資金鏈斷裂、出現爛尾樓、購房合同違約、政府信訪壓力、銀行金融風險等一系列經濟和社會問題。”

　　對象爭議

　　補貼對象只有農民，政策是否公平？

　　去年7月，是補貼政策的一個分界點：之後每平方米政府補貼就會從300元降至200元。一位知情人士認為，這是為刺激觀望者趕快“下手”。

　　張敏（化名）開了一家二手房仲介，店舖斜對面就是農民工集聚的眉山市人力資源市場。她至今仍記得，去年7月每天都有農民工興衝衝進店看房，又失望離開——二手房不在補貼之列。“都是解決農民住房，為啥子買新房才有補貼？”而作為城市居民，她無法享受補貼，“我剛需都還沒滿足，沒人補貼；農民在城裏買200平方米豪宅，也拿補貼。這算不算歧視城裏人？”

　　房地産專家易憲容在接受本報記者採訪時亦表示，補貼款來自財政，這更像是用多數人利益補償少數人，難言公平。

　　眉山市房地産管理局相關負責人回應，化解新房庫存是補貼目的之一，故未覆蓋二手房；補貼未對農民購買商品房面積進行限制，是當初有欠考慮；至於公平性問題則見仁見智，“也可以理解為城市反哺農村。”

　　一位知情人士透露，之所以補貼範圍限制為農民，是擔心補貼有被解讀為“政府刺激房地産市場”的風險。直至中央明確提出推進農民工市民化以化解房地産庫存後，這一顧慮才算打消。

　　稅收爭議

　　補貼購房，財政收支到底劃不划算？

　　去年11月11日，眉山市住房和城鄉建設局、眉山市地稅局內部印發了一份《關於2015年1—9月全市房地産稅收相關情況的報告》，稱補貼政策出臺後，“出現了房地産市場購銷兩旺，而同期稅收減少的現象。”該報告分析，稅款是在購房後房地産完工、過戶等多個環節逐步徵收，因此有滯後性，要在購房一二年後才能逐步完成徵稅。“房地産相關稅是地方財政‘命脈’，關係重大。沒有稅收，政府也就沒錢給出補貼。”一位知情人士認為，稅收是執行進城農民購房補貼的關鍵問題之一。

　　眉山市地稅局副局長李祥認為，補貼政策會給地方財政帶來正面影響，因為“賣出房子，政府就能收稅。”房地産交易環節的稅收約佔商品房銷售價的9.25%到11.25%，眉山市商品住宅銷售均價為每平方米4090元，照此計算，政府每平方米補貼200元，可在交易環節獲得稅收約400元。“經濟下行壓力加大，政府財政本來就緊張。給購房者現金補貼、還不能及時彌補，‘多出少進’，可能會在短期加劇財政緊張。”一位業內人士認為。

　　從年底數據看，眉山市建築安裝房地産業稅收同比下降4.45%，佔全市稅收總量51.8%，比前年減少4.65個百分點。“主要是受大環境和稅收滯後性影響。但如果沒有購房補貼（促進）交易，稅收情況或將更惱火。”李祥認為。

　　效果爭議

　　去庫存效果明顯，只是刺激農民提前買房？

　　楊濤拿著去年全年銷售數據向記者介紹時，忍不住咧嘴笑了——他擔任經理的眉山市凱旋國際公館項目，2015年初，庫存商品房約1500套，到12月底已只剩60多套，“如果沒有刺激政策，要大概2年（庫存才賣得完）。”

　　對購房補貼對“去庫存”的作用，楊濤和他的同行用亮眼的業績，給出了正面回答。截至去年12月，眉山市商品房成交面積同比增長38.38%。實施購房補貼政策的5至12月，商品房成交面積同比增長59.62%。商品房可售週期從年初的17至18個月，降至年底的約14個月。

　　朱典祺認為，政策“去庫存”效果明顯。考慮到目前的大環境，上述的增長數字尤其來之不易。

　　也有一份內部材料提出，“此次優惠補貼政策的邊際效應呈遞減趨勢”——也就是説，政策的拉動作用隨時間推進而減弱。材料顯示，去年5至7月，眉山市商品房銷售面積環比增長59.89%，8月環比下降66.54%，9月環比增長38.28%，10月1日至25日環比下降13.45%。預計11月至12月環比下降20%。

　　為何出現這種現象？一位業內人士表示，補貼政策的效果，更多是“透支購買力”——刺激有購房需求和能力的人提前消費，而並未增加有效需求總量。一平方米補貼幾百元，很難改變大量農民進城“買不起房”現狀。當有消費能力的人購房完畢時，政策拉動效果自然衰減。

　　記者隨機採訪6位享受補貼的當地農民，均表示早已有購房計劃。

　　眉山市農工委數據顯示，當地農村居民去年每人平均可支配收入約12000元，一家人平均年收入不到4萬元。“要在城裏買房，多數農村居民壓力還是很大。”眉山市農工委相關負責人李俊表示。

　　“退出”爭議

　　有人叫好有人擔心，要不要接續補貼政策？

　　補貼政策有效期截至去年12月31日。2016年1月18日，眉山沒有再出臺文件繼續執行該政策。

　　有人感到很遺憾。“都説再等下，可能還有更優惠政策出來，結果就錯過了。”眉山市東坡區叢林村村民王奇連稱“後悔死了”。金府房地産開發有限公司項目執行經理趙勤利則擔心，剛剛好轉的房地産市場又要變“秋”。

　　有人卻在叫好。“比起我這樣的大企業，補貼政策可能對小房産商好處更大——如果沒政策，去年可能要死一大批。”當地某房地産企業負責人認為，政府事實上限制了市場調節與兼併，不利於優勝劣汰。陽光置業、領地集團眉山分公司、金府房地産開發有限公司的負責每人平均認為，如果政策繼續執行，房價將上漲。“市場買漲不買跌。沒有庫存逼迫，哪個會降價？”王鵬銘表示。

　　為何不再接續政策？朱典祺認為，政策執行近一年，達到了化解庫存、防止相應風險效果，“一旦市場回歸正常，政府政策就應該尊重市場規律，讓市場來調節，政府就應該退出。”

　　今年1月5日，眉山市住建局、市財政局等出臺《關於辦好2016年元旦春節期間房交會促進房地産業健康發展的通知》，提出將給予所有在中心城區購房的城鎮、農村居民以每平方米200元的購房補貼，有效期3個月。朱典祺認為，和原政策不同，新政策時間更短、補貼對象更寬泛。他同時透露，政府已儲備有一批類似政策工具，實行與否，要看房地産市場是否平穩。就目前而言，當地商品房可售週期約14個月，仍相對較高。

　　觀點

　　從農民視角看“去庫存”

　　省社科院經濟研究所副研究員劉渝陽

　　讓農民化解房地産庫存，這中間有視角的差異：從房地産業視角來看，首要問題是化解庫存，化解産業風險，就要考慮如何促進房地産銷售；但從農民視角來看，首先要考慮的是獲得市民待遇。當他真正享受到和市民一樣的醫療、教育、養老待遇時，當他願意帶著老婆孩子進城生活時，購房問題自然水到渠成。政府若更多從農民視角來嘗試推動相關工作，或許會取得更好效果。

　　農民進城購房不只關乎錢

　　眉山市農工委相關負責人李俊

　　讓農民進城購房，不只關乎“錢”。補貼政策出臺前，眉山已全面放開進城落戶條件、保障進城農民權益不變、加快農村土地承包經營權等確權頒證……讓農民在城裏有住房、有工作、有保障，在農村權益能保留，是眉山補貼政策取得一定成效的前提，“進城住不下來、住不安逸，哪個會買房子？”