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怎麼還您心裏有數嗎?

  • 發佈時間:2016-01-06 05:33:36  來源:蘭州日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  去年以來,央行累計五次降息,五年期以上商業貸款基準利率從去年初的6.15%一路下調至現在的4.9%,同樣備受關注的公積金貸款利率累計經歷四次下調後,從4.25%降至3.25%。雖説連續降息的消息對於關注理財收益的市民來説多少有點鬱悶,但對“房貸族”來説卻顯得格外興奮,在期盼已久的猴年裏,最大的福利莫過於絕大多數人將享受到連續降息帶來的福利,總算可以輕鬆喘口氣了。

  銀行人士提醒“房貸族”,雖説利息降了但也要看準還款時間,由於銀行實行分段計息且每個人的貸款方式、金額、期限等不同,建議最好去銀行網點諮詢,防止因還款額不足導致還款逾期,進而影響個人信用記錄。

  多數“房貸族”本月起開享降息福利

  “去年央行每發佈一次降息的消息,我的腦子裏立馬會聯想到月供,到現在還清楚地記得,去年3月、5月、6月、8月、10月共降了五次貸款利率,如果累計降息的利好一次性集中兌現,今年的房貸利率降幅都超過二十個點了,心裏覺得還款擔子一下子輕了不少。”市民伍先生接受記者採訪時高興地説道,“今天才找了貸款行的客戶經理計算了一下,我那筆35萬元20年期的房貸,降息前後的月供足足少了247元,從原先的2537.89元降到了現在的2290.55元。

  不光是商業貸款的房貸成本降了,公積金貸款利率的累計下調也為貸款職工減輕了不少還款壓力。記者請蘭州公積金管理中心貸款處的工作人員算了筆賬:若以一筆60萬元25年期等額本息還款的房貸為例,公積金貸款年利率由4.25%調至3.25%後,貸款職工的還款擔子到底輕了多少?以4.25%的年利率計算,月還款額為3250.43元,利息總和為375128.27元;利率降至3.25%時,月還款為2923.90元,利息總和為277168.78元,兩者前後利差為97959.49元。根據人民銀行的相關規定,2015年幾次下調利率後,對利率調整前發放的貸款,今年1月1日開始執行最新利率,1月還款利息將分段計算,借款人在二月以後的月還款額才會明顯減少。

  記者在走訪中了解到,目前大部分銀行的房貸于次年1月1日開始執行新利率。屆時,銀行會自動執行新的利率政策,貸款人不必提出申請。據不少銀行房貸部工作人員反饋的資訊,元旦期間有不少正在還款中的房貸客戶都很關心自身月供額的變化,相關電話諮詢及到府諮詢量自去年年底持續到現在都在不斷增加。

  “等額本息”還款的“房貸族”本月須留心

  記者了解到,目前各家銀行的房貸利率調整主要為三種形式:即次年調整,也就是銀行利率調整後於次年1月1日開始執行新利率;再者是按年度調,從貸款人的貸款日期算起,一年整的時間之後予以調息;還有一種是次月調息,在利率調整後的次月執行新的利率。

  對“房貸族”來説,房貸月供是不是1月1日起能一次性享受到累計降息帶來的實惠?對此,銀行提醒道,由於銀行實行分段計息且每個人的貸款方式、金額、期限等不同,房貸客戶本月還款額會存在差異,部分老房貸本月的月供款可能會比2月份略多一點,為防止還款額不足導致還款逾期,建議還款的市民如果想了解自己房貸月供降多少,可到銀行網點或撥打客服電話查詢,以免影響到信用記錄。

  “以2016年1月份為例,雖然本月已調整為新利率,但1月份本身的還款利息是跨年的,因此需要分段計算。也就是説,2015年12月的利息按照舊利率執行,2016年1月的利息按照新利率計算。比如2016年1月15日為還貸日,對於2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年計算,2016年1月1日至1月15日按照新利率計算。”農行省分行相關人員表示,按照等額本息還款法,在每月還款金額不變的情況下,由於2016年應還利息減少,應還本金就會增加,減少的利息和增加的本金抵消,有可能在計算月供時多出來一小部分,其實貸款者實際上是多還的本金並不是利息增多。

  另外,每到年末歲初,不少“房貸族”會考慮提前還貸而節省利率,但在目前恰逢史上最低房貸利息的時段,提前還貸到底划算不划算?對此,業內人士表示,若採用等額本息還款法的貸款,目前的還款年限超過貸款年限三分之一時選擇提前還貸則不划算。如果是曾經享受過7折或8折利率優惠的“房貸族”來説,目前房貸利率在95折左右,提前還款並不划算。

  巧用公積金“商轉公”省錢又降壓

  商貸轉公積金貸款簡稱為“商轉公”,是指貸款人提前還清商業房貸,然後再向公積金中心申請按照公積金貸款利率償還剩餘的貸款。住房公積金繳存職工家庭在償還商業銀行住房貸款期間內申請轉為住房公積金個人住房貸款的稱之為“商轉公”貸款。大家都知道公積金在房貸中的優勢,但對公積金“商轉公”這個福利貸款卻不熟悉。那麼,哪種情況可以申請“商轉公”貸款?“商轉公”貸款又需要滿足什麼樣的貸款條件呢?

  對此,蘭州住房公積金管理中心貸款處相關人士表示,住房公積金繳存職工家庭在償還商業銀行個人住房貸款期間內申請轉為住房公積金個人住房貸款的,均可以向蘭州公積金中心申請辦理“商轉公”貸款。“商轉公”貸款具體分為“自然人擔保商轉公貸款”和“本房抵押商轉公貸款”兩類。對於“自然人擔保商轉公貸款”而言:借款人商業銀行個人住房貸款所購住房為現房或期房且商貸未結清的、期房商貸已結清的,都可向蘭州公積金中心申請“自然人擔保商轉公貸款”。選擇此項貸款的借款人可以請其屬於蘭州公積金中心繳存職工的同事、朋友、親屬等一人或若干人,經中心認可後作為連帶責任保證人,為其貸款提供階段性連帶保證擔保。借款人及配偶、連帶保證擔保人在本中心公積金餘額合計應不低於貸款金額的30%。對於“本房抵押商轉公貸款”來説,僅限于借款人商業銀行個人住房貸款所購住房為現房且商貸已結清的情形。對於借款人自籌資金結清商業銀行個人住房貸款餘額的,須提前向蘭州住房公積金中心預約申請,經中心同意後在3個月內可申請辦理“商轉公”貸款。市民辦理“商轉公”貸款的額度不得超過擬轉貸餘額的100%。記者了解到,截至目前蘭州公積金中心已辦理“商轉公”貸款559筆,貸款金額約1.7億元。 □記者薛曉霞

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