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　　近日，一組數據格外引人關注：截至2015年11月底，50個城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地産庫存形勢嚴峻。在前不久召開的中央經濟工作會議上，“化解房地産庫存”被列為2016年中國經濟工作五大任務之一，並開出了戶籍制度改革、發展住房租賃市場等“藥方”。釋放合理消費需求

　　住有所居，是一個家庭享受城市文明的基礎；建有所售，是一方樓市健康發展的指針。在化解房地産庫存的征程上，足夠龐大且合理的自住型消費需求顯然必不可少。

　　事實上，進一步釋放住房需求的號角已經吹響。前不久，國家發改委主任徐紹史表示，要制定實施1億非城鎮戶籍人口在城鎮落戶方案，落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，滿足新市民住房要求，穩定房地産市場。他強調，地方特別是三四線城市的商品房庫存壓力還比較突出，各地發改委要抓緊推動制定化解庫存方案，發展住房租賃市場，釋放剛性需求和改善性需求。

　　不過，也有業內人士坦陳，在推進農民工市民化、尤其是鼓勵新生代農民工進城買房的過程中，除了要考慮就業、公共服務、文化生活、社會保障等問題外，如何統籌好農民工市民化規模，處置好農民工原有的土地及宅基地，亦將是不得不面對的難題。

　　北京科技大學管理學院經濟貿易係教授何維達表示，引導農民工進城買房是增加房地産消費的一個選擇，但也要相應地考慮到農民工自身的購買力。

　　“目前我國樓市供大於求的情況其實主要集中在三四線城市。未來，如果把原來針對城市人口和公務員的‘兩限房’和經濟適用房也向農民工群體開放，同時著力提高農民的收入，則將非常有助於其購房需求的釋放。”何維達説。

　　房企要在供給側做調整

　　中央經濟工作會議明確表示，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。與此同時，還要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地産業兼併重組，提高産業集中度。

　　“在去庫存的背景下，房地産企業也應該在供給側做一些結構性的調整，認真做好市場調研，搞清楚高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求分別有多少，然後進行精準供應，而不是盲目大建‘奢華樓盤’或‘概念樓盤’。”何維達強調。

　　業內人士指出，隨著城鎮化步入中後期以及人口老齡化的到來，房地産業的“黃金時代”已經過去，供需已經開始逆轉，但仍有不少開發商認為房地産永遠是國家經濟的支柱，進而想盡辦法囤地、加杠桿，採用各種方式融資以求“撐”過寒冬。對於這些房企來説，首先要做的是轉變觀念，看清房地産市場發展的規律和趨勢，及時順應百姓需求做出真正的調整。

　　“吸引力落差”不容忽視

　　一邊是京滬穗深等一線城市人口壓力突出，房價屢屢攀升；另一邊則是不少三四線城市“房比人多”，供求嚴重失衡。在去庫存這個大命題之下，各地區經濟發展程度和社會治理水準不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽視。

　　不久前召開的中央城市工作會議就提出，政府要創新城市治理方式，特別是要注意加強城市精細化管理。要提高市民文明素質，尊重市民對城市發展決策的知情權、參與權、監督權，鼓勵企業和市民通過各種方式參與城市建設、管理，真正實現城市共治共管、共建共用。而這，無疑是促進各地城市治理與社會公平的一聲“發令槍”。

　　何維達教授進一步指出，化解房地産庫存還應注意三個方面的制度性問題：一是要做好衛星城和城市帶規劃，借鑒紐約、東京等地經驗，在規劃上充分重視一線城市周邊地區的吸引力建設；二是進行戶籍制度改革，將“戶口”這一制約因素取消，從而有利於人們形成買房或長期租房的預期和需求；三是把房地産稅等改革方向與樓市去庫存有機結合起來，在充分權衡“去庫存”“穩增長”“拓稅源”等因素的基礎上，緩步推行房産稅徵收。