文/廣州日報記者蔣幸端

　　圖/廣州日報記者石忠情

　　2015年，東莞樓市離不開深圳客、“地王”、高成交量和房價上漲這些關鍵詞，隨著交通的便利，莞深融城現象愈加明顯，許多深圳人在東莞置業安家、投資房産，東莞樓市一片欣欣向榮。不過也有人表示擔憂，過高的房價沒有與之相適應的完善配套，樓市不理性帶來的隱患或在明後年出現。

　　人物故事

　　深圳客在東莞安了家

　　今年年中，李先生以不到8000元/平方米的價格在大朗鎮買了套二手房，他所在的企業年初從深圳搬到了東莞的松山湖，他説：“東莞的房價比深圳的便宜多了，我在深圳買不起房，在東莞終於有了屬於自己的房子。”

　　今年下半年，大朗鎮拍出了新“地王”，房價也上漲到1萬元/平方米左右，李先生在慶倖自己早買了房的同時，也準備在東莞找房子投資。“我相信明年房價還會漲，我很多朋友的企業都從深圳搬到東莞了，很多人需要買房。”

　　劉先生去年也將自己的公司從深圳搬到了東莞松山湖的一個産業園內，他告訴記者，主要原因就是東莞的房價低。“我的員工收入不算低了，但是在深圳還是買不起房，許多人都跑到東莞來買房子，我乾脆將公司也搬到東莞來了。”

　　東莞的陳女士趁著這一波的成交潮將兩房的小戶型換成了大房子。“我將我的兩房賣給了一戶從深圳過來的人家，原來40萬元的房子賣了80多萬元。”

　　關鍵詞：深圳客

　　過半新建住宅被深圳客買走

　　今年東莞樓市最不能忽視的一個詞是“深圳客”。東莞房地産業內人士普遍認為，今年深圳客起碼買走了東莞五成以上的新建住宅。“按照今年東莞全年成交金額1000多億元計算，深圳客貢獻了近600億元。”業內人士稱，受深圳房價上漲、東莞地鐵即將開通、高速公路免費等影響，大量深圳客在今年進入東莞買房，從臨近深圳的鳳崗、塘廈開始向周邊鎮擴散。下半年，松朗片區也迎來大量的深圳客，由於華為等深圳企業向東莞松山湖轉移，松山湖及其周邊鎮區迎來火熱期，樓盤成交量快速上漲，成交價也紛紛上升。

　　進入年底，深圳客來莞置業勢頭依然兇猛。據東莞中原研究部的市場監測數據，上周，包括恒大·綠洲、佳兆業·碧海雲天、班芙春天、禦江1號等在內的12個項目新增供應住宅3639套，共成交3411套，環比大幅上升64.46%。市場供應量大增，刺激購房需求大幅釋放，上周，東莞住宅主要由於恒大·綠洲、班芙春天、金地·湖山大境等多個近期開盤的項目集中簽約帶動成交大幅上行，其中深圳客向莞外溢勢頭兇猛，紛紛向鳳崗、黃江、沙田、清溪等鎮區加深滲透，成為東莞樓市的購房主力軍。

　　價格方面，深圳客的購買力也加速推動了東莞房價的快速上漲，上周，東莞住宅均價已突破1.1萬/平方米，達11711元/平方米，環比上漲17.8%。

　　合富輝煌東莞市場研究部也認為，元旦將至，樓盤現場也將推出各種各樣的暖場活動，一來為儲備潛在客戶，二來為提升項目的知名度。還有不少項目趁樓市大熱加緊出貨，預計未來幾天，厚街萬達公館、珠江觀瀾禦景、春暉國際城等的簽約量將再度“井噴”。記者也發現，這些項目無一不是盯緊深圳客，吸引深圳客來莞投資置業。

　　目前，東莞樓盤成交最有效的法寶就是能夠成功地吸引深圳客。記者了解到，除了有交通路線可以從深圳抵達的鎮區外，一些經濟欠發達鎮區如石排等鎮區的樓盤也開始想辦法吸引深圳客的到來，以推動樓盤的成交。

　　關鍵詞：“地王”年

　　土地市場下半年十分火熱“地王”頻現

　　今年，東莞土地市場呈“兩極分化”狀態，上半年極為冷清，下半年卻十分火熱，各類“地王”全部集中在下半年出現，特別是11~12月，連續6宗“地王”誕生，“地王”價不斷被刷新，開發商之間的“地王之爭”極為激烈。

　　11月底，大朗鎮3宗“連體地”出讓，多家開發商入市搶奪。按照以往慣例，通常被一家開發商拍下的“連體地”，這次卻被碧桂園、萬科和天麟地産3家瓜分。

　　首先是11月26日晚，碧桂園歷經近3個小時的拼殺，以13.96億元的總價拍下連體地中的首宗地塊，成為2015年總價“地王”。第二天上午，萬科以11.3億元的總價拍下第二宗地塊，樓面地價達4750元/平方米，刷新當時的大朗樓面地價“地王”紀錄。當天下午，來自甘肅的天麟地産加入戰局，以6665元/平方米的樓面地價拍下編號為2015WG058的第三宗地塊，再次刷新樓面地價，成為大朗樓市的新樓面地價“地王”。

　　12月初，碧桂園轉戰長安土地市場，經過與5家房企的激烈競爭，最終以2.89億元的總價拍下編號為2015WG060的商住地，成交樓面地價達9906元/平方米，溢價率為143%，成為今年的樓面地價“地王”，也是東莞歷史上拍出的第二高樓面地價，僅次於2007年萬科以15243元/平方米樓面地價拍出的塘廈“廣東地王”。

　　隨後，碧桂園又以12.4億元的總價、6353元/平方米的樓面地價再拍下大嶺山一宗12萬平方米的商住地，刷新大嶺山“地王”價。神奇的是，該地塊曾于去年3月公開出讓過一次，當時的起拍總價為5.5億元，遭遇流拍，今年該地塊竟以12.4億元成交，比去年的起拍總價高了6.9億元。

　　而在12月25日上午，萬科緊隨其後拍下大嶺山鎮金桔村一宗商住地，樓面地價達6447.89元/平方米，溢價率為258.19%，再次刷新大嶺山“地王”紀錄。

　　關鍵詞：漲價快

　　臨深片庫存量迅速減少有樓盤房價“三連跳”

　　今年東莞樓市最早的漲價出現在臨深片區。年中，鳳崗鎮部分樓盤的均價從8000多元/平方米上漲至1萬元/平方米，下半年再上漲至1.5萬元/平方米。年底，個別項目甚至向2萬元/平方米的均價發起衝擊。大量的深圳客在臨深片區買房，鳳崗、塘廈庫存量迅速減少，甚至不夠3個月的消化量。在房價上漲和庫存量減少的影響下，深圳客開始向東莞其他鎮區擴散，清溪鎮的房價從每平方米六七千元上漲至9000多元/平方米，沙田鎮的房價也從5000多元/平方米上漲至每平方米八九千元，讓許多東莞人大為震驚。

　　11月~12月，大批的深圳客來到松朗片區，加上“地王”頻頻在松朗片區出現，松朗片區的房價出現了明顯的上漲。位於大嶺山的光大·山湖城項目在7月開盤的時候均價為“6字頭”，在10月上漲到“8字頭”，12月，大嶺山“地王”相繼出爐，該樓盤洋房定價已經上漲至1萬元/平方米，成功完成“三連跳”。

　　樓盤調高房價成為今年樓市的一個主要現象，在高成交量和“地王”的共同作用下，部分樓盤房價見風就漲，與年初相比，個別樓盤的上漲幅度甚至高達80%~100%。

　　後市

　　觀點一：

　　房價還要漲

　　東莞拍出“地王”，深圳也拍出了新“地王”，業內人士認為，深圳的房價明年還要上漲，這也讓許多深圳人被迫到價格洼地的東莞買房。同時，交通便捷、融城速度加快也讓許多深圳人相信東莞房價上漲機會大，更增加了在東莞投資買房的信心。

　　“明年房價應該還會上漲。”一名業內人士表示。不過他認為上漲的速度或可能放緩，不會有今年這麼快了，但是這種上漲的現象可能向其他鎮區擴散。“特別是拍出‘地王’的鎮區，房價上漲預期高漲，不少人已經開始在這裡投資。”該人士稱。

　　觀點二：

　　深圳客或退潮

　　不過，也有業內人士認為，目前的市場已經逐漸不理性，明年深圳客或出現退潮。“大量的樓盤陸續交樓後，空置現象將會對深圳客繼續投資東莞樓市有一定的影響，存量房的轉手速度慢，缺乏購房者接盤，也會影響到深圳客的投資熱情，部分人甚至會虧本拋售住房撤離東莞市場。”

　　此外，對於目前部分區域地價過高引發的房價過高，不少人表示擔憂。有業內人士認為，從東莞不少鎮區目前的城市建設情況來看，目前的配套與萬元房價並不匹配，過高的地價、房價給後市帶來隱憂。