原標題：50城樓市庫存3.7億平米 任志強稱農民工進城買房不靠譜

　　■本報記者 王麗新

　　“開發商降價還是有必要的，對於三、四線城市來説，通過‘以價換量’來快速回籠資金是房企需要做的，也將促進商業模式的轉變。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示，積極去庫存最有效的方式是以産業導入增加城市對人口的吸納能力。

　　據CRIC數據庫、易居研究院向《證券日報》記者提供的最新統計數據顯示，截至11月底，全國50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，需要12.5個月消化完畢。

　　當前來看，北海、三亞、煙臺等沿海三、四線城市庫存量高，消化難度大。相對而言，中西部城市由於此前放緩了土地供應節奏，未來崩盤風險相對很小。

　　值得注意的是，卸任一年左右的前華遠地産董事長任志強在12月26日與媒體人午餐時直言，要農民工成為進城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉讓。這一點太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農民進城買房的比例非常低，不具備規模意義。

　　大多數城市去庫存壓力大

　　“供應過剩的情況已經發生了很多年，全國的供應和庫存量基本上維持在12個月到15個月之間，有些二線城市的情況更嚴重，有城市達到20個月至25個月的庫存量。”萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅接受媒體採訪時如是表示。

　　“對於市場基本面不好的城市（庫存去化週期在15個月以上的二線城市、大部分三四線城市）樓市而言，當新一輪的房地産市場調整來臨之時，這些城市樓市仍然有較嚴重的去庫存問題，甚至調整的幅度和降價的範圍都要比一線城市、部分二線城市深刻。”同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，屆時，大量中小房企資金面將再度陷入危機，更多的中小房企將面臨破産、倒閉或被其他大型房企收購。

　　因此，在當然“救市”政策仍然有市場作用的“窗口期”，對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，當前市場尚未進入調整期的跑量去庫存的“窗口期”，在2016年上半年繼續積極跑量去庫存，防止市場環境在2016年下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面。

　　不過，對於中央經濟工作會議提出的“適當降低商品住房價格”説法，任志強稱，其實目前庫存大量積壓的三、四線城市都在降價，70個大中城市有30多個城市是降價的，還有10個是持平的，有些已經降到沒什麼利潤了，但是還賣不出去。所以有些庫存消化不掉，不能百分之百消化。

　　事實上，《證券日報》記者在一次與某大量佈局三、四線城市的房企高管交流時獲悉，對於三、四線城市的項目來説，僅拿地成本，虧損幅度就比較大，“拿到手的地每年都在跌”，而降價意味著虧損面的再度擴大。

　　而對於市場來説，並不一定接受降價。紀言迅認為，這是一個買家心態的問題，當一些利好措施推出，買家就會覺得是不是應該觀望，因此這些措施並不一定會立即見效。

　　對此，任志強則直言，雖然這次鼓勵大家降低房價，但其實大家都知道，越跌的時候越沒人買。鋻於此，任志強認為，降房價未必是刺激購房慾望的好手段。

　　“因為股票市場告訴我們，買漲殺跌是鐵律。降房價的説法，其實是鼓勵開發商合理應對。其實當下很多三、四線城市都在降價，有些已經降到沒什麼利潤了，還賣不出去，主要是因為限制政策。所以，要把對二、三套住房的限購、一、二套之間的首付和利率差別，全部取消。”

　　一線城市不會取消限購

　　值得注意的是，任志強雖認為過時性的政策應該取消，但他也同時直言，一線城市的限制政策不會都取消。“過時的才取消，也就是説還有不過時的。特別是北京，已經把限制購房轉化成了限制人口。”

　　紀言迅則表示，？一線城市還是會穩定增長的， 譬如説8%、10%這樣的升值。平均來説，二線城市的增長幅度也比較少，大概在5%或以下。深圳供應量少，需求較大，加上價位的需求也比較高，所以樓價升得快，北京、上海、廣州未來供應比較多、城市範圍大，因此升幅沒有這麼大，我認為有大概8%-10%的升幅。

　　張宏偉向記者表示，從市場價格預期來看，一線城市及部分二線城市的價格在年底已經堅挺，尤其是對於一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化週期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來3個月-6個月勢必還會出現漲價的現象。

　　而對於2016年的全國樓市，紀言迅表示樂觀，主要是由於住宅庫存量和落成量的減少，預料中國內地一線城市表現最好，特別是“一帶一路”沿線城市將尤其受益於政策推行。由於需求強勁，紀言迅預計明年內地一線城市住宅樓價將上升5%-8%，而二線城市樓價的增長較低，將上升1%-4%。

　　張宏偉認為，“去庫存”仍然是2016年房地産市場的主旋律，這個基調並不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；此外，2015年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度或2016年第一季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。但屆時，樓市仍然有較嚴重的去庫存問題。

　　任志強則指出，目前全國大概還有20億平方米未銷售的在建住宅，大概按70%算，14億平方米，大概是一年的庫存。

　　“去年開發商減少投資，減少了生産量，住宅開工大概下降了13.1%，這個下降是很有作用的，就逼得政府要開刀，你要不開刀，我們就再不投資，明年就變成負增長。變成負增長，最受不了的是中國經濟，所以宏觀經濟就持續下降，下降得可能越來越多，因此明年1月份我們估計會出臺一部分政策，出臺這些政策對房地産市場轉好是有利的。”