美聯儲加息靴子落下，香港樓市也由此進入寒冬模式。

　　香港在耶誕節前夕遭遇一股強寒流吹襲，氣溫驟降令不少人偶感風寒。而在香港資本市場上，美聯儲于週四“如期”啟動加息週期，也如一股寒流吹襲香港資本市場，並由之前因低息帶來的“春暖”模式轉入“寒冬”模式。

　　此前，雖然美聯儲主席耶倫及其他美聯儲官員早已就時隔10年後重啟加息決定不斷向市場吹風，但因港元採取與美元掛鉤 “聯繫匯率制”，因此，美聯儲的政策稍有風吹草動，都會給香港資本市場的氣候帶來大幅變化。

　　與以往一樣，這次首當其衝受到直接影響的非香港樓市莫屬。值得一提的是，雖然香港金管局緊跟美聯儲加息步伐宣佈上調利率0.25厘，但包括匯豐、恒生、中銀香港等在內的香港主要大型銀行都對利率調整按兵不動。在這樣的情況下，香港樓市內已可感到寒氣逼人，業主主動降價求售已不是新聞。

　　筆者以100萬港元貸款、30年還款期算了一筆賬：如果香港的按揭利率每增加0.25厘，則供樓置業者每月就要增加125港元的供樓款；如果按揭利率上升1厘，則置業者每月要增加多交逾500港元供樓款。通常，香港置業者的按揭款都多達數百萬，因此，按揭利率緊隨美聯儲及香港金管局基礎利率持續上調的話，香港樓市置業者的壓力將百上加斤，由此可能引發樓價的大幅波動。

　　為應對因美聯儲重啟加息週期對香港樓市帶來的衝擊，香港特區政府已多次對樓市置業者“打預防針”——通過財政司、金管局等政府部門高官不斷向市場喊話，反覆提醒置業者量力而為警惕風險。在美聯儲公佈加息當天，香港財政司司長曾俊華再次喊話，表示未來數年香港潛在樓市供應大約有8萬多個單位推出市場，他同時提醒香港市民：目前全球經濟表現不太好，大家都要密切留意。

　　那麼，與樓市關聯緊密的香港股市，尤其是香港本地地産股會受到什麼樣的影響呢？德銀發表報告稱，預期香港經濟發展將進一步放緩，並對香港明年地産市場維持審慎態度，估計未來12個月住宅樓價將回落約10%，一手樓市佔總樓宇銷售佔比會再上升；同時，估計香港本地明年零售金將下跌20%，主要受零售市道轉弱影響。德銀指出，市場近幾個月對香港住宅樓價的看法“出現大幅轉變”，主要是因為香港本地經濟惡化，如果供樓可負擔比率要回落至可持續水準，即供款與收入比率降至50%（目前為73%)，估計未來36至48個月住宅樓價需要下調32%，即明年平均最少需回落8%。

　　美銀美林則預測，香港樓價在明年將到達週期性頂部，符合過去兩次週期(1968至1981年、1984至1997年)由低部至頂峰歷時約13年的規律，而樓價將於其後3年調整20%至30%。美銀美林強調，和過去兩次週期不同，本次樓價不會急跌60%至65%，主要由於供應僅為以往週期頂峰的一半；按揭利率僅為2%，較上兩次週期頂峰的10%為低；而現行的調控樓市措施較嚴厲，港府仍有空間放寬有關措施以防止樓價急瀉。美銀美林指出，雖然香港樓市正出現調整，但估計本港地産股不會跟隨向下，因自2010年起，本港樓價及地産股的走勢只有輕微的關聯性。地産股已經完成調整，過去數年至今，一直維持NAV折讓40%至60%、市賬率0.4至0.6倍，以及股息率水準達3%至5%，整體估值吸引。

　　由此看來，美聯儲加息靴子落下，香港樓市也由此進入寒冬模式，無論是香港樓市置業者還是股市地産股投資者都須增強風險意識，三思而入。（呂錦明）