2015年的北京樓市，先是被各種動輒10萬+的豪宅新盤“刷屏”，臨近年末，算一算賬，發現今年新增土地供應創近8年來新低，住宅用地供應創近3年來新低，而年內商品房供應量則創下10年新低。

　　“麵粉”決定“麵包”。於是，今年豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，而剛需族則只能轉向自住房、商辦産品或“老破小”的二手房。

　　一個全新格局的北京樓市正在快速蛻變。

　　購房門檻一再提升

　　“麵粉”決定“麵包”，北京一手樓市迎來一個全新時代。中原地産數據顯示，預計2015年北京商品房住宅全年簽約量達到5.4萬套左右，成交均價或逼近3萬元/平方米，比2014年上漲了近10%。

　　成交均價逼近3萬元/平方米，意味著昔日佔據主流的中低端商品房住宅房源越來越少。業內人士表示，豪宅都“五環化”了，剛需和改善自然受積壓，首當其衝的就是首次置業的剛需，門檻從總價100萬元躍升到200萬。某房企負責人進一步表示:“剛需族錢少，所以被擠壓出今年的商品住宅市場，轉向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房，甚至只能選擇燕郊、固安等環北京區域。”

　　新盤市場中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，在不少開發商的眼中，1000萬元/套才是2015年改善置業的門檻，而別墅市場的門檻也早就到了1000萬元/套起。

　　記者了解到，2015年北京豪宅成交暴增，豐台西局、朝陽孫河、朝陽東壩等板塊都由以剛需盤為主的區域搖身一變成為豪宅區。

　　當東五環邊上東壩的二手房成交均價爬上36000元/平方米的同時，這裡及其東北方向的孫河，新盤售價從每平方米6萬到10萬不等。與此同時，一些年初還打著“改善”大旗的樓盤，宣佈明年産品各種升級要成“豪宅”，單價漲到5萬、6萬，單套總價也得800萬至1000萬元。“改善客群要麼賣舊房，踮著腳夠一下豪宅的邊，要麼換到城區的老破二手房，要麼成為夾心客望房興嘆。”上述房企負責人如是説。

　　“剛需房”越來越遠

　　花了小一年時間四處看房，比了又比後，李先生終於到河北省固安買房。“來北京闖了30多年，每次買房都是剛需，這10年從海淀買到大興再買到河北，混著混著，都混出北京了。”李先生苦笑著説。

　　“我十年前買海淀房子才不到6000元/平方米，五六年前給女兒買大興的房子是15000元/平方米，現在發現北京的房子買不起了。海淀那邊的二手房能賣到每平方米6萬多元，新房都8萬了;大興的新房也要三四萬元一平方米了。實在太貴了!”為了把房子騰給兒子住，12月初，李先生在河北固安的永定河·孔雀城英國宮售樓處簽了購買合同，買了套78平方米的兩居，單價7800元左右，總價約65萬元。

　　“我算真正的剛需吧，真後悔買晚了。固安這套房，價格也漲了1000多元呢。”李先生對記者説，他的親戚2014年買的是英國宮五期，單價約6700元。在他看房的這小一年裏，由於通州被確定為北京副中心，燕郊、大廠等環北京區域價格快速上漲，他去燕郊看的項目，報價已經漲到了13000元-15000元/平方米。

　　事實上，像李先生這樣買自用房買到了河北的案例在2015年購房的北京客戶中並不少見。數據顯示，北京今年不僅總價1000萬+、單價10萬+的物業簽約均創造了歷史紀錄，即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經達到了370萬。

　　土地越貴，房價越高

　　中原地産研究數據顯示，在剔除保障房後，截至12月17日，2015年北京商品住宅供應僅40085套，這個數據創下了近10年來的商品房供應量新低，而年內新建商品房住宅簽約套數達到51270套。業內人士認為，今年商品房供應本來就少，而針對剛需的産品就更少了。

　　“土地太貴，房子賣得太慢，自住房太多，我們怎麼做剛需?”房山一位開發商發問。

　　數據顯示，截至12月17日，2015年北京土地市場共有48宗住宅土地實現成交，創造近3年的新低，但土地出讓金總額卻再創歷史新高。“土地僧多粥少，地王全城開花。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示，剛需客群主要由自住房産品承擔。

　　上述房山一位開發商告訴記者，一方面，房企操作剛需産品就是希望快速走量、回流現金，以平衡財務成本實現利潤，如今北京市場只有自住房能一次賣幾百套，其他商品房開盤一次賣百十套就算非常不錯了。另一方面，新的地塊越來越貴，為了獲得更高利潤，就連定位改善型産品的樓盤如今也奔著豪宅去。

　　據介紹，比如位於南四環的一個新盤，本來針對的是大興本地置換客戶群，2015年中推售的房源是毛坯，成交均價約為4萬元/平方米，但半年來就賣出了100來套房源，利潤、速度兩頭不佔，於是搞起“精裝修升級”，以此來漲價促銷售。“現在不做精裝賣不上價。”該樓盤的銷售相關負責人表示，計劃明年開賣時將價格邁上5萬元/平方米的臺階。

　　新盤成交均價3萬 土地成交均價3萬

　　記者了解到，今年北京樓市的兩個成交價格頗引人關注:新簽約的一手房成交均價逼近3萬元/平方米、25塊今年新成交的住宅土地樓面價突破3萬元/平方米。

　　同時，中原地産數據顯示，截至12月15日，北京二手房簽約套數已達183741套，相比2014年全年的104772套增幅超過8成，預計全年簽約將在19萬套左右;而北京新建純商品房住宅簽約51424套，預計全年的成交量將在5.4萬套左右;成交均價逼近3萬元/平方米，比2014年同期上漲了9.7%。

　　而據北京市國土局數據顯示，截至12月17日，北京土地市場成交48宗商品房住宅用地，其中有25宗地塊的成交樓面價突破3萬元/平方米，供應總面積為836萬平方米，而據中原地産測算，實際商品房住宅用地合計只有280萬平米。

　　“今年北京土地成交額突破2000億元，樓面價超過3萬的地塊達到了25宗，地價超過房價成為新常態，北京的豪宅已經開始五環化”中原地産分析師張大偉進一步介紹，北京新建商品房住宅市場進入了郊區化，以500元-1000萬改善房源為例，2013年位於五環內的佔比為56.4%，到2015年其佔比只有30%，而五環外佔比已經高達70%，未來以自住房的供應擠佔普通住宅市場的現象還將持續，而新盤高端化將成為趨勢。

　　-買房故事

　　今年以來，北京樓市格局生變，對於剛需、改善和高端置業者來説，購房境況發生了不一樣的變化。剛需、剛改轉向二手房，高端日趨佔主流或將成為北京樓市的主流。

　　剛需

　　沿地鐵選婚房終落腳黃村

　　●李小姐，26歲，事業單位職員

　　從去年下半年開始，李小姐就著手購買婚房。拿著父母積攢下來的積蓄，看著市場冷了又熱，等到最終選定房源的時候，房價已經開始回升。

　　李慧琴在北京已經工作3年，自從去年和男友將結婚搬上議事日程後，買房就成了最重要的任務。

　　為了在北京買套房，工薪階層的雙方父母都拿出多年的積蓄支援他們。從去年10月到今年7月，李慧琴的父母從內蒙古老家跑來北京四五次，專門陪著他們看房。“在父母眼裏，兩三百萬買一套房子絕對是天價。”

　　因為李慧琴和男友都是在地鐵4號線沿線工作，因此他們將目光聚焦到4號線南端的新盤上。

　　“一開始我們看上了黃村的一個新盤，離地鐵近，附近環境也不錯，但一打聽才知道這個樓盤剛開盤就售罄，只剩下商鋪。”李慧琴回憶，由於黃村的新盤不多，他們一路向南，跑過幾次天宮院和生物醫藥基地，發現新盤也寥寥可數。“南邊最遠跑到過龐各莊，那裏的住宅也賣到17000元/平方米，一套兩居室也得160萬。價格是不算太高，但周邊配套欠缺，地鐵也沒開通，每天上班太費勁。”李慧琴説。

　　大興的新房不多，李慧琴和男友又轉戰北城。“從地鐵4號線可以轉乘13號線和昌平線，13號線上能買得起的房子不多，最終決定去昌平線附近看看。”李慧琴回憶。

　　這一看，李慧琴更喪氣了。昌平線附近的新房售價已經過萬，而且合適的房源也不多。李慧琴説:“原本我堅持婚房就得買個新房，可一圈看下來，就下定決心選套合適的二手房。”

　　選套合適的二手房，遠比新房需要更多耐心。首付比例、稅費標準等等問題都需要買房人仔細確認。李慧琴是國管公積金，男友是市管公積金，兩人可共同貸款100萬。今年上半年，他們終於在黃村附近看中一套二手房，180多萬元。這套房子是原房東的婚房，雖然房齡老一些，但房子的位置、保養情況都不錯。不過房主因為急著給孩子換學區房，需要買家支付一半首付。眼看著二手房市場一天天回暖，兩人和家裏商量後，決定儘量挪出首付來，將這套房子定下來。

　　現在，新婚的李慧琴已經住進這套二手房。不過對這對計劃要個孩子的小夫妻來説，又添了一件心事。“房子所在片區沒有合適的學校，預計兩年後我們又得開始找房。”李慧琴不無憂慮地表示。

　　改善

　　預算450萬未尋到如意三居

　　●雷女士，35歲，現任職一網際網路公司

　　雷女士萌生換房的念頭，是從孩子開始上幼兒園開始的。

　　雷女士和丈夫各有一套婚前房産。結婚後，一家人住在東三環附近一套70多平方米的兩居室裏，另一套位於昌平的一居室則用於出租。孩子出生後，一直是由雷女士照顧。

　　眼看著孩子就要上幼兒園，雷女士想要重返職場的心日益活泛，加上遇見一個心儀的工作機會，和丈夫商量後，他們決定由雷女士的父母來北京照顧女兒。可是隨之而來的問題是:三代五口人，70多平米的兩居室顯得跼踀不堪。

　　於是，換房的事情被提上日程。

　　目前，這套兩居室能夠賣到280萬，另一套一居室因為産權原因暫時不能出售，加上兩人的儲蓄，能夠湊出350萬的首付款。考慮到日常生活開銷，兩人計劃的貸款金額在100萬以內。

　　450萬的總價，可以買到什麼樣的三居室?由於孩子就要上幼兒園，房子附近最好有幼兒園，老人接送方便。同時中小學的教育配套也需要考慮。再加上家裏有老人，房子周圍的生活配套也要相對齊全。

　　今年春節後，雷女士就把目前在住的兩居室挂到仲介門店賣，同時也踏上買房之路。

　　城東轉了一圈後，雷女士發現，以他們的資金實力，想要在配套相對成熟的區域找一套符合心理預期的新房已基本不可能了。

　　“一開始我們考慮的是亦莊。河西區有幾個環境和規劃都不錯的樓盤，400萬能夠拿下一套120平方米的精裝三居。”雷女士表示，但區域的教育配套和交通出行都不方便，考慮到老人孩子的日常生活，最終他們還是選擇放棄。

　　之後，雷女士夫妻又在大興、通州甚至順義看了幾處新房，但都因某方面的因素排除掉。

　　“可能是在成熟區域住慣了，五環周邊的項目看了之後心裏總覺得沒底。”幾經抉擇，雷女士決定轉戰目前居住區域裏的二手房。

　　最終，他們看中一套勁松區域的二手房。房齡不足10年，小區物業管理不錯，滿五唯一，稅費負擔小。對於這點雷女士很滿意。但這套房子其實是兩室兩廳的格局，如果要三代人居住，還需要重新裝修，將餐廳隔成一個臥室來用。這一點雷女士不太滿意，但小區裏三居室的房源，350萬的總價就很難拿下來了。

　　現在，雷女士那套兩居室也已經出手，兩套房、三戶人都奔波在簽約的路上。看到區域裏二手房越來越火，雷女士慶倖自己提早一步。

　　高端

　　千萬級新房選擇更多樣

　　●范先生，47歲，私企企業主

　　從日本留學歸來，范先生在北京紮根已20年。憑藉著多年打拼，他在城北有了自己經營的公司，服務客戶有世界500強，手底下有一百多號員工，事業也算有所成就。不過今年為了房子，他也費了一番精力。

　　這七八年，范先生一家都住在海澱區的一個商品房小區裏，戶型、社區環境都不盡如人意。“當時主要考慮到兒子上學的問題，有幾次想換，但最後都放棄。去年兒子考上了天津的一所大學，這才將換房正式提上日程。”范先生説。

　　一開始，范先生在城西看房。經朋友推薦，也去西三環、西南三環的幾個樓盤看房。可是因為資金或者周邊環境問題被范先生排除掉。

　　“今年僅是豐臺就出了幾塊高價地，未來這裡的房源售價肯定會上漲。想要換房，還是要抓住眼下的時機。”范先生如是説。

　　聽從朋友的建議，自己也做了功課，范先生先後又去了朝陽區的東壩、孫河考察過。他發現現在的高端樓盤在設計方面考慮更加週到，生活細節方面的設計十分打動人心。但最終因為交通、配套等，范先生還是忍痛割愛。

　　經過一番抉擇，范先生選定了東北四環某樓盤的四居室，300多平方米，共1800多萬。對他來説，除了區域生活配套相對成熟、距離公司較近以外，他十分看重項目的醫療配套和物業服務。

　　范先生回憶，今年股市波動也是促使他換房的重要原因。上半年，他之前投在股市裏的資金收益十分可觀。看到股市波動的威脅，他抓住時機把部分資金轉出來，選擇了可以保值的房産。