謹防土地財政 掣肘樓市去庫存
- 發佈時間：2015-12-15 07:30:00 來源：中國經濟網 責任編輯：羅伯特
今年下半年以來，“去庫存”取代“控房價”成為樓市新主題後，樓市政策均圍繞“去庫存”展開。然而，截至目前，樓市庫存壓力並未得到根本緩解。國家統計局數據顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。
我國房地産待售面積自2011年來不斷增長，2011年底全國待售面積為2.72億平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米。
值得一提的是，當前統計的還只是顯性庫存，即已領預售證但未售出的部分，實際上還有更龐大的隱性庫存。從會計核算角度看，樓市庫存應分為已批未建庫存（原材料庫存），即開發商儲備土地，在建未售庫存（半成品庫存），即處於施工狀態但並未獲得預售許可的庫存，以及前面講的待售庫存等“三大塊”。
房地産市場如何去庫存？在需求層面，從短線政策來看，需要採取四方面措施：一是當前貨幣政策相對寬鬆，利率不斷下調，首付比例已有所下調，未來首付仍有降低空間；二是應取消二手交易的營業稅，契稅尚有減免優惠的空間，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續寬鬆，繼續降準降息；四是棚戶區改造拆遷補貼以貨幣為主，實物為輔，加大貨幣補償比例，促進拆遷戶直接購買商品房。
中期來看，“十三五”期間將加快城鄉規劃轉型升級。農民進城不能落戶，購房意願薄弱，就會始終處於漂泊之中。一些地方政府已經把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農民工購置房産、安居樂業産生了積極影響，也有利於城鎮化的落實。
在供給層面，主要是政府的土地政策。在我國，房地産不是一個完全市場化的行業，因為土地供應具有壟斷性質。作為唯一土地供應方，地方政府對房地産行業的影響非常大。因此，去庫存也要地方政府發揮關鍵作用，即嚴格控制土地出讓規模。
從全國樓市整體來看，前期去庫存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區城市問題突出。這些地區一直以來依賴土地財政，早先大量賣地，現在新房集中上市，庫存體量較大，加上經濟發展不平衡，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢，甚至作用很小。未來，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應並進行合理調節以避免“地王”頻出，讓企業有穩定的長遠預期。而三四線城市則應該限制土地供應，著重消化存量，完善商業和産業配套，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”。
