2.7%“潛規則”能靠市場定價打破嗎

　　一套200萬元的二手房交易，仲介服務費多少錢？政府指導價是4萬元，仲介巨頭要5.4萬元，網際網路則喊2萬元。其中最高的5.4萬元，是按照2.7%的“潛規則”計算。從明年起，北京的仲介服務費將完全放開，實行市場定價。買房人不禁猜想，多年的“潛規則”能就此打破麼？攪局的低收費又能推而廣之嗎？

　　仲介

　　2.7%“潛規則”始終堅持

　　“165萬元的房子，仲介服務費4.455萬元，一分錢都沒還下來。”整理兩個月前的購房票據時，李楠對於當時鏈家經紀人“鐵公雞”的一面還歷歷在目。儘管她好話説盡，甚至假裝要放棄成交，可經紀人依然堅持收取2.7%的仲介服務費，並表示這是全北京通行的政府指導價。

　　“與其説這是政府指導價，不如説通行的‘潛規則’更合適，因為這個標準是要高於主管部門文件中的規定的。”一位業內人士直接點評道。他口中的文件，是北京市發改委于2011年8月發佈的《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》。根據通知的內容，500萬元以下房款的二手房交易，支付給仲介機構的佣金從2.5%下降到2%。除非是少數特別複雜的住宅買賣經紀服務，經交易各方協商同意，可在規定的收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過10%。

　　不過，自從文件執行的當月起，這個標準就被仲介機構變相提高。首先，絕大多數交易都被視為特別複雜的買賣，統一收取2.2%的仲介服務費。同時，經紀機構還會向買房人收取0.5%的保障服務費。很快2.7%的標準就成了通行于樓市的“潛規則”。

　　“這兩年佔據市場二到四名的仲介機構，比如我愛我家、中原地産，平均下來能打折到2%，基本等於規定的水準。但鏈家依賴於50%的市場佔有率，依然維持著2.7%的仲介服務費。”這位人士表示。

　　攪局者

　　佣金費低於1.5%

　　有競爭就會有變化。2015年開始，隨著網際網路仲介這類“野蠻人”的出現，二手房交易的“湖水”也被攪動得厲害。

　　最先出現的是一家門店沒有的仲介機構愛屋吉屋，他們宣佈將二手房買賣服務費下降到1%，接著在新房市場發展多年的思源地産大舉拓展二手房業務，將服務費下降到1.5%最低的則是搜房網，喊出了0.5%的仲介服務費。

　　一套200萬元的房産交易，新競爭者就比傳統的幾家仲介公司，便宜出2萬元到4萬元。“在過去一年中，網際網路仲介的市場佔有率明顯提升，尤其是搜房網和愛屋吉屋，依靠著低價模式，幾乎呈現出指數式的增長，市場佔有率分別增加了145倍和179倍。”北京中原地産市場總監張大偉就告訴記者，儘管網際網路仲介的起步基數很低，但它們確實在改變著市場。

　　以2015年10月為例，記者查閱到，通過愛屋吉屋成交的二手房達到445套，位列仲介機構的第五名。

　　佣金

　　一套房抵小賣部1年利潤

　　2.7%的服務費究竟代表多少？記者以一套普通的200萬元房産為例，一次房屋交易的仲介服務費就是5.4萬元。

　　“這幾乎可以抵得上我一年的利潤了。”聽到這個數字時，“北漂族”老張長嘆一口氣。老張在南四環經營著一家小賣部。多年前，社區小賣部在居民眼中很吃香，誰家做飯缺袋鹽、缺兩個雞蛋，都會下樓到小賣部買。但這幾年，隨著大型超市一個接一個地拔地而起，還有網路電商的無孔不入，社區小賣部的生意也越來越難做。

　　“有時候一個上午，才能賺個幾十塊錢，每月三千多元的房租都能壓得我透不過氣來。”老張説，即使以非常樂觀的每月利潤5000元算，5.4萬元的佣金都幾乎抵得上他1年的總利潤。

　　“更何況，這幾年北京的房價不斷上漲，2012年賣160萬元的房子，到今年都已賣到280萬元，一筆交易佣金就隨房價增長了3.2萬元。”甚至有業內人士稱，2.7%的服務費能獲得40%的超額利潤。

　　猜想1 仲介費能下降嗎？

　　“如果政府真的允許仲介服務費按市場定價，我希望它能降到2%以下的水準。”李楠説。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在採訪中告訴記者，從仲介行業的發展實際看，放開政府指導價是為了刺激市場的交易，降低各類成本，是提高市場交易效率的一個重要體現。而從物價的層面看，也是希望對衝目前高房價的風險。嚴躍進認為，隨著市場交易活躍度的增加，收費標準也許會有所降低。

　　猜想21%的低收費能持久嗎？

　　不過，對於以“野蠻人”身份進入行業的網際網路仲介公司1%、0.5%的低收費模式能否持久，嚴躍進卻表示並不樂觀。“網際網路企業隨意調整佣金，打價格戰，其實會招致行業的抵觸。這也説明此類策略並非獲取競爭優勢的關鍵，後續還是需要繼續進行改革。”

　　很多業內專家都向記者提到了在上海起家後北上的愛屋吉屋。就在11月底，愛屋吉屋的市場部負責人向媒體表示，將調整對經紀人的高薪補貼模式，底薪可能從4000多元降到3000多元，佣金提成比例會調整到行業水準的1.5倍，這樣，整體上，原先是行業2倍的收入水準要變為向1.5倍看齊。

　　本報記者 趙瑩瑩 J201 製圖吳薇 H114