證券時報：房地産去庫存不能被開發商牽著鼻子走
- 發佈時間：2015-12-03 08:25:24 來源：新華網 責任編輯：羅伯特
近日，A股房地産板塊集體上漲，部分個股漲幅巨大，這固然有優質個股估值偏低和市場風格切換的因素，但一條“房貸抵扣個稅”的傳聞也在其中起到了推波助瀾的作用。
受供需形勢的影響，目前房地産市場大範圍地出現銷售困難，庫存上升，引起連鎖反應，消化房地産庫存已成為一個必須面對的問題，但採取什麼方式去庫存則涉及利益分配，關乎社會公正和長期經濟穩定。
如果讓市場力量充分發揮作用，房地産市場將如此週期性運作：在向上階段，量價齊升，庫存處於緊張狀態；房價在正反饋機製作用下最終形成泡沫，直至金融危機刺激泡沫，終止正反饋，接下來出現量價齊跌導致庫存不斷累積，行業痛苦地去庫存，直至非意願庫存消化完畢，再在新的均衡點上開始新一輪繁榮。與礦業、製造業等其他所有行業的週期性波動規律一樣，房地産行業庫存減少也有兩種情況，一種是上升階段需大於供引起的，一種是下行階段降價求售和縮減供給引起的。
但這顯然不是中國的情況。由於不能承受泡沫破裂之重，在行業向上螺旋運作到極點即將開始向下螺旋的時候，非市場的力量發揮了作用。要完成這個任務，非市場力量有兩種選擇：一是人為加快固有的價格回落速度，以縮短負反饋作用的時間，在“價”上讓利於消費者的同時，採取一些措施刺激“量”，以縮短調整時間，減緩宏觀層面的衝擊；二是人為造成房價上漲預期，阻止正反饋中斷，盡可能延續更長時間。
第一個做法要求開發商和政府做出讓步，原有的利益鏈條也要暫時斷裂，但好處是可以更短的劇痛換取更快恢復和長期健康。第二個做法最簡便，它無需打破原有利益格局，但住房消費者必須為延長“繁榮”而支付鉅額成本，且損害社會公平，也為經濟長期健康運作埋下巨大隱患。
從過去七八年的情況看，我們選擇的是第二種方法。目前的情況是，除少數地區外，全國大部分區域的房價上漲預期已不復存在，人為延長了一輪的正反饋開始終結，並初步呈現進入負反饋階段的跡象。是用第一種方法，逼開發商讓利主動加快去庫存，以“短痛”換取未來的健康，還是再一次選擇最簡便的方法，讓人們産生房價上漲預期來達到目的？我們再次面臨選擇。
房貸抵扣個稅之類的政策建議被提出，表明開發商希望還像上次那樣，在各種“利好”刺激下形成房價上漲預期。以這種方式去庫存，利潤高且沒有半絲痛苦，自然是他們最樂於見到的。但這樣，真正需要住房的人就苦了，中國經濟的未來風險也更高了。
