房地産行業出現拐點 城市間分化將加劇

　　本報記者 劉易斯 上海報道

　　日前，清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在一場論壇上指出，中國經濟這一輪下滑的幅度、深度，可能比統計數據來得稍微嚴重一些。例如房地産仍然在深度調整之中，調整週期已接近兩年。

　　清華大學研究報告顯示，去年全國總體房價下降8%，交易量下降10%。在此過程中，房地産的投資開發速度在放緩，但仍為正增長。

　　李稻葵進而指出，從今年5月份開始，房地産行業已經出現拐點，房地産行業的交易量和房價全面回升，但交易量和房價的整體上升需要過一段時間才能傳遞到房地産投資。根據上述清華大學報告分析，明年五六月份才會出現房地産開發投資增速的回升，從目前3%的增速逐步上揚。

　　對於房地産投資開發增速下滑，李稻葵認為是基於中國實體經濟增長速度下滑造成。有三個因素導致前三季度國內實體經濟增速放緩:房地産投資增度下滑、國際經濟因素與中國國內經濟新陳代謝現象。

　　而房地産投資增速下滑又與國內經濟環境正相關，2014年房地産投資開發增速在12%左右，相比此前幾年15%-16%的平均增幅明顯下降。今年以來至9月份房地産投資增速下滑至3%，勢必會影響經濟。而房地産投資增速下降也引起原材料、鋼鐵、水泥、有色等相關行業投資增速下滑，産能過剩進一步嚴重。

　　不過今年下半年以來，房地産市場明顯回暖。易居研究院監測的2015年11月30個典型城市新建商品住宅成交面積為2169萬平方米，環比增長4.4%，同比增長17.1%。今年9月份以來成交量逐月攀升，目前維持高位運作態勢。11月成交已創今年前11個月新高。

　　但克而瑞研究中心分析師謝楊春認為，從統計局數據來看，10月全國商品房銷售已經開始回落，表明政策寬鬆帶來的短期效應正在逐步消散。預計2016年上半年市場銷售仍將保持慣性上行趨勢，下半年銷售將回歸正常水準。

　　謝楊春指出，房地産投資不斷下滑、新開工一直處在低位以及庫存高企，使得短期內市場上行難有可持續基礎。短期來看，明年政策寬鬆力度將會減弱，信貸和利率已經基本調整到位，進一步下調空間不大;中長期看，人口紅利減退以及每人平均住房面積提升，也使改善型需求提升空間有限。

　　謝楊春又指，在行業變革之際，城市分化也會進一步加劇。一線和大部分經濟基礎好的二線城市依然是成交主力，無論是開發投資還是新開工都顯著好于三四線城市。目前來看，受制于高企的庫存，三四線城市成交量、價格難有突破。這些城市未來去庫存還需要通過戶籍改革推進、公積金異地互貸落地、加大貨幣安置化比例等政策來推動。總體而言，行業當前面臨的最大風險就是庫存積壓。化解房地産庫存已上升為打造新城鎮計劃的一部分。

　　在新經濟形勢下，李稻葵提出的投資建議是:首先關注人口基數大的區域，隨著部分區域人口回流，如河南、安徽、四川等省份將成為地産投資潛力股;其次應關注在全國佔據交通優勢的區域，典型如安徽省會合肥市，由於該地屬連接東部和中部城市的交通樞紐而在近幾年迎來了大跨越;最後可關注氣候優勢區域，氣候屬不可更改的自然屬性，這類城市在國內相對稀缺，典型如三亞。(編輯 駱軼琪)