一份來自中原地産的數據，今年以來海澱區五環內的新增商品房供應僅有255套，市場存量僅為854套，跌至近5年來最低點。事實上，除了存量供應緊張之外，海淀的土地供應也很稀缺。業內人士一致認為，持續的供應緊張和規劃的巨大利好刺激之下，未來海淀樓市將會長期處於“奇貨可居”的狀態。

　　而在11月27日，由新京報聯合金隅嘉業共同主辦的“海淀人文居所暨金玉府項目價值論壇”上，多位海澱區域內在售項目的一線操盤手都表示，海淀的稀缺性毋庸置疑，而對得起這種稀缺的態度，就是做好項目。

　　1優勢 宜學宜居的熱區

　　人文、生態、歷史、科技，四大關鍵詞已成為海淀天然的光環，而這一點也得到論壇嘉賓集體的認可。中國城市發展研究院常務副院長章惠生首先從城市發展和規劃的角度指出，在我國嘗試智慧型城市建設的階段，海澱區的優勢就是科技。一個地區、一個國家要想富強起來，要麼拓展市場，要麼研究科技。從這個角度看，海淀集中了北京乃至全國最著名的高等學府，也是未來科技發展的中流砥柱。他還表示，科技跟教育是連在一起的，“學”跟“業”也是有密切關係的，因此作為房地産開發商，應順應城市發展，將這些內容都考慮進去。

　　作為早已紮根海淀的萬科如園，無論是在市場的低潮期，還是今年以來的異軍突起，始終凝聚著較高的關注度，並且成為整個京西項目的代表作品之一。在北京萬科行銷中心總監楊曉陽看來，這是海澱區域的項目所具備的特質。他表示：“所有海淀的項目，從一開始就有自然環境、教育人文的優勢，這是海淀天生所有。特別是學校，金玉府周邊除了自己先學後宅，引進十一學校外，周邊還有首師大附小、附中。這如果是在別的板塊，都是需要花大力氣解決的事情，而在海淀，這是天生的優勢。”

　　北京中原地産董事總裁顏光茂也認為，綜合當前各種市場環境，全北京的房地産還是看地段、地段、地段。“當然有些開發商做得不錯，通過産品、通過打造區域物理屬性的改變，比如有些地方缺一些東西，開發商就補學校、補配套，確實能把價格拉動。但是有個詞叫‘天生麗質’，而這些在北京所有的區域裏，海澱區的地段、環境和配套是得天獨厚的。”

　　2市場 高品質項目輩出

　　處於上風上水的海澱區域，歷來受達官貴人及文人墨客的追捧。近年來，隨著區域土地供應的日益稀缺，該區域的房源正在成為北京樓市的“稀缺品種”。中原地産的數據，今年以來海澱區五環內新增商品房供應僅有255套。因此，市場上一有海淀新盤入市，便能引起市場關注。

　　作為今年北京樓市高端項目翹楚的京投銀泰·琨禦府，連續的開盤熱銷也引發了業內廣泛關注。在京投銀泰總裁高一軒看來，海澱區域是北京所有城區裏綜合優勢最突出的區域。而且，在北京市整體規劃中，海淀是生態涵養區，社區的整體密度、容積率遠遠低於其他城區，在首都未來的功能定位中，海淀是“眼珠子”。高一軒進一步表示：“無論是京投銀泰還是萬科、金隅，大家對於海淀的價值是英雄所見略同，並且都在盡力珍惜和合理利用手中的項目。”

　　在業內人士看來，作為今年海澱區唯一一個入市的純新盤——金玉府，將會掀起市場上一波新的高潮。“金玉府項目的總價段控制得特別好，800萬到1000萬的總價區間在海淀是很無敵的，這也説明金玉府是良心價。”楊曉陽直言，金玉府首期亮相的價格在區域市場上是個“驚喜”。

　　在金隅嘉業副總經理王新光看來，金玉府仍可以更加精益求精。據他介紹，在開發金玉府時最初的想法就是一定要打造成一個真正適合於一定客群的學區房。現在金玉府整個社區內90%以上的戶型是三居室，都是135平方米，這樣做是著眼于改善型、滿足孩子上學所需的家庭需求。他表示：“恰逢國家實施全面開放二孩政策，135平方米的三居室，既可以滿足三口之家，也可以滿足四口之家。金玉府下一步計劃做家有兩孩兒的樣板房，更好地滿足客群品質居住的需求。”

　　3預期 海淀樓市仍有巨大機會

　　一方面是日漸稀缺的土地供應帶來新增商品房供應的不足，另一方面是劇增的市場成交及爆髮式上漲的成交均價，海澱區的高端市場可謂北京豪宅市場最為亮麗的一道風景線。對於未來的預期，業內人士普遍認為，經過多年的發展，海淀的潛力仍然巨大，並且在稀缺的市場環境下會顯得彌足珍貴。

　　顏光茂認為，房地産市場説到底還是“政策市”，“今年大家為什麼賣得這麼好，首先是因為整個的金融政策，基本可以預見，明年的金融政策是量化寬鬆的，這一點決定了整個金融走向，而這對於房地産是利好的。尤其是北京樓市，更是被看好。而海淀的區域價值決定，未來這裡仍然是北京市場的熱點。”

　　“海淀作為首都科技中心的地位無可動搖。樓市價格高一點，也是很正常的事情，至於高多少，也不是單純由哪一方決定的，很明顯的是現在土地市場樓面價已經達到相當的高點，而麵包不可能低於麵粉。”章惠生指出。

　　高一軒也認為，綜合國內外形勢，中國仍是一個總體比較平穩的地方，“而放眼國內的房地産市場，北京、上海一定是最好的城市”。

　　在近期改善性需求的集中釋放背景之下，楊曉陽對於未來的海淀樓市更為看好。他認為未來海淀的項目在銷售過程中，將長期是供不應求的局面。

　　對於明年樓市預測，王新光認為，房價仍然具有一定的不可預測性，但對於在海澱區內即將推出的純新盤項目金玉府而言，他透露：未來這個項目的售價和預期，一定會對前期業主帶來不止一點的驚喜。

　　本版采寫/新京報記者 李捷