高地價，只是樓王冠冕上的寶石
- 發佈時間：2015-11-27 15:31:47 來源：羊城晚報 責任編輯：羅伯特
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□本刊評論員
高價拿地，只是拿到了製造樓王冠冕必需的寶石，至於這顆寶石能否加工成皇冠，除了看加工者是否有精湛的技術、打造出適銷對路的産品外，還需要很多其他必要的構成“材料”。
高地價未必是登頂成為樓王的必要條件，也不能成為周邊樓盤迅速漲價的藉口。
本月24日，番禺市橋一宗4.55萬平方米的宅地由時代地産以24.69億元及配建3600平方米保障房競得，折合樓面地價高達1.6萬元/平方米，不僅高於過往市橋所有住宅用地的地價，也高於周邊不少在售一手住宅的報價。
市橋拍出新地王，市橋樓價將衝上3萬元/平方米大關，在此論調下，拿地的房企固然是意氣風發，周邊的樓盤亦是心花怒放，就連放盤的小業主，心態也變得強硬，空氣中飄蕩著喜大普奔的躁動。
地王註定會成功加冕樓王嗎？如今下定論為時尚早。
高價拿地，只是拿到了製造樓王冠冕必需的寶石，至於這顆寶石能否加工成皇冠，除了看加工者是否有精湛的技術、打造出適銷對路的産品外，還需要很多其他必要的構成“材料”。
首先是宏觀市場環境。從廣州樓市整體來看，當天市橋雖然誕生新地王，但同日推出的土地中，也有兩幅商業用地流拍。中國人一向有安居樂業的説法，安居與樂業互為表裏，商業地産是住宅後市續航能力的保障，商業用地未受重視，住宅用地後續的升值能力也會打折扣。
從全國樓市的層面出發，國家統計局日前發佈的數據顯示，截至10月末，全國商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。按照我國每人平均住房面積35平方米來計算，可供2億人居住，大約相當於10年的銷售面積，高庫存必然成為樓價上漲的阻力。雖然樓市在分化，但廣州這個一線城市也難以獨善其身。
其次是微觀的供求關係。番禺區近期庫存量雖然大幅下降，但受限購的制約，大戶型的佔比愈發高漲。番禺區一手住宅是缺貨，但暫時不缺大戶型，假如把新地王打造成適合剛需買家的中小戶型，需求或許會大大增加，但想賣出3萬元/平方米的高價恐怕難度不小。
最後，樓王的加冕還需要契機。對於一個目前均價只是1萬多元/平方米、最高網簽價只是“2萬元出頭”的板塊，要想樓價驟然衝破3萬元/平方米大關，至少需要兩三年的心理消化期。
所以，高地價未必是登頂成為樓王的必要條件，也不能成為周邊樓盤迅速漲價的藉口。當然，在廣州樓市歷史上，不乏以地王的先天優勢登上樓王王座的案例。
（執筆/梁棟賢）
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