地産界麵粉屢屢貴過麵包 暴露出高地價風險

　　一則“傳言”這兩天在業界瘋傳：由於土地的最終價格超過了預算，北京華潤曙光地産和招商局地産北京公司決定，退出半個月前與華僑城一起拿到的豐台區南苑地塊的開發。儘管目前這3家公司都還沒有進行官方回應，但經記者多方求證，這也並非“無稽之談”。“據我所知是真的，現在地價確實太高了，風險已經很大，華潤和招商的退出，只是把這種風險暴露出來了，對其他開發商也是一個警示。”一位不願具名的業內人士這樣説。

　　傳聞稱華潤、招商“悔拍”

　　上週末有外媒稱，華潤置地一位駐香港的投資者關係部門管理人員表示，華潤和招商將不會購買11月2日與深圳華僑城聯手中標的豐台區地塊。原因是“這地塊的最終價格大大超過了華潤置地的預算”。

　　實際上，這種説法在3家公司拿地當天就有傳出。11月2日，經過80輪激烈交鋒，華僑城、華潤、招商聯合體力壓其餘4對組合，以總價83.4億元、並配建5.7萬平方米公租房拿到豐台南苑地塊，折合樓面單價5.6萬元左右，而周邊在售樓盤的價格僅為4.5萬元。

　　就在拿地結果誕生一個小時後，便有業內人士發佈消息稱，這一聯合體面臨“散夥”的可能，因為在最後競拍階段，由於土地成本超出華潤、招商的預期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實是華僑城獨自拿下。但該人士隨後卻再次爆料稱，在競拍結束後，本已決定退出的華潤、招商可能會再次與華僑城聯手，但從外媒的最新報道來看，這一説法落空。不過，截至目前，拿地的3家公司都沒有給出官方説法。

　　近期，對北京地價望而卻步的不止華潤招商兩家。10月21日，碧桂園聯合中國金茂以34.2億元和17.6億元拿下豐臺花鄉四合莊兩宗地塊，然而拿地一週後，便有傳言稱由於地塊的價格和資金問題，碧桂園集團或將退出該地塊的開發。碧桂園和中國金茂同樣以沉默面對這種傳聞，但這些傳言都表明，已有開發商意識到，高價拿地也有風險了。

　　高價拿地背後的“神邏輯”

　　近幾個月，北京的地價越來越高，“麵粉比麵包貴”已經不算是新聞，這讓很多業內人士都連呼“看不懂”。“華潤和招商將退出豐台南苑地塊的開發”傳言的爆出，有業內人士戲言：“這次終於看懂了一次。”為什麼開發商敢於如此大膽拿地呢？

　　亞豪機構行銷總監郭毅分析説，在全國房地産市場分化的局面下，北京特殊的地位、資源優勢形成的人口聚集效應，令開發商普遍看好北京房地産市場的發展前景，特別是在眾多二、三線城市供過於求、庫存高企的現狀下，眾多知名房企進京搶地，造成土地價格被人為抬高。

　　也有業內人士指出，在開發商瘋狂拿地的背後，有一個不成文的“神邏輯”：等到自己項目銷售時，旁邊地價又漲了。“這種心態説好聽了，是看好樓市未來，説不好聽就是‘賭’。”有業內人士這樣説。

　　 2011年後高價地仍未解套

　　未來地價上漲，之前的“天價”自然解套。這種案例在樓市迅猛發展的10多年來頻頻上演，最經典的案例就是富力城：2002年，周邊房單價4000元時，富力地産6000元拿地，被稱為“天價地”，但現在房價已經賣到6萬多元。

　　“這是10年前的行情，現在開發商解套不那麼容易了。”郭毅介紹説。

　　根據亞豪機構對近10年的監測，北京每年成交住宅用地中，樓面單價最高和溢價率最高的20宗地塊，除1宗退地，其餘19宗從拿地到首套簽約的平均週期為28個月，相比12至18個月的正常節奏，高價地的上市週期明顯滯後。而且這19宗地中，只有11個項目的銷售額能收回土地成本和財務成本，但達到盈虧平衡點的時間週期平均為48個月。目前，仍有8個項目尚未達到盈虧平衡點。

　　這8個項目分別是2011年至2014年這4年時間裏，換句話説，2011年之後的高價地，截至目前仍未解套。

　　郭毅分析，在2015年這個高價地成為常態的市場中，高價地等待市場機會的時間成本將會更高，入市節奏更加難以掌控，回報週期也愈加漫長。特別是在小片區內扎堆涌現高價地，在面臨著區域內部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。(記者 李海霞)

　　 10月新建寫字樓

　　成交面積環比降7成

　　中原地産監測數據顯示，10月新建寫字樓成交面積7.18萬平方米，環比下降74.1%，同比下降61.1%。據了解，環比下降幅度大是由於今年9月是寫字樓全年成交的高峰期，與去年同期相比下降表明今年“銀十”寫字樓市場沒有去年火爆，今年市場行情要遜於往年。

　　10月寫字樓成交均價為17069元，環比下降40.1%，但同比上漲18.8%。中原地産分析，成交均價環比下降明顯主要是受成交區域影響。10月新建寫字樓五、六環之間成交量最大，成交面積3.77萬平方米，這一成交量中，北辰福第V中心項目貢獻最大，佔五、六環之間總成交量的50%。這也説明北京現階段五、六環是寫字樓成交的主力區域，這也拉低了北京10月寫字樓市場的整體成交均價。（記者李海霞）