自去年以來，“去庫存”取代“控房價”，成為當之無愧的樓市新主題。11月10日，中央財經領導小組第十一次會議提出，要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。業內人士指出，房地産政策再次釋放調整信號，意味著去庫存仍將是重點。然而如何理解庫存並測算庫存，是評判

　　未來市場和政策走勢的第一步。面對房地産庫存多少的追問，各方有不用的版本。有專家表示，待售庫存加上已批未建庫存、在建未售庫存，“三大塊”待消化庫存合計規模大約為140.9億平方米，10年以上才能消化完畢。

　　國家統計局日前發佈的數據顯示，10月末商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。按照我國每人平均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

　　專家指出，國家統計局數據只包括竣工後、未售出的現房，大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存並未計算在內。

　　財經專欄作家李宇嘉表示，常説的樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建築面積的消化情況，包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建築面積累積值；二是報告期處於施工或新開工狀態（半成品）並已經批准預售但尚未銷售出去的商品房建築面積累計值。

　　專家認為，國家統計局公佈的數據低估了待售庫存的規模，實際庫存規模遠遠大於披露的數據。

　　北京市華遠地産股份有限公司董事長任志強表示，去年一年庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現在總的庫存量已經達到6.8億平方米，這種勢頭還在繼續，有可能會超過7億平方米。

　　中國房地産住宅研究會副會長顧雲昌表示，待售面積是指已經竣工的房子，加上仍在施工但已經開始銷售的“期房”，則數據遠超過6億多平方米。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，樓市高庫存已經成為當前中國經濟的痛點，一旦計入潛在庫存數據，中國樓市的庫存數量可能倍增。

　　李宇嘉指出，待售庫存的實際規模，應該在國家統計局公佈的6.8億平方米的基礎上，再加上已批准預售但尚未銷售的7億平米，即13.8億平方米。在此基礎上，加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存，目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計規模大約為140.9億平方米。“即便按照2013年曆史最高銷售記錄（13億平方米），全部庫存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來不增加新增土地供應、銷售保持旺盛態勢的情況下才能實現”，李宇嘉稱。

　　不過專家也表示，“高庫存”是樓市運作的重要特徵，也不完全是壞事，不能高估“高庫存”的負面影響。“按照國際慣例，一個城市必須有一定的庫存，一般有10%的富裕量。如果一個城市沒有6-8個月的庫存，民眾想買房子的時候發現沒了，很容易造成恐慌”，任志強説。