近日陳寶存又放“豪言”:北京房價在三年內，四環區域將漲至20萬/平米，五環15萬/平米，六環6萬/平米。他的理由也很簡單，北京市住房供應趨於緊張，此外，全面放開二胎後，也可以推動房價進一步上漲。

　　從今年的樓市情況看，一線城市房價的確逐步趨穩。然而，筆者作為房産財商教育者，必須提醒投資者:回暖只是針對發展商而言，對於投資者而言，投資市場的介入和回暖遠未到來。尤其是堅持供需是房價上漲的原因，就顯得有些片面了。這一觀點的論證，是將自住性購房和投資性購房混為一談，在錯誤的觀念與前提下得出的看似合理，但卻偏離事實的結論。

　　從世界其他發達國家的房産財富的變遷歷史來看，自住房根本不屬於收入性財富範疇，僅僅是作為保障性資産而已;而且自住房的資産規模增長並不意味著財富的累積，也不意味著生活品質的提升和幸福感的增強。即便是未來房價真的上漲了，由於房産是用來自住，那房價漲多少，也只是賬面上的數字，並非真正的財富。舉例而言，一位北京朋友的唯一自住房從200萬增長到400萬，但他依然住在房子裏，依然依靠固定的工薪收入養活一家人，由於物價上漲更快，使這位朋友感覺生活更加拮據了。即使他賣出該房産，要買其他價格更高、居住環境更好的自住房的話，顯然他還需要貸款，造成負債率升高、可支配收入減少、生活品質和幸福感也隨著貸款支付被消費掉了。

　　其次，從房産投資財商教育的角度分析，歐美發達國家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資産規模控制在資産總比的30%之內;自住房佔比越高，説明投資和理財能力越弱，家庭僅能依靠單一收入，退休後只能依靠養老金生活，實際生活品質趨於下降。而且，從現金流角度分析，自住房不能帶來穩定租金收入，也不能獲得銀行及其他金融機構的有效抵押(中國及很多國家為了保障國民的基本生活保障，不能做自住房的強制拍賣和贖回);換句話説，自住房的資産僅是賬面財富，而非可以進行有效支配的資産。因此才會有前陣子北大教授錢理群先生為了養老，不得不將房子賣掉而後去住養老院，這恐怕也不是購房者願意看到的老年生活吧。

　　去年一項中國家庭金融調查的數據顯示，我國家庭自有住房擁有率在城鎮地區有所提高，從84.8%上升到87%;在農村地區住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動。自有住房的比例提升並不是好事情，而從海外自住房佔比變化的分析來看，這絕對不是什麼好現象。舉例而言，歐洲的經濟最強國德國，自住房的擁有率只有38%，英國的這一數字是42%，澳洲的自住房擁有率隨著經濟的穩定發展、國民收入的持續增加，由80年代的67%下降到目前的55%，全美國境內居民的自住房擁有率是67%，而經濟越發達地區，這個擁有率是對應降低的，而經濟最發達的加州地區的自有房比例已經下降到38%。為什麼經濟越發達、制度越穩定、福利和養老制度越健全的國家自住房的比例反而是逐級下降呢?

　　答案是: 我們國人購房的本質實際是對自身未來養老規劃、醫療保障、財富傳承的提前儲備，或者是對未來的不確定風險的不得不選擇的重要途徑。而隨著社會的進步，商業養老保險的逐步興起，離岸資産配置為廣大投資者所接受，保險賠付和保險範圍的全面覆蓋等措施的逐步實施，讓我們的普通 老百姓不必要把這個“寶”孤注一擲的押在房子上的時候，大家還會拼命為了買房而買房嗎?當房地産市場趨於理性時，考慮通貨膨脹率，那麼房價的上漲，還能帶來預期的收益嗎?

　　從投資者的結構和投資方向的轉變情況看，之前的大規模的資本去追求高增長、高風險的投資産品——豪宅，轉向了資本合理分流，追求回報週期穩定，回報率穩定的投資産品——如信託、離岸房地産等産品。事實上，我國高凈值人士理財需求正在向內涵更豐富的財富管理需求進行轉變，是因為他們從商海搏殺中已經看到了房地産暴利時代即將改變，唯有讓自己隨著時代的發展而變換投資思路，才可以繼續在投資市場中“搏殺”;如果一味僅被發展商控制的、以推銷為目的輿論牽著鼻子走，不懂得透過房價漲跌表像看透當下樓市本質，那未來很有可能只是在投資市場“博傻”，用自己的財富做了他人的嫁衣吧。

　　最後，把總結落在北京四環房價在三年內如果真的實現了20萬人民幣/平米，就只能説明人民幣大幅貶值了;以目前四環內4萬/平米(二手房)作為增長基數來看，三年翻5倍，是否比文革時候的大躍進還更加飛躍呢?目前廣義M2已經從過去10年的平均值18%大幅回落到13%範圍了，未來的貨幣政策是穩健而非超發;貨幣環境面臨的更多是通縮危機，而非通脹，連續CPI、PPI值低於2%就是例證了。鼓吹房價上漲的理論本來就無基礎;市場環境、貨幣政策也無法支援未來貨幣的濫發;而居民收入是否持續獲得提高和節余才是我們最應該關心和討論的; 沒有了國民可支配收入的增長、切實的購買能力的提升，這個房價高低還有什麼意義呢???

　　本文作者Victor Liu-劉磊(微信:Victorliulei)，經作者授權發佈。