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北京門頭溝商住房進入3萬時代 去化現隱憂

  • 發佈時間:2015-11-15 08:09:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  緊隨樓市回暖,京西門頭溝商住房房價也已悄然進入3萬元時代。

  門頭溝位於北京正西偏南,距離城中心25公里,與北京“副中心”相比,門頭溝相對低調,崛起速度相對滯後。前兩年土地集中出讓後,目前該區已成為商住類産品新的集中供應地。據《中國經營報》記者不完全統計,門頭溝在售的16個項目中,有一半都包含商住房産品。其中,華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目集中在近半年陸續開盤入市。

  11月10日,記者走訪了上述多個在售項目,這些商住産平均以小戶型LOFT為主,面積集中在30~80平方米之間,房價每平方米兩萬多到三萬五不等。

  據媒體報道,前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。

  一位業內專家接受本報記者採訪時預測,門頭溝商住類産品扎堆“紅海”已現,同時還有部分項目也在醞釀當中,同質化競爭將會愈加激烈。加上因生活成本高讓不少購房者止步于商住房,讓門頭溝商住房面臨去化難題。

   三萬時代?

  商住房俗稱筒子樓,與普通住宅相比,商住房(公寓)只有50年産權,以40~80多平方米的小戶型為主。國家相關規定,商住房使用的水電要貴于普通住宅,均為商業收費標準,不能通燃氣,最重要的是不在限購範圍之內。

  “不限購”“小戶型”“三萬”這是記者在走訪過程中聽到最多的詞。

  11月10日,從1號線蘋果園地鐵站出來,乘坐977路公交四十多分鐘後,記者來到了門頭溝馮村,僅在馮村就有三個在售的商住房項目相鄰坐落。

  在華潤悅景灣售樓處,一位置業顧問告訴記者,該項目總共6棟樓,一期開盤9號、6號兩棟樓,戶型面積區間在53至68平方米,毛坯價格是每平方米三萬元左右,精裝房在總價基礎上加10萬元。以68平方米的戶型為例,總價在兩百萬出頭。

  半年時間,該項目單價漲價近兩千元。上述房産仲介告訴記者,上述項目於今年5月份開盤,當時單價在兩萬八左右,直至目前已漲至近三萬。

  在遠洋新天地售樓處,記者了解到,該項目今年8月份一期開盤,區間價在兩萬九到三萬四之間,主力戶型40~70多平方米。以42平方米的戶型為例,總價為一百三十多萬元。

  西長安壹號售樓處的銷售人員告訴記者,該項目為65萬平方米的綜合體,目前在售4號一棟樓,戶型面積有42平方米到68平方米不等,房價每平方米三萬五左右。

  隨後記者來到坐落在被當地人稱為河灘商圈的中昂時代廣場售樓處,銷售人員告訴記者該項目均價為33800元每平方米,一套89平方米的房子總價在三百萬左右。

  在走訪過程中,記者發現長安街西沿線、阜石路、S1號線等交通是門頭溝上述商住項目的一致賣點。一位近40歲的看房先生在接受記者採訪時表示,現在三萬元出頭,等S1號線明年開通,房價估計還會漲,暫且住不著,比較適合投資。有幾個銷售人員勸説記者“雙十一”有優惠活動,要買趕緊下手,房源已不多。

  “目前商住項目高調報價,也是符合此類區域發展和規劃的。”房産分析人士稱,這兩年到門頭溝拿地的房企在增加,而且部分還集中在門頭溝的市區。

   産權實際不足50年致去化緩慢?

  據媒體報道,前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。包括華潤、融創、遠洋、保利、城建等多家房企紛紛佈局京西板塊。

  據記者不完全統計,目前,門頭溝在售的16個項目中,有一半都包含商住房産品。其中,華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目都是集中在近半年陸續開盤入市。華遠華中心項目在建待售。而西貿國際·熙旺中心樓盤是門頭溝拿地較早的商住項目,2008年開工,目前仍在售,但50年的産權現如今已經減少近8年。

  記者了解到,上述項目的商住産品均以小戶型LOFT為主,面積集中在30~80平方米之間,房價每平方米兩萬多到三萬五不等。這是否會帶來同質化競爭問題?

  “同質化是自然的。”中原地産首席分析師張大偉認為,根源是幾年前的土地出讓結構和制度。住宅土地過去幾年供應少,其中配套了不少公建,所以未來公寓將較多。同時北京住宅限購,剛需和投資有需求。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,由於此類房源不限購等,部分房源也會吸引投資客的進入。從這個角度看,這確實會産生一定的競爭關係。

  “LOFT多方面等都很相似,同區域內激烈競爭在所難免。”受訪業內人士進一步分析稱,此類商住項目是此前城市規劃下的矛盾集中體。區域希望通過商業項目來提升城市的商業品質,但從銷售狀況看,商業項目其實銷售並不好。所以會通過轉變為商住項目來銷售。另外,部分開發商則是希望能夠在限購環境下積極做好樓盤的銷售。

  值得關注的是,易居研究院智庫中心統計數據顯示,2015年北京門頭溝商品住宅提供套數為6658套,成交套數3806套,記者粗略計算總體去化率為57.16%。

  北京住建委官網資訊顯示,2015年取得預售證的華潤悅景灣、西長安壹號和遠洋新天地共推房源1687套,截至11月3日,網上簽約788套,去化率為46.7%。

  業內稱,年末將至,去化率值得關注。

  部分受訪者認為,之所以去化慢是因為水電費要比普通住宅貴,生活成本高是他們止步于商住房的原因。

  據了解,商住房物業管理費為商業標準,高於普通住宅,一般大於3元/平方米/月;水為商業用水6.21元/噸,民用水4元/噸;電為商業用電1.25元/度,民用電0.48元/度。

  同時商住房容易買不易賣也是購房者考慮的因素。業內專家指出,商住房不僅存在著轉讓稅費高的劣勢,從投資回報的角度衡量,商住房的使用年限只有40或50年,回報週期短意味著回報率的大幅降低。另外,不管是投資還是短期過渡居住,最終都將面臨轉手問題,商住樓的高額轉讓成本會限制相當一部分購房人,導致商住房轉讓困難。

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