緊隨樓市回暖，京西門頭溝商住房房價也已悄然進入3萬元時代。

　　門頭溝位於北京正西偏南，距離城中心25公里，與北京“副中心”相比，門頭溝相對低調，崛起速度相對滯後。前兩年土地集中出讓後，目前該區已成為商住類産品新的集中供應地。據《中國經營報》記者不完全統計，門頭溝在售的16個項目中，有一半都包含商住房産品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目集中在近半年陸續開盤入市。

　　11月10日，記者走訪了上述多個在售項目，這些商住産平均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。

　　據媒體報道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。

　　一位業內專家接受本報記者採訪時預測，門頭溝商住類産品扎堆“紅海”已現，同時還有部分項目也在醞釀當中，同質化競爭將會愈加激烈。加上因生活成本高讓不少購房者止步于商住房，讓門頭溝商住房面臨去化難題。

　　三萬時代?

　　商住房俗稱筒子樓，與普通住宅相比，商住房(公寓)只有50年産權，以40~80多平方米的小戶型為主。國家相關規定，商住房使用的水電要貴于普通住宅，均為商業收費標準，不能通燃氣，最重要的是不在限購範圍之內。

　　“不限購”“小戶型”“三萬”這是記者在走訪過程中聽到最多的詞。

　　11月10日，從1號線蘋果園地鐵站出來，乘坐977路公交四十多分鐘後，記者來到了門頭溝馮村，僅在馮村就有三個在售的商住房項目相鄰坐落。

　　在華潤悅景灣售樓處，一位置業顧問告訴記者，該項目總共6棟樓，一期開盤9號、6號兩棟樓，戶型面積區間在53至68平方米，毛坯價格是每平方米三萬元左右，精裝房在總價基礎上加10萬元。以68平方米的戶型為例，總價在兩百萬出頭。

　　半年時間，該項目單價漲價近兩千元。上述房産仲介告訴記者，上述項目於今年5月份開盤，當時單價在兩萬八左右，直至目前已漲至近三萬。

　　在遠洋新天地售樓處，記者了解到，該項目今年8月份一期開盤，區間價在兩萬九到三萬四之間，主力戶型40~70多平方米。以42平方米的戶型為例，總價為一百三十多萬元。

　　西長安壹號售樓處的銷售人員告訴記者，該項目為65萬平方米的綜合體，目前在售4號一棟樓，戶型面積有42平方米到68平方米不等，房價每平方米三萬五左右。

　　隨後記者來到坐落在被當地人稱為河灘商圈的中昂時代廣場售樓處，銷售人員告訴記者該項目均價為33800元每平方米，一套89平方米的房子總價在三百萬左右。

　　在走訪過程中，記者發現長安街西沿線、阜石路、S1號線等交通是門頭溝上述商住項目的一致賣點。一位近40歲的看房先生在接受記者採訪時表示，現在三萬元出頭，等S1號線明年開通，房價估計還會漲，暫且住不著，比較適合投資。有幾個銷售人員勸説記者“雙十一”有優惠活動，要買趕緊下手，房源已不多。

　　“目前商住項目高調報價，也是符合此類區域發展和規劃的。”房産分析人士稱，這兩年到門頭溝拿地的房企在增加，而且部分還集中在門頭溝的市區。

　　産權實際不足50年致去化緩慢?

　　據媒體報道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。包括華潤、融創、遠洋、保利、城建等多家房企紛紛佈局京西板塊。

　　據記者不完全統計，目前，門頭溝在售的16個項目中，有一半都包含商住房産品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目都是集中在近半年陸續開盤入市。華遠華中心項目在建待售。而西貿國際·熙旺中心樓盤是門頭溝拿地較早的商住項目，2008年開工，目前仍在售，但50年的産權現如今已經減少近8年。

　　記者了解到，上述項目的商住産品均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。這是否會帶來同質化競爭問題?

　　“同質化是自然的。”中原地産首席分析師張大偉認為，根源是幾年前的土地出讓結構和制度。住宅土地過去幾年供應少，其中配套了不少公建，所以未來公寓將較多。同時北京住宅限購，剛需和投資有需求。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，由於此類房源不限購等，部分房源也會吸引投資客的進入。從這個角度看，這確實會産生一定的競爭關係。

　　“LOFT多方面等都很相似，同區域內激烈競爭在所難免。”受訪業內人士進一步分析稱，此類商住項目是此前城市規劃下的矛盾集中體。區域希望通過商業項目來提升城市的商業品質，但從銷售狀況看，商業項目其實銷售並不好。所以會通過轉變為商住項目來銷售。另外，部分開發商則是希望能夠在限購環境下積極做好樓盤的銷售。

　　值得關注的是，易居研究院智庫中心統計數據顯示，2015年北京門頭溝商品住宅提供套數為6658套，成交套數3806套，記者粗略計算總體去化率為57.16%。

　　北京住建委官網資訊顯示，2015年取得預售證的華潤悅景灣、西長安壹號和遠洋新天地共推房源1687套，截至11月3日，網上簽約788套，去化率為46.7%。

　　業內稱，年末將至，去化率值得關注。

　　部分受訪者認為，之所以去化慢是因為水電費要比普通住宅貴，生活成本高是他們止步于商住房的原因。

　　據了解，商住房物業管理費為商業標準，高於普通住宅，一般大於3元/平方米/月;水為商業用水6.21元/噸，民用水4元/噸;電為商業用電1.25元/度，民用電0.48元/度。

　　同時商住房容易買不易賣也是購房者考慮的因素。業內專家指出，商住房不僅存在著轉讓稅費高的劣勢，從投資回報的角度衡量，商住房的使用年限只有40或50年，回報週期短意味著回報率的大幅降低。另外，不管是投資還是短期過渡居住，最終都將面臨轉手問題，商住樓的高額轉讓成本會限制相當一部分購房人，導致商住房轉讓困難。