近日，中共十八屆五中全會公報宣佈，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”。政策出爐，便有專家預測，全面二孩的放開，城市人口的增加無疑將帶動住房需求的增長併為房地産市場注入活力。

　　具體到惠州樓市，全面放開二孩，家庭成員的增多使得傳統的改善型置業和剛需購房將遭遇重新定義。基於二孩放開後呈現出的“4+2+2”（雙方父母、夫妻雙方、兩個小孩）家庭結構，四房乃至五房需求將變得普遍。此外，二孩所需的教育資源也會加大二手學位房的競爭。

　　市場需求導向刺激行業研發能力提升

　　與中央新政調低首套房首付比例相切合，活躍在惠州樓市的房地産企業紛紛推出60—100平方米的中小戶型房源，吸引年輕的剛需置業者。

　　全面放開二孩政策無疑加速了市場需求導向的更疊頻率。在記者走訪過程中，部分開發商均表示，一兩年後二孩新政的影響將出現，城市住民的置業需求和置業習慣均將發生改變，中大戶型以及緊湊型別墅産品將成為關注重點。

　　“在房間數量上的需求肯定增長，這將非常考驗開發商的産品研發能力。”惠州某地産界業內人士表示，儘管中大戶型將受熱，但對於相應面積段的房源如何規劃戶型將是焦點。“對於將來的二孩家庭而言，四房、五房都不再是享受型，而是剛好滿足家庭剛性的居住需求。”

　　該業內人士同時表示，結合當前的惠州市場，議價和提價的空間基本停滯，這也使得原本集中在120平方米—144平方米麵積段的三房戶型被廣泛規劃到80—120平方米的面積段中，比拼産品的性價比，在滿足居住需求的同時不至於在房價上出現太大波動。“未來的144平方米左右的房源也將走上同樣的路，增加房間數量滿足需求而不增加購房者的購房開支。”該業內人士説，市場拒絕簡單的複製重復，這無疑也是在考驗著企業的研發能力。

　　緊湊型四房或成供應主力

　　對於當前樓市中等戶型配比較高的局面，市住建局相關負責人介紹，除了招攬年輕剛需族外，政府在出讓商住土地過程中，對於戶型配比的限定也逐漸起到作用。記者在市國土資源局出讓土地資訊上看到，無論是隆生去年拿下的金山湖組合地王，還是江南梅湖流拍土地，在地塊建築規劃上均明確要求中小戶型房源配比不低於七成。

　　“結合二孩政策，未來這一調控方向有望調整。”該負責人表示，當前的兩房、三房戶型為剛需，一旦二孩政策落地，四房、五房也將步入剛需戶型之列。根據市場需求的改變，相應的行業調控也將更加優化。

　　目前正準備換房的李女士隨著全面放開二孩政策出臺陷入糾結。“原本想著換個新點的小區，三房就好。”李女士説，現在全面放開二孩，就想著讓媳婦再生個娃娃。“但換個150—160平方米的房子現在又有壓力，小點的房子房間又不夠。”

　　惠州嘉盛美業地産經紀公司首席分析師陳錦祥對此介紹，類似李女士的情況肯定不是孤例，養小孩要支出，選購大戶型房源要支出，如何平衡將成為焦點。陳錦祥説，需求決定市場，對於開發商來説，這種局面的出現也意味著商機。如何在原本的享受型三房面積段規劃出緊湊型四方乃至五房戶型，對於贏得市場的關注至關重要。

　　學位房爭奪愈演愈烈

　　在剛剛過去的金九銀十，惠州二手房交易持續高位，保持著七八月的學位房爭奪季的成交勢頭。在市房管局的交易資訊統計中，全市9月和10月分別實現了1077套、944套的二手房成交，同比增幅近二分之一。

　　全面二孩放開政策的出臺後，對於學位房的問題諮詢明顯增多。

　　惠州仲介聯盟會長、新世紀房産總經理李雁豪介紹，不同於新房主要集中在主城區週邊或城市新區，教育生活配套較為缺乏，二手房源基本都集中在老城區，周邊教育資源豐富，這其中尤其以南壇、麥地和河南岸區域優勢最為明顯。

　　結合7月和8月均破1000套的月度成交量，李雁豪説，實際上每年的小孩入學月份均是傳統的二手房交易暖週期，家長為了讓孩子上個好學校購買學位房、學區房方便入學和就讀。然而，二孩全面放開的政策肯定將加劇這一爭奪局面，為方便入學購置優質學位房的情況將增加。

　　在記者走訪仲介門店過程中，鴻祺房産位於東平的門店、潤地下埔店、方正南壇店以及隆源石湖苑店均表示政策出來一週後，陸續開始有市民來諮詢學位房的放盤情況。具體到成交情況，方正南壇門店經理周培榮介紹，市民暫時還主要是諮詢階段，畢竟政策到落地，再到産生影響短期內還不會太明顯。

　　南方日報記者 張峰