創富·案例

　　10月下旬，廣州市海珠區舉行了一場出租屋行業研討會。來自政府主管部門、高校專家和出租屋行業的代表共聚一堂，探討如何讓出租屋社區管理長治久安，又如何通過聚集青年租客精英人才資源，以“網際網路+”將青年出租屋社區打造成為創業驅動器等問題。

　　其中，“Inner心中創享空間”（原名“心中公寓”）被推為解決這些問題的先進典型。其在滿足年輕人、小白領對交通便利、管理規範、設施較新和性價比高等租房需求之後，又開始通過社區運營管理的探索，以交友、創業等主題進一步增強用戶粘性。

　　如今，心中公寓社區裏的年輕租戶已在一定程度上實現了自我管理，甚至孵化出了一個創業平臺項目Redrom。這種房東與租客間獨特的“共生”關係，也讓心中公寓成為大眾創業時代青年公寓的“進化”樣本。

　　●南方日報記者 牛思遠 實習生 周漉珊

　　“臟亂差”城中村

　　悄然變身青年公寓

　　“五年前我就已經注意到了出租屋的商機。”Inner公寓創始人吳偉光説。

　　2010年前後，吳偉光在廣州美院附近經營著一家茶葉檔口，經常會遇上有租房需求的人來詢問。那時，公寓式的出租屋還比較少見，城中村“臟亂差”的房子因為便利的地理位置，是許多年輕人租房時無奈的選擇。

　　在吳偉光看來，很多付了錢的租客並沒有享受到對等待遇，糟糕的環境及惡劣的房東，都讓這些年輕人住得“沒有尊嚴”。而隨著城市的發展，外來人口的增多，人們對居住環境要求的提高，都意味著潛在市場的龐大。因此，吳偉光萌發了要做“有尊嚴”的房子的想法。

　　問及“尊嚴”，吳偉光覺得房子“平安、整潔及舒適”是最基本的要求。Inner公寓每個門店都配備兩名生活管家和專職保安，租客要入住必須得先辦好廣州市居住證，日常進出社區也要刷門卡，每個房間最多住兩個人，倘若有朋友借住，需申請辦理借住卡。“快遞、外賣都不給進社區，而是設置了快遞自助提貨機和專門的外賣點。”

　　“除了付給村裏的租金，錢主要用在完善硬體設備，比如改造地下的排水系統，重新裝修建築，增加消防設備和安防監控設施等。”吳偉光透露，Inner公寓運營的出租屋都由舊房改造而成，圍繞著“安全舒適”的要求，投入不菲。以寶崗地鐵口旁的分店為例，從公共區域建設到單房設計，四棟樓、342套房子的租金和改造花費等初期投入達到千萬元級的水準。

　　隨著“網際網路+”大潮涌起，越來越多的人開始嘗試結合網際網路，借助網際網路透明化、便利化的優勢，以O2O模式來改造傳統行業。租房市場便是這樣一個正悄然發生改變的領域，尤其是其中的長租公寓，近年漸漸出現了“YOU+”、“萬科驛”等多個擁有一定知名度的品牌。

　　與擁有開發商背景的“萬科驛”不同，不管是有雷軍光環加持的“YOU”公寓，還是更加草根氣息一些的Inner公寓，獲得房源都是長租公寓運營的核心難點之一。

　　居民小區中零散的房間很難規模化運營，老工廠則往往位置偏僻交通不便，吳偉光將目光投向了城中村的舊房。起初，他的想法是將城中村的舊房推倒重建，但是遭到了極大的阻力。於是他轉變思路，找到了解決問題的兩個核心點：一是政府需求，二是村民思維。

　　“順應市場規律，就能夠找到問題的解決方法。”吳偉光分析，對於政府主管部門來説，管理規範的長租公寓有助於美化城中村，細緻管理外來人口，提高治安環境，因此其很願意促成自己統一承包村集體的舊房；而從村民角度，有穩定的租金收益，房子産權不變且物業得到修繕升級，業主還可以加盟公司成為老闆，是件既有短期收益也帶來長期利好的事。

　　交通便利的地理位置，乾淨舒適的社區環境，以及保證安全的規範管理，讓Inner公寓頗受歡迎。從2010年至今，Inner公寓已經開出了6家門店，入住率長期保持在94%以上，“雖然前期資金投入大，但是回報穩定，現金流充裕，我已經很滿足了。”

　　年輕人自我管理

　　催生創業平臺項目

　　從第一家店開始，Inner公寓的目標受眾就定位為年輕人。年輕人有年輕人的需求特點，例如強烈的社交意願。以寶崗大道店為例，其住戶基本為85後和90後，社區管理處每個月會組織幾次住戶活動，促進住戶之間的情感。而彼此陌生的住戶，也很快就相互熟悉，成為了朋友。

　　“住在這裡，慢慢就成為牽絆了。”租客李沛鍇説道。所有的住戶都在一個微信群裏，就算淩晨5時喊聲餓了，也會有不眠者回應幾聲，説不定還會貢獻吃的。新住戶加入後，也不會有融不進的隔離感。老住戶會主動問候新住戶，並幫助其融入集體。強大的集體歸屬感，促使這些年輕人積極參與到社區衛生、安全等日常管理中去，實現了租客的自我管理。

　　吳偉光也樂於給租客提供機會去參與社區管理，例如公寓的花園管理，會通過社區的微信公眾號發佈服務資訊，住戶可以申請兼職公寓花藝師，也會獲得相應的“報酬”。從今年11月中旬起，租客還可以認領社區內的植物，申請將新品種的植物種植于認領地，由社區內的園藝師提供專業輔助。

　　“我2015年年初搬進來，現今因結婚搬走了，但是很多記憶都在。”租客李劍豪説，“那時候，大家都聚在花園裏。我還比較內向。但每次路過花園的時候，他們總會喊我一起玩，我特別開心！特別特別開心！”

　　李劍豪説，以前大家經常會集中到他租住的104號房間煮火鍋，從兩三好友發展到二三十人的聚會。在一筷子一杯酒往來之間，不同行業的人，不同火花的碰撞，撞出了創業平臺Redrom。

　　“red象徵著熱情，就像是104內熱騰騰的火鍋。”李劍豪介紹，這個位於Inner寶崗大道店的創業平臺，由首批23位社區租客眾籌建立，計劃提供支援青年創業孵化的服務，包括投資人對接、邀請名師授課、提供創業法律諮詢等。

　　這23個年輕人的想法得到了吳偉光的認可與支援，吳偉光為其在社區內提供了一處場地作為Redrom的線下平臺，眼下已經被裝修成以紅色為主色調的創業咖啡館。咖啡館的日常服務也充滿了自我管理的色彩——沒有專職服務員和調飲師，23名創始人和有興趣有時間加入的租客輪值擔任“店長”，為客人提供服務。

　　“我對於這幫創始人，主要把握大方向以及保障安全，而不是去限制。只有住戶才會知道真正的需求點在何處。”吳偉光説。而作為項目發起人，李劍豪認為目前這個平臺更像是公寓的配套服務。

　　“社區裏許多上班族有時會萌發創業的念頭，Redrom就會幫助這些租客將點子轉化成現實。”李劍豪説，例如租客想要製作“智慧衣服”，Redrom就會幫忙聯繫廠家洽談。如若項目成功，平臺會收取一定佔比的交易費為仲介費。而類似幫忙找兼職、送外賣快遞到府之類的服務，則為租客免費提供。“只要是能夠想得到，而我們又能夠完成的話，我們都會接下來。”

　　第三方點評

　　長租公寓市場空間龐大

　　長租公寓市場龐大。如今許多城市尤其是一二線城市的房價上漲厲害，但青年白領人士的收入積累還比較少。因此，在剛參加工作到結婚這段時間，很多年輕人會選擇租房，出租屋的市場需求是很大的。

　　過去的房屋租賃主流形式是分散式的出租屋，個體房東面對個體租客，出租屋在裝修、服務和管理等方面都存在一些不匹配的問題。長租房模式實現了規模化，一個投資方可以一次性提供很多出租房給年輕人選擇，管理也會比較專業和規範。

　　而在保證安全、規範的管理之外，這種社區化的長租公寓也能夠以舉辦活動、建設公共區域等方式來給租客提供情感、知識交流的平臺。心中公寓的Redrom項目就是這種背景下的自然産物。這種新的模式，不僅讓長租公寓投資方和運營者增強了提供增值服務的能力，也給年輕租客提供了很好的創業氛圍，能對年輕人的創業嘗試起到“1+1大於2”的效果。

　　廣州這樣的城市，還有很多城中村，做長租公寓也還有機會。不過這個行業有一定門檻，尤其是資金方面，承租和裝修的初期投入成本少則幾十萬元，多則幾百萬元。當然，創業者如果想進入這個領域，也可以先承租村民的三四層房間，通過粉刷、添加家電傢俬、管理等方式，慢慢積累資金，慢慢做大。

　　——廣州大學工商管理學院房地産批量評估研究中心教授、廣東省房地産業學會專家委員會委員 賈士軍