◎每經記者 區家彥

　　10月23日，中海物業在港實現分拆上市。這是繼彩生活之後，又一家上市的物業管理公司。無論是彩生活還是中海物業，資本市場均給予了30多倍的市盈率，遠高於房地産開發板塊的上市房企。

　　對於尋求轉型的上市房企而言，如果能獲得資本市場的支援，不僅能獲得更高的估值，還能通過股權融資加快轉型步伐。在房地産服務産業鏈的掘金路上，又有多少房企能成為贏家？

　　10月23日，中海物業在港上市，成為繼彩生活之後，又一家上市的物業管理公司。曾經密不可分的物業服務和地産兩大板塊，在白銀時代，開始走出獨立拆分的道路。

　　最大房企萬科的觸角伸入商辦、教育、養老和家裝等領域，力圖挖掘房屋交付後利潤的用意十分明確。綠城集團也表示，主營業務利潤的新增長點將來自代建、電商、地産金融、園區服務等服務領域。

　　德銀發表報告肯定綠城輕資産的做法，認為其在房地産開發管理上走輕資産路線的主張符合發展策略，是用最小資本達到擴展的有效方法，走輕資産路線的主張可增加綠城每股資産凈值約1.99元。而在港股市場，無論是彩生活還是中海物業，市盈率都遠遠超過了房地産開發板塊任何企業的市盈率。

　　資本市場的肯定，讓房企躍躍欲試，想培育出一個地産行業的“微軟”。然而，究竟誰能成就地産行業的微軟，誰能開發出類似windows那樣相容全國所有類型住宅小區的系統，是綠城、萬科，還是中海、彩生活？截至目前，還沒有答案。

　　但從綠城、萬科、中海等企業的實際運營看，這些地産服務業務要培育成熟需要時間，要讓它們取代房地産開發，成為公司新的主營業務增長點更需要時間。公司不僅需要花費大量時間扶持服務類業務發展，還要預留足夠的現金和賬面利潤，來為新業務創造內外部環境。這些都是很多企業做不到的。正因此，從目前趨勢看，地産業“微軟”之爭很有可能不會像房地産開發那樣激烈。

　　人才是房企轉型服務商關鍵

　　在海通證券房地産分析師涂力磊看來，當房價、地價漲幅低於資金成本後，原有土地價值創造鏈將面臨挑戰，房地産服務産業鏈有望成為新的價值創造點，包括物業服務、城市配套、房地産金融、仲介服務等。

　　儘管越來越多房企意識到服務的重要性，但轉型並非一蹴而就，新業務從拓展到成熟，往往要經歷漫長的培育期，如何在融資渠道、利潤等方面取得平衡，對於房企無疑是考驗。

　　根據東方證券研究員竺勁的分析，大型房企由於資源實力強大，其轉型方式多為“樹上開花”模式，也就是在原有地産業務上進行業務延伸，多采用分拆和資源變現的方式轉型，好處是在地産主營業務依然強盛時，為新業務的培養提供現金流，甚至利用品牌優勢搭建資本平臺，為新業務打通融資渠道。

　　以物業服務為例，彩生活、中海物業已登陸資本市場，萬科、碧桂園、富力等也在尋求物業服務分拆上市。由於目前國內TOP20的物業管理公司基本能盈利，這意味著它們能通過運營實現自身造血，可上市融資及擴張並購。

　　房地産服務多屬輕資産行業，這意味著房企不需要太大的資本投入，便能培養新業務。以恒大健康産業為例，恒大地産投資者關係部經理劉振表示，恒大的網際網路社區醫院的營運成本主要來自兩塊，第一塊是購買設備，第二是20~25個全科醫生每月20萬左右的成本，加上醫院物業主要是租用恒大現有的社區資源，營運成本非常低，這也是恒大健康半年便實現盈利的重要原因。

　　對於一些創業型新業務，部分大型房企更傾向於採用“試錯”的模式實現優勝劣汰。以萬科的“八爪魚戰略”為例，記者了解到，集團總部會給予內部創業項目一個培養期，培育期會視乎每個業務的複雜情況，期限內如果項目仍未能培養出來，集團很可能停止輸血。

　　與實力雄厚的大型房企相比，竺勁認為，小型房企多采用整體轉型策略，以房地産資産換取現金，然後轉換到新的行業。由於小型房企不具備資源優勢，轉型更依賴於行業的選擇、資金優勢和老闆眼光，具有更明顯的“試錯”特徵。

　　易居資本合夥人吳綺敏認為，人才才是房企轉型服務商的關鍵。“首先，地産人的基因裏沒有服務基因，所以一定要用不同的人來做；其次，一定要以市場化方式進行，只有市場化的團隊和公司，才有生命力；第三，讓這些公司獨立營運，相關人員才有激情把公司做好，按現有體制，很難脫穎而出。”

　　轉型不再只是個概念

　　10月23日，由中海地産分拆上市的中海物業（02669，HK）在香港聯交所正式掛牌，開盤當天股價最高衝至1.45港元。受下半年股市暴跌影響，地産轉型概念一度降溫，但中海物業受到追捧，顯示出與傳統地産股相比，具備服務概念的地産股更容易受到投資者的追捧。“未來房地産行業就是做轉型股票，傳統地産藍籌未來兩年機會都不太大。”在竺勁看來，目前資本市場對地産股轉型的態度已經變化，2014年是講概念，2015年以來，房企需要做的是項目落地和強化單戰略方向，一旦選定一個行業，要不斷加碼，才會有估值提升、受認可。

　　在諸多從房地産實現轉型的上市公司中，恒大健康是成功案例之一。自今年初借殼新傳媒實現上市後，它的網際網路社區醫院、美容醫院陸續落地，半年報顯示，股東應佔利潤同比增幅達10倍。恒大健康今年以來的累計漲幅達到533%，成為港股市場表現最佳的股票之一。

　　對於尋求轉型的上市房企而言，獲得資本市場的支援，也可通過股權融資加快轉型步伐。竺勁認為，在股市暴跌前，通過資本市場融資實現並購推動轉型，是很多上市房企的做法。隨著股市趨於穩定，融資推動轉型將回到正軌上。

　　可以肯定的是，在房地産服務産業鏈的掘金路上，只有少數房企能成為贏家。陳聰認為，雖然與存量房市場的相關服務有廣闊發展空間，但全世界最大的房地産服務類企業市值規模也遠小于A股龍頭地産開發企業，這或許顯示出服務市場的空間難以媲美傳統開發業務，對於很多開發類企業而言，最後的結果也許是轉型無路。