意向投資者查看閒置院落

　　

　　合作社向投資者提供的農家院改造後構想圖

　　裝修改造一個農家院，可以免費使用20年。隨著越來越多的農村人口在城市安家落戶，農村住宅出現大量閒置的情況，而國家政策又明確規定農村宅基地不準在集體外流轉，許多地區甚至出現了“空心村”的現象。近日，密雲縣石城村推出一種全新的鄉村宅基地合作項目。

　　北京青年報記者了解到，相比於以往投資者直接與農戶簽訂租賃協議不同，石城村將這些閒置宅院聚集起來，讓投資者改造裝修宅院，承擔房屋的改造費用，接下來的20年中，投資者可以在一年中的大部分時間，使用或經營改造後的農家院。

　　事件

　　石城村發微信公號招人改建農家院

　　10月18日，石城民俗村合作社的微信公號上貼出一則“石城村老宅免費使用了，您還不心動嗎？”的圖文。短短幾天時間裏，在這個只有幾十個粉絲訂閱的公號上，文章的閱讀量已經突破4200次。文章中提到，石城村首批推出7套閒置宅院供大家免費打造鄉村旅遊經營院落。根據宅院的對比圖可以發現，7套老宅多是久無人居，屋前已是雜草叢生，帶有歲月的斑駁痕跡。

　　距離密雲縣城25公里的石城村，東臨密雲水庫，西倚雲蒙山，是密雲縣開發西線旅遊的中心地段。北青報記者在探訪中發現，石城村大部分農戶從事旅遊經營，正式營業的民俗戶122家，目前推出的7套閒置宅院全部為四合院結構，房屋主體由石料建築而成，宅基地面積在170平方米左右，這些被推出的房屋多為久無人居的老宅，院內雜草叢生，部分需要整體改造。

　　當然“天下沒有免費的午餐”，免費經營也是有條件的。文中註明改造後的院落需要具有地域石文化效果，而且在免費使用的20年中，院落的經營權須與石城村民俗旅遊合作社共用。石城村書記王坤沒想到自己的“臨時起意”會收到如此熱烈的回應。自19日開始，他就陸續接待前來看房的意向投資者，“每天至少五六撥”，而詢問電話更是絡繹不絕，甚至因為村裏開會“有幾十條未接來電”。

　　這些看房者中，有的是厭倦了都市生活，希望在閒暇時刻親近自然的都市白領；有的是懷有田園夢想，希望用心營造自己小世界的前外企職工；也有專業從事旅遊開發的策劃公司及房地産公司。

　　據了解，石城村目前共有17套閒置宅院，平均閒置年限都在10年以上。 “如果資金足夠的話，合作社當然也可以改造並經營這些宅院”。王坤告訴北青報記者，因為合作社沒有足夠的資金獨立經營這些宅院，所以引入外來資金進行合作經營。

　　聚焦

　　裝修風格誰説了算？

　　必須用當地石材裝修

　　石城民俗村合作社的微信公號裏登出了房屋改造後希望的示意圖，看上去是山西傳統民居風格。不過，石城村書記王珅坦言，示意圖只是構想，他再三強調房屋改造必須體現“地域石文化特色”。也就是説，房屋改造需要完全用本地出産的石材，“盡可能做到原汁原味”，風格則類似多數閒置老宅。在王坤看來，房屋的外觀必須用石城村出産的兩種石材，一種是青石，另外一種是白色的“毛石”，避免使用鋼筋水泥以及方磚等材料，房屋上的瓦片也最好是傳統的青瓦。

　　房屋內部的設計，經營者則可以根據經營項目和自身偏好設計風格。王坤説，建築單位的選擇，由經營者自己決定。合作社要求經營者在房屋改造之初提供預算清單，施工完畢後，由合作社邀請的專業造價評審人員進行核算，以此確定經營者的投資金額。

　　投資者對農家院的經營時間如何分配？

　　按裝修花費額度協商

　　經營時間的共用是“石城村模式”的關鍵。根據《協議》，石城村閒置農宅合作社與經營者將根據出資比例分配每年的經營時間，也就是説如果一個院落承租費用核算為20年20萬，改造費用為40萬，那麼每年經營的時間就按照1：2的比例分配，合作社享有120天，改造者享有240天。至於涉及旅遊的淡旺季等細節問題，王坤表示，具體的時間分配還需要雙方進一步協商。

　　北青報記者了解到，在眾多的意向投資者中，對經營時間的需求不盡相同。前來看房的趙女士告訴記者，她自己並沒有時間從事經營，投資宅院主要是為了一週可以有固定時間前來休閒居住，其他時間可以交由合作社負責經營，經營利潤則由合作社提供分成。

　　不過，也有投資者對此表示擔憂，房屋的改裝設計具有鮮明的個人風格，交給別人經營難免會産生理念、文化的差異，而且經營中斷，“許多東西不是想恢復就可以恢復”。據了解，他們正在和合作社協商能否以其他方面的合作代替經營時間的分配，比如支援村落髮展、推薦顧客以及發揮示範效應等。

　　村民違約要求收回房屋怎麼辦？

　　合作社掌握民俗戶的經營牌照

　　近年來，經營者與農戶的糾紛屢見不鮮，尤其涉及租金上漲或者拆遷補償等原因，農戶毀約現象非常普遍，經營者為此承擔很大的風險。

　　梁女士是石城村閒置院落的意向投資者之一。從外企辭職回到密雲的她，一直在尋找合適的院落。梁女士表示，石城村的項目有了集體合作社的介入，她覺得更放心些。不過，還是有不少市民覺得如果村民違約收房，已經投資的裝修會“打水漂”。

　　對於經營者的憂慮，王坤介紹説，合作社與農戶及經營者都會簽訂協議，包含了農戶違約的限制性條款。最重要的是，石城村閒置農宅合作社作為當地民俗旅遊的管理方，掌管著經營戶的營業執照。王坤告訴北青報記者，合作社擁有鄉村民俗旅遊唯一的經營執照，民俗戶只有成為合作社的會員，才有依法經營的資格。這意味著，只要合作社不給提供經營牌照，即使農戶單方面毀約，其他投資者也沒有經營的可能，而農戶尋求不到其他高價出租的渠道，便不會冒險去違約。

　　律師觀點

　　合同的細則必須明確 避免産生糾紛

　　針對合作社與投資者簽訂協議時需要注意的法律問題，北青報記者諮詢了長期代理土地糾紛的李光勤律師。他提醒説，合同的甲方——合作社首先要具備租賃權，如果合作社不具有轉租權，合同則被視為無效。“因為投資者不是和房主簽訂協議，所以首先要審查合作社是否具有農戶宅院的轉租權”。此外，為避免糾紛，合同的細則盡可能具體明確，涉及經營時間的部分也須明確註明。李律師建議投資者在專業人員陪同的情況下簽訂合同。本組文並攝/見習記者 鄭林