金九銀十，佛山樓市表現如何？尤其是在四季度開局的“十一”期間，佛山房企又交出了怎樣的成績單？金九銀十之後，佛山樓市有哪些新變數入局？四季度佛山樓市又將是怎樣的走勢？為此，本報記者採訪了佛山房企一些負責人及業內專家，看他們如何解讀。

　　●李艷玲

　　觀銷量 金九銀十與去年基本持平

　　佛山南海貴隆房地産發展有限公司負責人表示，國慶期間其推出的24座中心園景單位，已售出40套，成交均價為約6200元/平方米，銷售情況理想。雅麗豪庭總戶數超過1500戶，目前已售出超過1100套，業主已陸續收樓遷入。

　　同樣，瑞安地産相關負責人也表示國慶期間在佛山的銷售情況喜人。“今年十一期間，瑞安地産業佛山市場的銷售額超1億元。今年從1月份到現在，瑞安地産在佛山的銷售額已經接近了10億元，去年全年銷售額未達到10億元，這意味著我們今年用不到10個月的時間，完成了去年全年的銷售額。尤其是從今年5月份開始，銷售額直線上升，二季度受政策助推，增長最為迅猛。”佛山瑞安房地産發展有限公司推廣負責人辛偉表示。

　　與某些銷售情況火爆的開發商相比，一些開發商則認為今年國慶佛山樓市相對平穩，甚至有所下降。

　　星星地産市場經營部總監朱幸杏則認為，今年第一二季度，在股市的帶動下，佛山樓市經歷了一個瘋狂式增長的階段。而到了今年下半年，尤其是今年9月份和10月份，佛山樓市成交量並不算太過理想。“像我們樓盤，今年國慶期間的成交量相較于去年同期，下降了3成左右。”

　　據世聯行佛山所提供的2015年10月1日—7日佛山一手住宅網簽數據，今年國慶期間（截至10月7日21：00），佛山一手住宅成交套數同比下降1.8%，成交面積下降2.2%，成交均價下降0.7%。

　　“下降的原因，一部分是受颱風影響，更深層次的原因在於，受佛山全面限購政策，各種降息政策，以及股市瘋狂上升的影響，二季度樓市需求被透支。尤其是在五六月份，佛山樓市出現了一個小高潮。而到了金九銀十，佛山樓市與去年基本持平。”合富輝煌佛山公司市場研究部總監曹紹林説。

　　同樣，合富輝煌（中國）佛山公司市場研究部提供的數據顯示，“金九”期間佛山樓市供應為152萬㎡，成交為106萬㎡，供需相比同期變化不大，但成交環比大幅下跌11%，均價為8482元/㎡，同比小幅升高，僅次於2013年。

　　“二季度受政策以及股市拉動，佛山樓市到達了一個高潮，一些需求被提前透支。這也是今年金九銀十佛山樓市相對平靜的一個重要原因。”朱幸杏説。

　　看市場 四季度土地市場趨暖

　　與國慶平穩的樓市銷售形成對比，從9月份開始，佛山的土地市場逐漸升溫。

　　據《佛山市國土資源和城鄉規劃局關於2015年1月—9月全市土地出讓情況的通報》顯示，9月全市共成功出讓國有建設用地16宗，出讓面積102.99公頃，成交價款629505萬元。其中位於南海區桂城街道金融高新區的03-02-10商住地塊，由奧園集團有限公司以總價108690萬元（折合2183萬元/畝）、單價9358元/平方米的樓面地價成交，成為2015佛山地王。

　　9月最後一週，美的地産進軍陳村，保利連下兩城。其中，美的地産首次進軍陳村的地塊為陳村年內首宗成交的商住地，樓面地價3334元/平方米為區域內目前最高。而保利華南經17輪競逐，以12.52億奪順德新城東部片區大型商住地，為佛山年內第三大地塊；同時以8.5億元在佛山新城拿地。

　　同樣是在9月的最後一週，9月28日，碧桂園地産以127127萬元總價競得佛山市順德區佛山新城、樂從鎮新吉路以北、同慶道以西地塊，用地面積84121.8平米，地面價為15112.25元/平米。這已是碧桂園年內第5次佛山拿地。

　　而國慶後，美的地産繼續加快拿地步伐。10月21日，美的地産競得高明區荷城街道荷富路以東、濱湖路以南、蘇河路以西、麗江路以北地塊，宗地面積81951.6㎡，成交價37270萬元，折合樓面價約1421.2元/㎡。

　　為何佛山土地市場會出現先冷後熱的走勢？

　　“主要原因在於，各品牌開發商集中去庫存的影響下，拓展土地意願不足，政府也相應地減少了優質土地的出讓。佛山土地市場1月—9月成交215萬平方米商住用地，僅佔去年全年的40%。”曹紹林説。

　　世聯行佛山總經理葛樸認為，從拿地情況，最能看出佛山地産商的戰略打法。“相較于上半年，下半年土地市場明顯火熱起來，也透露出地産商對四季度和明年市場走勢的信心。從拿地情況可以看到一些房企選擇了順勢擴張，也有一些房企選擇了收縮戰線。比如像碧桂園現在拿地開始從二三線回歸一線，從郊區往中心城區發展。萬科拿地則透露了它從民用開始向商業地産滲透。”

　　猜新政 未來首付比例仍有可鬆動空間

　　四季度已經開局。接下來還有哪些變數將影響佛山四季度走勢？

　　“9月底宣佈降低購房首付款，3成首付的底線被衝破，表明政府維穩市場決心。到了第四季度，政策上仍有可鬆動空間，歷史上最低的2成首付（2009年） 或再現。”合富輝煌（中國） 佛山公司市場研究部認為，一系列的政策刺激持續，首付成數的底線被衝破，預示未來首付比例仍有可鬆動的空間。

　　就在國慶前的9月30日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合發文，明確自今年10月8日起實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業務。此外，央行和銀監會同天再放大招，非限購城市住房商業貸款首次置業首付降至25%。

　　“首付成數，依然是影響佛山樓市銷量的一大助推力，直接影響著購房者的置業熱情。”葛樸説。

　　國慶期間一些開發商也是大打首付優惠行銷術。如祈福南灣半島推出77—180㎡一線高爾夫洋房，主打“0首付”優惠。佛山恒大禦景也推出了89—140㎡戶型，主打“首付2.2萬起”。據佛山房地産網數據顯示，10月1日至10月8日在南海區成交中，恒大禦景衝上南海區成交第三位，網簽39套。

　　也有一些開發商認為，目前非一線城市限購已全面取消，一線城市繼續實施限購。接下來如果廣州限購逐漸解除，將會對佛山樓市産生一定影響。

　　“目前廣佛交界處的樓盤，依然是佛山樓市的一大主力軍。如果接下來廣州逐步解除限購，佛山在全面限購政策上的優勢將有所消減，進而對四季度或者明年的佛山樓市産生影響。”廣東長信房地産控股集團有限公司策劃副總經理馬錦添説。

　　■業內觀點

　　熱點區域或將缺貨漲價

　　合富輝煌佛山公司市場研究部總監曹紹林：

　　前三季度佛山樓市的快速發展，主要是建立在政策扶持及各項目積極去庫存之上，而目前量能的效應並未傳導至價格上。展望4季度，樓價上漲勢頭將蔓延至熱點區域，熱點區域缺貨漲價、壓力區域積極去庫存的分化格局將更趨明顯。

　　未來佛山與廣州接壤的東部沿線區域，經歷前9個月的快速消化後，區域庫存量少，未來新補充貨源不多，可能會造成區域價格上漲；同時，一直的熱點區域可售貨源不足，成交量走低，將造成4季度全市成交量有所下滑；中部為中心城區，需求容量及價格相對穩定，4季度會平穩運作；西部鎮街區域以內需為主，區域容量有限且難以拓展新補充客源，也是庫存壓力最大的區域，價格上漲動力弱。

　　佛山樓市動向有哪些？

　　1.樓市金九銀十表現相對平穩

　　原因：限購解除、降息等政策影響，一二季度需求被透支

　　2.四季度土地市場逐漸趨熱

　　原因：此前開發商拿地意願不足，政府相應減少土地出讓。現在地産商對四季度和明年市場走勢更有信心。

　　3.未來首付比例或繼續鬆動

　　原因：一系列的政策刺激持續，首付成數的底線被衝破，預示未來首付比例仍有可鬆動的空間。