■本版圖文統籌 徐蒙 本報記者 趙翰露 本報實習生 張帥 謝小雲 張青 王亞君 本版製圖 鈺珹

　　今年4月以來外環內有過開盤和加推的50個樓盤當中，僅有18個樓盤有90平方米以下“中小套型住宅”，且7個位於寶山中外環間

　　“不好意思，我們這裡的小戶型已經賣光了。”普陀內環內一處樓盤，銷售人員客氣地解釋。

　　記者現場諮詢，有沒有90平方米以內的二房出售。銷售人員告之，今年5月，該樓盤曾推出一批100平方米以下的小戶型，結果迅速賣空；現在，售樓處只有兩三種房型，但面積都在140平方米以上。

　　這個場景，在走訪中已經不是個案。如果樓盤開盤在兩個月以上，又位於上海還不錯的地段，那它的小戶型房源，多半已經售空；或者，根本沒有小戶型房源。

　　事實上，在我們收集數據的外環內50個樓盤裏，僅有18個樓盤有90平方米以下“中小套型住宅”。而這18個樓盤當中，有7個位於寶山區中環和外環之間，另外11個中，黃浦、閘北、浦東各佔3個，楊浦和閔行各1個。而靜安、徐匯、長寧、虹口、普陀的在售樓盤中，都沒有小戶型出售。

　　選擇這50個樓盤，我們是有標準的。它們幾乎涵蓋今年4月以來上海外環內有過開盤和加推的所有樓盤。換而言之，如今在上海的中心城區，小戶型的一手房，幾乎已經難覓蹤跡。

　　小戶型都去哪了？既然小戶型一房難求，開發商為何不多建小戶型？

　　地段越好，小戶型越少

　　一個趨勢性的現象是：越靠近市中心，小戶型越少；樓盤單價越高，小戶型越少。或者用更簡單的話來説，地段越好的地方，小戶型越少。

　　50個樓盤中有中小戶型的18個樓盤，13個位於中外環間，7個集中在傳統上地段稍差一些的寶山中外環；中環內，僅5個樓盤有中小戶型推出。而從價格來看，單價在7萬元及以上的樓盤，僅有4個有中小戶型。

　　傳統好地段靜安寺、建國西路、陸家嘴濱江的樓盤，不僅沒有中小戶型，戶型起板面積都在140平方米甚至170平方米以上。“我們這個就是豪宅社區。”某樓盤的銷售人員直言不諱。

　　一些內中環、乃至中外環間的樓盤，也在賣所謂的“豪宅”概念。寶山接近外環的一個樓盤，全部戶型均為四房。另一個外環線邊上的樓盤，小戶型房源極為有限，已經一搶而空，接下來推出的都是大戶型。“我們小區品質高，不會做那些六七十平方米的小戶型”，該樓盤銷售人員説得直截了當。

　　就算有小戶型賣的樓盤，購房者買到的小戶型，也通常讓人有點“胸悶”。這些樓盤，小戶型都被安排在了朝向、位置、景觀較差的地方；看起來，更像是開發商解決“邊角料”之舉。古北一樓盤，有88平方米的兩房，在其之上就是178平方米的三房。從小區平面圖上看，兩房位於小區的最邊上，建築結構奇怪。上海南站附近的一個樓盤，一期靠近滬閔高架的小戶型已經全部賣完；二期不靠高架，周邊環境不錯，“二期全是大戶型”，銷售人員説。據了解，小戶型被這樣處置，已經成為業內一種心照不宣的通行手法。

　　小戶型好賣，也難賣

　　撇開致力於打造“頂級豪宅”的少數樓盤不談，幾乎每一個有小戶型的樓盤，銷售人員都表示“小戶型更好賣”、“小戶型非常搶手”、“小戶型需求量大”；地段稍好一些的樓盤，因為單價高，小戶型可以“控制總價”，所以更是迅速賣光。小戶型好賣，是業內的共識。

　　可是，為何那麼好賣的小戶型越來越少？甚至，不少樓盤習慣於在一期價格較低的時候推出小戶型，之後不僅價格上漲，小戶型也乾脆都消失了？

　　“其實，某種意義上來説，小戶型並不好賣。”某樓盤項目負責人告訴記者。不好賣，體現在價格上，賣起來“麻煩”。不止一位受訪者告訴記者，小戶型的購買者對價格的敏感度要高於大戶型的購買者。“我們二期房源的價格要比一期高，這實際上是在小區環境、裝修品質等方面的溢價。我們觀察下來，大戶型的購買者經濟實力更強，更容易接受這樣的溢價。”説白了，開發商認為，小戶型的購買者更會“討價還價”；而大戶型的購買者，往往更加“爽氣”，豪華裝修、高檔會所等增值項目，更能讓他們心動買單。

　　不僅難賣，小戶型還難造。中原地産研究部高級經理盧文曦告訴記者，小戶型的建築成本，要高於大戶型。“小戶型墻多管線多，公攤面積多，其實很難設計。”的確，要讓小戶型跟大戶型保持同樣的品質感，讓價格敏感的消費者認為“物有所值”，相當考驗開發商的設計能力。一處中環內主打”豪宅”的樓盤，為拉低“入門價”，推出一批95平方米的小三房。現場看，這一戶型與同樓盤的大三房相比，的確顯得狹小擁擠。

　　儘管大戶型“出貨”略慢于小戶型，但一旦成交，收益也將大於小戶型。而在房價持續上漲的前提下，既要做實樓盤的溢價，又要讓購房者能充分接受這種溢價，大戶型無疑成為開發商們的優先選擇。“開發商，總是要利益最大化的。”上述樓盤項目負責人説。

　　一線城市中，上海小戶型比例最低

　　相關政策的變化，也是中小戶型房源佔比降低的重要因素。

　　易居地産研究院數據顯示，在2009年至2011年，上海的新建商品住宅中，90平方米以下中小戶型比例達到峰值。這正是當年“7090”政策（70%開發住宅的套型須在90平方米以下）影響的時段。此後，隨著政策取消，中小戶型佔比一再下降。目前，供應面積和成交面積已經分別降至20%和18%。

　　也有業內人士認為，中小戶型房源佔比降低，是受到了限購政策的影響。

　　“本來可以再買一套房子，現在限購了，只能置換，總預算自然提高去買大戶型了。”

　　對於“好地段小戶型少”的現象，則有人提出了不同解釋。“同樣的預算，你是買一套內環的兩房呢，還是中環的三房？”盧文曦表示，隨著城市發展，許多中外環、乃至外環外傳統上不怎麼好的地段，生活便利度已經有了很大提高；為了居住舒適，不少人會選擇買得遠些。“開發商在內環內，其實不太敢造小戶型。”

　　而另一組值得注意的數據是，與北京、廣州、深圳相比，同為一線城市的上海，90平方米以下的中小戶型佔比，要明顯偏低。同樣來自易居研究院的數據顯示，上海、北京、廣州、深圳，今年中小戶型住宅供應量佔比分別為20%、46%、30%和56%。這其中，北京以46%的中小戶型供應，與上海形成了鮮明反差。“這是因為北京有‘自住型商品房’這一類別。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

　　記者查閱到，北京“自住型商品房”與經適房等保障型住房不同，沒有硬性的準入門檻，戶型以90平方米以下為主，價格原則比同類地段同品質商品房低30%左右。