◎李宇嘉

　　一般來説，土地市場變化往往滯後於房屋交易市場9~12個月。2014年“9·30”樓市新政以來，全國樓市持續回升，今年前9個月商品房銷售面積同比增長7.5%。但時隔一年之後，土地市場仍舊“冰凍”。

　　今年前三季度，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴大1.7個百分點；300個城市土地成交面積同比下降30.1%，土地出讓金13507億元，同比減少22.7%。其中，住宅用地成交面積同比大幅下降30%以上，出讓金同比減少18.9%。

　　樓市銷售端的回升並沒有傳導至上游端的土地市場，原因在於區域分化嚴重。佔庫存70%和在建工程67%的全國600多個三、四線城市的樓市，其銷售頹勢仍無法改觀。開發商整體處於“去杠桿”，導致全國樓市呈現“房熱地冷”、“銷售熱開發冷”的反常態勢。

　　但是，去年四季度、特別是今年“3·30”樓市新政以來，重點城市樓市銷售熱度不斷提升。今年1~9月，50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米，同比增長近30%，絕對量創2010年以來同期的最高水準。

　　因此，進入今年三季度以後，儘管全國樓市待售庫存依舊在攀升，但50個重點城市樓市庫存的出清週期已從上半年的14個月降至11.4個月，回到了警戒線以內。

　　在這些城市，開發商已從“去庫存”轉向了“補庫存”。上半年，一線城市土地市場整體處於下滑態勢，但由於“3·30”新政後一線城市樓市快速回暖，從三季度開始，一線城市土地市場在全國率先反彈。

　　7月份，一線城市土地成交面積環比下降幅度收窄到個位數；8月、9月，一線城市住宅用地成交環比分別增長19.2%和44.9%，土地市場從“升溫”到“火熱”的態勢明顯。

　　在樓市整體下行背景下，一線城市成為開發商的“安全島”，眾多開發商“搶食”一線城市土地蔚然成風。未來，一線城市人口和産業集聚優勢不改，樓市需求和房價長期看好，加上房價和地價走勢更加強調市場化，開發商“搶食”一線城市土地或將成為常態。

　　但與此同時，由於眾多開發商“搶食”，一線城市土地市場“麵粉”貴過“麵包”也就見怪不怪了。而且，一線城市開發條件和門檻越來越苛刻，未來在一線城市拿地，要求開發商在成本控制、産品設計、行銷等方面具有非常強的能力。

　　因此，一方面，開發商“抱團”拿地，規避在一線城市的風險；另一方面，開發商開始在二線城市尋找結構性機會。

　　目前，二線城市月均土地成交面積在2500萬~3000萬平方米，佔300個城市土地成交面積的40%~50%，已經成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發商看好，主要源於下半年以來二線城市樓市迅速崛起。

　　由於一線城市房地産量價在上半年被過分“透支”，三季度成交量出現了10%左右的下滑，高房價制約未來需求的風險開始顯現。但是，二線城市“接力”一線城市成為下半年、特別是9月份以來樓市發展的生力軍。

　　杭州、南京等産業升級、民間富庶的二線城市，天津、武漢等物流交通樞紐、承接産業轉移的區域中心城市，成都、重慶等人口密集、返鄉置業頻繁的中西部區域中心城市已經成為未來樓市發展的“增長極”。

　　50多個二線城市樓市的體量遠遠大於4個一線城市。因此，即便三季度以來一線城市高位回調、三、四線城市拖累全國“去庫存”和開發商“加杠桿”，但二線城市“發力”推動全國樓市成交持續增長，並反饋到土地市場。

　　因此，即使三、四線城市基本上成為開發商拿地的 “禁區”，但一、二線城市房屋交易和土地交易的量價權重明顯上升，房地産市場發展空間未來將向人口和産業集聚的一、二線城市，以及重點城市周邊的少數三、四線城市傾斜，三、四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此，全國土地市場弱復蘇的態勢已經確立，四季度或將是全國土地市場的“底部”。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）