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土地市場現"弱復蘇" 四季度或觸底

  • 發佈時間:2015-10-21 07:23:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  ◎李宇嘉

  一般來説,土地市場變化往往滯後於房屋交易市場9~12個月。2014年“9·30”樓市新政以來,全國樓市持續回升,今年前9個月商品房銷售面積同比增長7.5%。但時隔一年之後,土地市場仍舊“冰凍”。

  今年前三季度,全國房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%,降幅比1~8月份擴大1.7個百分點;300個城市土地成交面積同比下降30.1%,土地出讓金13507億元,同比減少22.7%。其中,住宅用地成交面積同比大幅下降30%以上,出讓金同比減少18.9%。

  樓市銷售端的回升並沒有傳導至上游端的土地市場,原因在於區域分化嚴重。佔庫存70%和在建工程67%的全國600多個三、四線城市的樓市,其銷售頹勢仍無法改觀。開發商整體處於“去杠桿”,導致全國樓市呈現“房熱地冷”、“銷售熱開發冷”的反常態勢。

  但是,去年四季度、特別是今年“3·30”樓市新政以來,重點城市樓市銷售熱度不斷提升。今年1~9月,50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米,同比增長近30%,絕對量創2010年以來同期的最高水準。

  因此,進入今年三季度以後,儘管全國樓市待售庫存依舊在攀升,但50個重點城市樓市庫存的出清週期已從上半年的14個月降至11.4個月,回到了警戒線以內。

  在這些城市,開發商已從“去庫存”轉向了“補庫存”。上半年,一線城市土地市場整體處於下滑態勢,但由於“3·30”新政後一線城市樓市快速回暖,從三季度開始,一線城市土地市場在全國率先反彈。

  7月份,一線城市土地成交面積環比下降幅度收窄到個位數;8月、9月,一線城市住宅用地成交環比分別增長19.2%和44.9%,土地市場從“升溫”到“火熱”的態勢明顯。

  在樓市整體下行背景下,一線城市成為開發商的“安全島”,眾多開發商“搶食”一線城市土地蔚然成風。未來,一線城市人口和産業集聚優勢不改,樓市需求和房價長期看好,加上房價和地價走勢更加強調市場化,開發商“搶食”一線城市土地或將成為常態。

  但與此同時,由於眾多開發商“搶食”,一線城市土地市場“麵粉”貴過“麵包”也就見怪不怪了。而且,一線城市開發條件和門檻越來越苛刻,未來在一線城市拿地,要求開發商在成本控制、産品設計、行銷等方面具有非常強的能力。

  因此,一方面,開發商“抱團”拿地,規避在一線城市的風險;另一方面,開發商開始在二線城市尋找結構性機會。

  目前,二線城市月均土地成交面積在2500萬~3000萬平方米,佔300個城市土地成交面積的40%~50%,已經成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發商看好,主要源於下半年以來二線城市樓市迅速崛起。

  由於一線城市房地産量價在上半年被過分“透支”,三季度成交量出現了10%左右的下滑,高房價制約未來需求的風險開始顯現。但是,二線城市“接力”一線城市成為下半年、特別是9月份以來樓市發展的生力軍。

  杭州、南京等産業升級、民間富庶的二線城市,天津、武漢等物流交通樞紐、承接産業轉移的區域中心城市,成都、重慶等人口密集、返鄉置業頻繁的中西部區域中心城市已經成為未來樓市發展的“增長極”。

  50多個二線城市樓市的體量遠遠大於4個一線城市。因此,即便三季度以來一線城市高位回調、三、四線城市拖累全國“去庫存”和開發商“加杠桿”,但二線城市“發力”推動全國樓市成交持續增長,並反饋到土地市場。

  因此,即使三、四線城市基本上成為開發商拿地的 “禁區”,但一、二線城市房屋交易和土地交易的量價權重明顯上升,房地産市場發展空間未來將向人口和産業集聚的一、二線城市,以及重點城市周邊的少數三、四線城市傾斜,三、四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此,全國土地市場弱復蘇的態勢已經確立,四季度或將是全國土地市場的“底部”。

  (作者為深圳市房地産研究中心研究員)

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