樓市快評

　　龔名揚

　　10月16日，位於茶山鎮橫江村的一宗地塊出讓，這宗總面積為58194.57平方米的地塊，起始價達19496萬元。

　　早在10月14日下午，編號為“948”的競拍者就已經出價。到了16日下午，距離掛牌截止時間還有15分鐘，又有兩家公司加入了競拍。但“948”對於這宗地誌在必得，六輪過後，其餘兩家公司無心戀戰，“948”順利競得這宗地塊，成交價為21996萬元，溢價率12.8%。

　　“948”的身份就是保利（東莞）房地産開發有限公司，這是他們在今年收穫的第二宗商住地，也是茶山鎮橫江村今年成功出讓的第5宗商住地。

　　新出讓的地塊位於茶山北路，距離茶山鎮新客站、東莞新火車站及地鐵2號線茶山站很近，交通便利。有文化廣場、茶山公園、茶園購物商場、新陽光幼兒園、茶山鎮中心小學、茶山中學、茶山醫院等配套。附近有偉隆國際花園、美麗灣畔花園等成熟樓盤，加上廣源、德勝、萬潤的入駐，未來集中開發後將成為新的生活圈。

　　據筆者統計，今年茶山鎮橫江村出讓土地總面積達15.38萬平方米。茶山鎮商住地出讓節奏的大幅提速值得大家重視——更何況央企保利地産也是這樣認為的。

　　此前，茶山鎮的房地産發展得只能算是一般，這與其經濟基礎相對薄弱、人口基數小、商業發展相對滯後、社會投資和消費力偏低以及每人平均潛在消費水準並不突出有很大關係。與此同時，茶山臨近傳統商業重鎮石龍，與市區的距離也不遠，這導致了當地購房需求的外溢。

　　但從今年的情況看來，茶山顯然希望在房地産市場方面發展得更好。在樓市剛剛回暖的2015年，連續5宗商住地塊“零流拍”出讓，這表明瞭開發商對於這個新興的交通樞紐區域有著足夠的信心——儘管石龍也很好，但是沒有多餘的土地了，不是麼？

　　給予茶山鎮發展房地産信心的，一是政策的支援，二是交通的改善。

　　在東莞市政府最新公佈的《東莞市城市總體規劃（2016-2030）草案》中，茶山鎮被納入了重中之重的中心組團，這預示著未來的發展空間獲得了政策上的保障。茶山靠近生態園，納入到中心組團後，可以起到承接核心區域的經濟轉移作用，作為核心區域發展延展的後備基地。

　　而且在新的《總規》中，東莞火車站等地方為“特別政策地區”，將加強規劃管控，制定鼓勵發展政策。軌道2號線沿線重要區域、軌道門戶樞紐地區等，也被確定為市域重點更新區域，這對於茶山的發展來説無疑是一大利好。

　　而隨著地鐵R2線的開通，茶山與市區的距離被大幅拉近，從茶山到東城站只需要坐4站，到鴻福路站只需坐6站，在茶山居住、到市區上班會成為一種新的生活方式。更何況茶山和市區的房價差距非常大，大得足以吸引市區剛需住戶的購房需求。從短期來看，R2線的開通是推動茶山樓市發展的重要因素。

　　即使按2的容積率來計算，扣除項目的商服面積，15.38萬平方米的土地，保守估計將供應超過25萬平方米的住宅面積。作為參照，2014年全年茶山鎮住宅供應面積為80258平方米，2015年上半年這一數字為42695平方米。

　　由此可見，要下“茶山樓市將駛入快車道”這一判斷，其實並不困難。