隨著近期頂級豪宅入市潮的來臨，北京高端樓市並未迎來預期的火爆。在連續3個月成交維持300套以上的高位水準之後，9月公寓豪宅出現短暫降溫。市場分析師表示，單價動輒超過10萬的頂豪項目集中入市在拉高豪宅均價同時，也給買方心理帶來了不小的衝擊。

　　供應“超速” 成交下滑

　　亞豪機構統計數據顯示，9月，報價6萬元/平方米以上的北京公寓豪宅市場共有33個項目實現成交，相比上月減少1個。33個項目共實現公寓豪宅産品成交262套，成交面積5.3萬平方米，環比分別減少23%、13%。

　　價格上，9月北京公寓豪宅市場成交均價為72827元/平方米，環比上漲4%，同時這一成交價也創造了自3月以來近7個月的新高。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，豪宅市場的短暫降溫主要是受到價格因素影響。今年以來多數在售公寓豪宅項目紛紛上調銷售價格，同時今年已入市以及預期入市的“10萬+”頂豪項目相比往年大幅增加，受到這兩方面因素的影響，北京公寓豪宅市場整體價格水準連續快速上漲。豪宅價格猛漲直接影響了需求方的購買決策。

　　9月，頂豪項目僅有使館壹號院一個新項目入市，新增供應146套，預售價格高達12萬元/平方米。但包括萬柳書院、東山公寓、京投銀泰·琨禦府等之前已入市的“10萬+”頂豪項目也都有新房源推出。任啟鑫表示，頂豪樓盤扎堆在今年入市制約了市場整體的銷售速度，高凈值客群本就有限，使得這些項目間存在激烈競爭。

　　相關人士透露，2015年北京待售的頂豪住宅套數預計超過1000套，而且豪宅的供應增速可能還會增加，目前的成交增速與供應量的增速已經出現明顯的差距。

　　中原地産首席分析師張大偉分析，正常的銷售週期都起碼在5-8年以上，在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。

　　高端客戶觀望

　　“高端客戶實在難找。”一位豪宅項目代理公司銷售負責人表示，北京限購政策尚未取消，原本高端客戶就不容易尋找，現在入市的豪宅又太多，競爭太激烈，客戶的選擇也更多。即便有購買意向的客戶也不著急下單。

　　相關機構統計數據顯示，10月開盤的豪宅項目在8個左右，其中半數預售單價都將超過8萬元/平方米。北京豪宅供應量並未有削減的勢頭。未來圍繞高端客群的競爭將進一步加劇。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，地段、資源、産品都是購房者評價豪宅的重要要素，只有這些指標均能達到讓購房者滿意，銷量才能有所保障，缺項越多，項目面臨的市場接受度挑戰就越大。

　　萊坊機構發佈的2015年《財富報告》指出，2014年北京超高凈值人士數量為1408位。相關人士介紹，高凈值人士通常指扣除自住物業後，個人資産凈值在3000萬美元以上人士。而他們正是北京豪宅爭搶的核心客戶。

　　專家指出，高凈值人士通常會在其資産結構中配置部分高端不動産，但隨著當前經濟下行趨勢，部分高凈值人士的資産出現縮水的跡象，影響了其購買力。另外，經濟走勢的不確定性也讓他們在選擇不動産投資時格外謹慎，並對價格産生敏感。

　　預計當前頂豪的價格上升如此之快，即便是豪宅買家也需要接受過程，頂豪市場可能會進入一個平緩期。

　　北京商報記者 董家聲