今年的豪宅市場有點令人目眩。繼10萬+、20萬+的頂豪産品之後，上億元的豪宅成為樓市的關注點。

　　據亞豪機構統計，從2011年以來的4年半裏，北京共成交了15套億元豪宅。據了解，今年，潛在供應的億元以上豪宅産品已經超過了15套。

　　上億元的房子都有誰在買?什麼樣的房子才能上億元?豪宅市場價格放開，對普通住宅會有影響嗎?那就讓本報記者帶您看看北京城那些億元豪宅。

　　□現狀

　　4年7項目成交15套億級豪宅

　　北京實際成交能夠突破億元的超級豪宅在北京低調又神秘，來自亞豪的統計顯示，2012-2015年的4年時間裏，北京僅有7個項目共成交15套億級豪宅。這15套超級豪宅的共同特點是面積大，15套中有14套的面積都突破了1000平方米，面積最大的一套居然有4834平方米。在7個項目中，成交億元超級豪宅最多的是遠洋LAVIE，過去4年共成交6套。遠洋LAVIE自2011年10月開盤後，是唯一一個在之後的4年時間裏，每年都誕生超級豪宅的項目。同樣位於中央別墅區的麗宮別墅，4年時間共成交億元超級豪宅3套，均是在2013年項目收盤期成交。銷量排名第三位的龍湖頤和原著售出了2套億級豪宅。頤和原著與頤和園僅一墻之隔，因此得名。

　　除了遠洋LAVIE、麗宮別墅、頤和原著外，還有4個成交上億的項目，這4個項目在2012-2015年之間各售出了1套億級豪宅。最久遠的一個項目是釣魚臺7號院，2012年售出1套總價1.02億的超級豪宅。此外，地處朝陽區姜莊88號的碧海方舟項目位於62萬平方米的姜莊湖高爾夫球場中，2013年曾出讓一套億級豪宅。位於中央別墅區的財富公館，以尺度恢宏的獨棟大宅著稱，那套4834平方米的産品就出自財富公館，堪稱墅王。

　　潛在供應不少

　　對於今年上億級頂豪新品，中原地産首席分析師張大偉認為，目前查不出供應量，供應只有預期價格。

　　雖然目前仍未有億級頂豪確切數量，不過，從目前市場資訊看，包括泰禾北京院子、中國院子、北河沿甲柒拾柒號、龍湖西宸原著、北京壹號院、中糧瑞府等項目中含有億元級項目的産品，北京億元級頂豪將迎來新一波入市高峰。

　　以最近剛創造北京最高預售價格紀錄的中糧瑞府為例，該項目共116套房源，此次共獲批48套房源預售證，全部為聯排別墅産品，主力戶型830平米、640平米、460平米，其中最貴的9#樓103單價達220420元/平米，單套總價達到1.87億元。當市場為之咋舌時，更多的人並不知道這些房源只是該項目規劃中的“小戶型”。據了解，該項目還有41套1067平方米、13套1400平方米的獨棟別墅。可以預想，當這些上千平方米的産品入市後，單套總價會達到怎樣的級別。

　　位於中國10大超級豪宅排行榜之列的泰禾中國院子，主打中國風的獨棟別墅，至少有12套總價在3億元級別的別墅。位於孫河板塊的泰禾北京院子，還有6套1500平方米的獨棟樓王，預計入市價格也將在2億元左右。

　　億萬豪宅肯定是寂寞的

　　“億萬豪宅肯定是寂寞的，受眾群體非常非常少。”中原地産首席分析師張大偉表示，從買家看，十億級別的富翁才會可能買億級豪宅，全國也就幾百個人，因此，上億的頂級豪宅産品較為稀少。

　　中原地産研究部統計數據顯示:在前5月上海已經成交過千萬豪宅合計2004套，這一成交量同比2014年前5月同期的960套上漲了109%。從北京看，頂豪物業成交也明顯上漲，其中單價超過10萬的居住類物業，在2015年簽約已超過123套，即使剔除其中的盤古大觀影響，也達到了27套。

　　不過，從北京出現億級産品的項目來看，上億元的産品在整個項目中只佔有很少比例，項目大多數還是以千億級産品為主。

　　既然能買得起億元級産品的購房者鳳毛麟角，開發商為什麼不都做成千萬級産品，非要留一些上億産品?對此，張大偉表示，這樣可以提高項目檔次，其次，這種頂豪利潤率也非常高。此外，上億産品普遍面積很大，對於開發商來説，可以作為會所等使用。“很多億萬級別的豪宅，開發商可能是不會賣的，可以作為自己企業的會所，可以作為自己家族的財産，可以作為自己融資的抵押品。”張大偉表示。

　　上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進表示，一般來説，從稀缺角度看，每個豪宅項目都有幾個拔尖的産品。但是一般不會輕易拋售。而是會從人情角度最後兜售給私人關係好的投資者。所以説會出現壓箱底一説。

　　□什麼樣的房子能上億

　　1 定制最佳

　　大工業時代，標準化就是廉價的代名詞，只有普通住宅才會幾套樣板間賣上千套房，卻沒人敢給億元級的産品做個樣板間，告訴買家交房標準如此。即便是打出精裝交房牌子的中國院子，強調的也是定制精裝，戶戶不同，連塊磚片瓦都可能是私家定制，更不用説精裝細節了。據悉，華潤地産在德勝門內打造的北平府就將主打“定制概念”。

　　對此，業內一位不願具名的操盤手告訴記者，“真正的頂級豪宅，無論是産品打造還是行銷層面，都是一對一的私人定制。對於單套過億甚至幾億的超級豪宅來説，産品的定位既不是偏執地以不計成本的代價去打造最奢華的産品，也不是只為迎合客戶、放下身段去適應更多客戶的口味，而是惺惺相惜的一見鍾情”。

　　他認為，對於一般豪宅來説，豪宅已經超越了純産品主義，頂級豪宅更是如此。頂級豪宅更追求差異化的産品和體驗，體現的是一種生活方式和精神屬性。頂級的高端住宅，突出定制的特點，文化是非常重要的一個附加值。不能僅僅只是一個鋼筋水泥的産品，不僅有好的地段，還要有好的服務，不僅關注形式更要關注內涵，不僅能滿足居住功能，還強調客戶住在裏面的一種體驗，這種定制化的感受對於頂級項目來説尤為重要，也讓項目能夠歷久彌新。

　　2 位置夠好

　　地段地段還是地段。李嘉誠的名言説多少遍都不足為過。地段意味著佔據的資源，資源越稀缺，地段的價值就越昂貴。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，億級豪宅，首先要絕對佔有稀缺資源，包括鬧中取靜的地段位置和絕佳的自然環境。對於頂級豪宅而言，要麼佔據城市核心地段，能俯瞰蕓蕓眾生，要麼能佔據絕佳景觀資源，出則繁華入則靜謐。

　　在過去成交的15套億元豪宅中，富力城別墅位於東二環外，釣魚臺七號院位於西二環與西三環之間、玉淵潭公園北岸，頤和原著毗鄰皇家園林頤和園，遠洋LAVIE、麗宮別墅則都位於傳統豪宅板塊中央別墅區。今年以來，成交了首套億元豪宅的北河沿甲柒拾柒號，則位於皇城邊，可以俯瞰故宮。

　　3 面積夠大

　　張大偉認為，上億元的豪宅首先面積必須夠大，“沒有2000平米不太可能”。從歷史數據上看，也的確如此。

　　根據亞豪數據，過去成交的15套億元豪宅，14套的面積超過1000平方米，最大一套出自財富公館，面積高達4834平方米。

　　未來億元房源最多的項目——中糧瑞府，116套産品中，有54套面積超過1000平方米，其中13套更是達到1400平方米。

　　泰禾中國院子億元級別的産品單套面積均在1400平方米以上，最大的可達2200平方米，此外還擁有動輒上千平方米的私家院子，可謂中國傳統意義上真正的大宅。而這樣的産品，在中國院子裏有12棟之多，單套價格均在3億元左右。

　　4 配套夠牛

　　住頂豪不等於不食人間煙火，也得生活，也得購物，也得考慮孩子的教育、老人的醫療。這也是內城豪宅最大的優勢。無論是曾經的釣魚臺七號院、富力城別墅、合生霄雲路8號、北河沿路甲柒拾柒號，還是未來可能上億的西宸原著、北京壹號院等內城豪宅，擁有的地段背後都意味著極為成熟的城市配套，和現代生活的極大享受。

　　□觀點

　　頂豪井噴不會影響普通住宅

　　隨著新頂豪入市，北京房價是否會因為頂豪入市産生普漲現象，一位業內人士表示，第四季度北京頂豪市場會出現成交高峰。頂豪入市雖然會産生漲價預期，然而，目前普通商品房價格已經不便宜，影響普通商品房價格主要還是供需和購買力，在這方面頂豪影響有限。此外，目前市場已經分化，自住型商品房、剛需、改善項目是市場主導，頂豪無論是供應量還是成交量都很低，除了在輿論上炒作外，對整個樓市實際影響很小。

　　北京房地産協會秘書長陳志認為，頂級豪宅不好定義，在産品打造上，頂級豪宅並沒有統一的標準，很難絕對量化，有些指標通常還具有很大的主觀傾向性。頂級豪宅在價格上也沒有固定的標準，可能今天20萬元/平方米就是頂級，但是明年可能又出現30萬或者更高的價格。第三，最近市場上確實有個別高價盤在價格上出現異動，但到目前為止，這些價格仍然只是開發商的一廂情願，市場是否接受、是否有真實的成交，可能更有意義。豪宅的成交週期通常很長，頂級豪宅更是如此，在經過一段時間的市場檢驗之後，各個項目的成交情況可能更有研究意義，等大潮退去，才知道誰在裸泳。

　　陳志告訴記者，“無論是豪宅還是頂級豪宅，並不是市場的主要內容，跟普通大眾、跟絕大多數人完全沒有關係，對市場的意義更多只是一個談資。”

　　□項目

　　遠洋LAVIE

　　核心賣點:湖島獨棟別墅

　　遠洋LAVIE可謂億元豪宅專業戶，該項目自2011年10月開盤後，每年都會賣出一兩套億元別墅，即便其位於傳統豪宅區——中央別墅區，這樣的業績也是鳳毛麟角。遠洋LAVIE憑什麼能成為億元豪宅專業戶?就憑這個項目是中央別墅區最後一處佔地約百萬平米的湖島獨棟住區。最稀缺的還是該項目能“戶戶臨水，棟棟樓王”，主力戶型800-1000平米，190套純獨棟親水別墅。遠洋LAVIE的目標就是——打造私人島嶼生活。在北京這麼個極度缺水的大都市，許出這樣的願景，如何能讓人不心動?

　　北河沿甲柒拾柒號

　　核心賣點:皇城邊俯瞰故宮

　　要説單套面積，北河沿甲柒拾柒號並不佔據優勢，其目前主推戶型面積為282-360平方米兩居，459-560平方米三居，702-707平方米四居，在動輒上千平米的別墅面前，北河沿甲柒拾柒號只能算小戶型。要説園林，北河沿甲柒拾柒號也不佔優勢，在容積率動輒1.0以下的別墅面前，北河沿甲柒拾柒號的容積率高達2.72，綠化率低至15.4%。要説規模，面對上千套頂豪的合生霄雲路8號，北河沿甲柒拾柒號建築面積僅15086.18平方米，總套數僅25套。連它的戶型——為南北通透導致的進深過大——都屢遭業內人士詬病。但這個項目有一個其他所有項目都不具備的優勢——地段的核心性。

　　北京城最核心的地段莫過於皇家大宅——故宮，在自家房內俯瞰故宮，一覽皇城小，這是只有北河沿甲柒拾柒號才能有的霸氣，為這份霸氣，3700萬-1.5億元的價格，也就可以理解了。

　　中糧瑞府

　　核心賣點:濱水府院別墅

　　作為孫河板塊最後一個亮相的別墅項目，頭頂“地王”光環的中糧瑞府一度成為業界關注焦點。今年5月，中糧瑞府揭開神秘面紗，開創府園別墅先河。

　　院落是中糧瑞府的最大特色。中糧瑞府用更符合中國人居住習慣與性格的內向型院落形態，圍繞“五園成府”理念，對建築內部庭院進行分割，形成了前庭後院、主園側園以及下沉庭院等五重院落。在設計風格上，中糧瑞府以中西合璧、摩登東方為設計理念，將中國文化中的禮與序融入建築當中，從社區到建築、從建築到居者核心生活區，每一步都彰顯層次感與禮序性，從府道、巷道、巷院的結合到“五庭十院”的園林規劃，層層遞進。近日，中糧瑞府首批9棟樓48套房源獲得預售資格，預售均價在8-10萬元/平方米，最高售價為22萬元/平方米，單套最高達1.87億元。

　　西宸原著

　　核心賣點:西三環邊“內城墅”

　　作為居住品質最高形式，有天有地的別墅一直是置業者的終極目標，但作為現代都市人，內城的配套、交通等又意味著難以割捨的便利性。如何才能將二者統一起來?緊鄰西三環的西宸原著做到了，主打別墅，三疊、雙疊、雙拼，總共119套，其中最引人矚目的莫過於10套雙拼別墅，500平方米的建築面積，再加上私家小院，寸土寸金的西三環畔，這樣的産品實屬難得。參觀樣板間時，西宸原著呈現出的濃郁中國府院范兒和出乎意料的地下空間的打造，給所有參觀者留下深刻印象。

　　最終定價雖然尚未公佈，但據開發商透出的口風，雙拼別墅的起價是20萬元/平方米。以此計算，預計最終單套上億元。

　　西三環的位置、精準的産品定位，再加上龍湖打造別墅的專業水準，西宸原著成為今年上半年最打眼的頂豪項目，樣板間開放2天，到訪意向客戶80余組，預訂出去兩套雙拼;開放兩周，到訪500余組，最貴的雙拼別墅關注度最高。

　　京華時報記者魯歡潘秀林邢飛