中檔零售品牌將會取代奢侈品牌，主導香港未來的零售市場需求。這是專業機構世邦魏理仕日前發佈的研究結果。

　　這份名為《零售格局的變遷：如何在香港零售放緩下生存？》的報道顯示，香港零售業2003年~2014年表現理想，其中高端産品的銷售一支獨秀，銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環等地一線商鋪的平均租金在該期間內被推升了213%。但自2014年起，奢侈品零售市場的增長勢頭受到一系列因素影響。2015年1月~7月，香港零售銷售總額同比下降1.8%，鐘錶及珠寶的銷售額更是大跌15%。儘管零售業前景並不樂觀，但對於主攻中檔市場的零售商而言，仍存在不少機遇。

　　世邦魏理仕香港商鋪服務部執行董事連志豪認為，香港零售業正在經歷結構性的轉變。過去10年，一線街鋪的業主受惠于奢侈品零售商的強勁需求及大幅租金上漲，但由於目前奢侈品牌紛紛尋求調整租賃策略，以節省成本，而中檔品牌亦期望以合適的租金水準進駐黃金地段，因此業主在商討租約條件時不得不面對環境轉變的現實。“此種情況為中檔品牌零售由中檔市場品牌接手。”

　　奢侈品牌重組店舖網路

　　為應對銷售放緩，奢侈品零售商正逐步整合其分店網路，騰出一些非主力店，以增加商鋪市場供應。部分商戶考慮到這些商鋪往往位處黃金街區，並較易吸引客流，擁有較大市場推廣價值，會儘量保留其位於關鍵地段的旗艦店。此外，隨著市場對中檔産品需求的增加，這些高端零售商還陸續推出二線品牌，以吸引較年輕的消費者。

　　奢侈品零售商重組分店網路，意味著部分旺區的租戶分佈將會逐漸出現轉變。從前未能負擔一線地區鋪租的中檔零售商將著眼于租用因奢侈品牌棄租而空置的商鋪，而業主也願意與租戶協商更合理的租約條件。儘管租金整體呈下跌趨勢，但在業主議租靈活性增加的情況下，具大量人流且位置顯眼的關鍵地段面臨空置風險的可能性不大。“奢侈品的銷售很大程度上受制于上述外部因素。”世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平指出，預期在未來5年，零售空間的需求主導者將由以往的高端消費品轉為中檔市場品牌；相對於遊客消費，本地需求在整體零售市場所佔份額將會重新上升；非核心地區將在未來成為新增供應的主要來源，帶來更多租賃選擇。

　　本地需求的重要性提升

　　在過去的10年中，遊客消費在香港零售銷售總額中的佔比由2004年的20%上升至2015年的42%。化粧品、皮具用品及鐘錶珠寶店舖的數量于2003年~2014年分別增加了1975%、62%及29%。除了店舖數量的增加，部分零售商的平均店舖面積亦有所擴大。而自2014年起，內地訪港遊客數量出現下滑，遊客消費模式也出現了由奢侈品向中檔品牌消費的轉變。

　　雖然香港本地零售消費需求保持強勁，但往往受到零售市場的忽略。本地實際私人消費開支的年平均增長率在2004年~2014年為4.9%，而同時期內家庭收入中位數的年增長率是4%。本地消費在中短期內將維持穩定，股票市場的短期波動及市場對加息的預期，預計只會給本地消費帶來輕微影響。

　　世邦魏理仕認為，未來5年的供應將減小零售商部分租金壓力，核心區新增供應的選擇面仍然相當有限。部分位於較偏遠地段的新市鎮發展項目將為這些地區帶來可觀的居住及工作人口數量，並衍生對周邊零售配套設施的需求。未來5年，70%的新增供應將來自非核心零售區，共計560萬平方英尺的零售空間將用作住宅周邊的購物場所。這給中檔零售商帶來針對中産階級家庭的拓展商鋪網路機遇。“世邦魏理仕預計，零售市場的結構性轉變最終將為香港帶來一個更加平衡及可持續發展的零售市場。”連志豪表示，“核心區及次級市場的租戶組合將變得更多元化，中檔及奢侈品牌因此能夠向消費者提供更廣泛類型的産品。本地消費者將成為零售商的主要目標，中檔産品市場將具有穩定增長潛力。建議中檔品牌零售商著眼于新興區域尋找機會，以確保獲取優先進駐優勢。臨街商鋪業主如能降低租金預期，考慮承租給大眾化品牌，則可避免店舖長期空置的風險。”