近日，聯合國《世界人口前景2010修訂本》按高、中、低三種生育率方案，對中國人口增長率做了預測，按照中方案，中國人口將在2026年轉入負增長，此後負增長的速度越來越快，直到2060年才穩定下來。而按照低方案，中國人口在2017年達到13.6億的峰值後迅速下降。

　　少子化將對中國經濟社會帶來的影響不言而喻，人口減少，導致消費萎縮，進而需求同步萎縮，經濟發展失去動力，社會失去活力。

　　少子化和人口危機的負面影響，媒體上已經討論得夠多了，如果換一個角度，用更辯證的方法，來同時看看少子化帶來的正面影響和負面影響，我們以少子化對房地産和城市的影響為例，來翻看一枚硬幣的兩面。

　　人口結構的轉變，與房地産之間有較強的關聯性。以日本為例，1947年—1949年是日本人口出生的高峰期，到1968年—1974年，這批人的年齡達到19歲—27歲，陸續進入婚姻年齡，這些適婚的年輕人大多集中于城市，形成了對城市住房的剛性需求，這期間的日本房地産價格，也是持續上漲的階段。1975年以後，受兩次石油危機的影響，日本經濟進入低增長高通脹的滯漲期，城市生活成本大幅上升，人口逐漸遷出城市，城市地價下跌8%。1992年日本人口紅利的拐點真正到來，房地産的巨大泡沫開始破裂。

　　我們再回過頭來看看我國的人口結構變化，根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年下降為5.43億人，2025年下降到約為5億人。從長期來看，潛在的購房人口縮減，將帶來房地産價格下降，這對於北漂和底層而言可能是個好消息，對於投資房地産的人而言，則是個令人擔憂的挑戰。

　　中國近30年的城市大躍進，各地的新區新城如雨後春筍般冒出來。城市規劃的美好願景，與人口的實際變化形成了巨大的反差：城市在擴張，房産在增多，而人口卻將在峰值後逐年萎縮，那種修好樓盤不愁賣的好時光也將一去不復返。

　　當然，除了房地産商的壓力山大以外，地方政府的壓力也在倍增，受房地産影響的還有城市的發展。過去30年的城鎮化，光修住宅就可以有人瘋狂購買，進而引來人口的自然聚集，自然就有企業入駐，一派欣欣向榮景象，城鎮化擴張粗放而迅速。而現在，城市的擴張也需要更加多元的動力，城鎮化需要産業、人口、城市配套等多元要素來支撐，那些致力於修新城建新區的地方政府，將會迎來城鎮化的寒冬：建好了的也可能因為缺少人氣和産業，逐漸變為空城或鬼城，即便是政府花大力氣投入修建的學校、醫院、體育場館，都將因為人口的逐漸減少，成為無用的廢棄設施。

　　這一切，當然不是我們願意看到的，不過不容否認的是，當中國進入人口拐點以後，人口將成為稀缺資源，中國也將步入“搶人”時代。

　　（摘自10月2日《新京報》，作者唐黎明）