本報訊（記者 鄒偉） 昨天，全球知名房地産諮詢機構仲量聯行在寧發佈《中國城市60強》研究報告，對“新常態”下中國60個二三線城市商業地産的發展機遇與城市競爭力進行了全面評估和分析，南京躋身“中國城市60強”第8位。

　　“首先要説明的是，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，此次並不在我們的統計之中。因為，它們的國際化水準已經比較高，明顯超過其他城市，和其他城市不具有可比性。”仲量聯行南京分公司董事總經理陳健介紹，“中國城市60強”是從全國287個二三線城市中甄選出來的。這60個城市總人口接近3億，更廣闊的輻射圈容納了超過4億人口，超過美國總人口數。在過去的3年裏，60個城市的消費階層迅速擴張，年收入超過5000美元的人口數翻了一番達到1.3億。預計截至2020年，60個城市中將有9000萬人口進入這一消費階層。60個城市的經濟總量，達到8.6萬億元，如果將其作為單一經濟體來看，將是世界第二大經濟體，佔全球産出的9%。

　　截至2025年，“中國城市60強”將佔全球經濟增長的15%，達到15.5萬億美元的規模，相當於印度目前的年産出量，或者兩個德國的年産出量。儘管近年來全球經濟增速有所放緩，但“中國城市60強”仍將是世界增速最快的經濟體之一，預計截至2025年“中國城市60強”的整體經濟規模將是俄羅斯和巴西經濟規模之和的兩倍。

　　在“中國城市60強”中，仲量聯行特別提出了一個“1.5線”城市的概念，即僅次於一線又明顯高於二線的城市，共有9個城市上榜，南京位列第8，其餘8個城市分別為：天津、成都、蘇州、武漢、重慶、杭州、瀋陽、西安。這九大“1.5線”城市都是繁榮的區域性商業中心，世界經濟地位越來越重要，並致力於打造其國際形象。

　　新常態下，商業地産格局大變

　　仲量聯行認為，伴隨著中國經濟步入“新常態”，各個城市的商業地産格局也隨之發生巨大變化。

　　零售地産：新型購物中心興起，傳統百貨商場衰落

　　陳健説，“中國城市60強”的城市總人口接近3億，這些城市的消費活力非常強勁。但值得注意的是，人們的消費習慣已經發生轉變。消費者越來越青睞更有價格優勢、以餐飲娛樂為導向、交通更加便利的購物中心，傳統的百貨商場正日益走向衰落。城市消費者更加理性，對價格更加敏感，網路購物迅速得到普及，線上聯合線下的全渠道零售逐漸崛起。

　　報告預測，未來3年內，“1.5線城市”購物中心的總量將會再增長60%，存在飽和、過剩的風險。零售商的競爭也將越來越激烈。但高品質、優質管理、差異化經營的購物中心仍將“贏家通吃”，比如南京的德基廣場、杭州的萬象城等。

　　物流地産：電子商務崛起成增長新引擎

　　以前，很多地方政府都喜歡把地賣給具有更高價值的製造業，導致物流土地供應長期不足。”仲量聯行大中華區董事總經理馮建強説，如今製造業投資下滑迫使政府轉向物流業，願意為其提供更多土地。而且，政府也越來越意識到，高效的物流網路是城市競爭力不可或缺的組成部分。

　　馮建強認為，電子商務和全渠道零售的崛起已成為物流地産新的增長引擎。對於開發商而言，物流地産的選址至關重要，需要重點關注那些目前尚未被競爭對手大規模擠佔的次級市場，選擇毗鄰高速公路網路沿線或繁華的工業區等有利的地理位置。

　　辦公樓：“1.5線”城市唱主角，內資民企成需求大頭

　　陳健表示，“中國城市60強”中的辦公樓需求主要集中在“1.5線城市”，這些城市較高的商業活躍度和中産階層的擴張支撐了高價值服務業的增長。其中，教育對於城市發展至關重要。南京自2012年以來，憑藉高價值服務的優勢，已經成為“中國城市60強”中發展最為成熟的辦公樓市場之一。

　　“1.5線城市”的甲級辦公樓總量一般每3年就會增長翻一番，短期存在供應過剩風險，但多餘存量有望在中期內得到消化。因為，金融市場的改革與對外開放，將會催生大量本土投資企業，他們將成為辦公樓的主要使用者。在商業服務、科技、電信、電子商務、創意産業、醫療、生命科學、品牌零售等各個領域，不斷發展壯大的內資民營企業，也將成為辦公樓需求的主要驅動力。

　　酒店：結構調整後，未來兩三年仍是“買入契機”

　　“新常態對酒店業的衝擊則最為明顯。”仲量聯行全球研究部總監柯志揚表示，自2013年以來，隨著中國經濟增速放緩，酒店業發展遇挫。取締公款消費以及開展反腐削減了五星級酒店的收入來源，部分五星級酒店甚至自降星級，以重新吸引來自政府部門的需求。

　　面對嚴峻的挑戰，酒店業正經歷著變革性的結構調整。酒店業長期對政府官員需求過度依賴的局面，正被來自國內旅遊和民營企業商務旅行需求所替代。特別是國內金融、商業服務業、高科技企業以及電商的擴張，有力地支撐了經濟型酒店住宿的要求。這一結構性調整將有助於推動酒店業健康和可持續發展。

　　從長期來看，中國酒店市場仍具有較大增長潛力。對於投資者來説，未來兩至三年，可能也是一個比較有利的“買入契機”。

　　本報記者 鄒偉