買房是一件大事，因此買房前要做好充分的工作，全面了解購房流程和房産知識尤為重要。如果選定了在哪買、買哪個物業，還僅僅只是漫漫購房路上的第一步，接下來諸如選哪家銀行貸款、房産評估以及在買二手房的過程當中需要繳納的仲介費等各項費用和流程也足以讓人眼花繚亂。

　　特別是當下有關於置業全過程中的許多環節經常會隨著政策、銀行利率以及市場等因素而有所變動，了解當前樓市的整體情況就變得尤為重要。目前市場已經進入了傳統的銷售旺季“金九銀十”，許多置業者更是希望在雙節期間找到自己心儀的房子，漫漫購房路，以下幾個方面更需留意。

　　■ 黃 玉

　　評估價上調

　　影響有限

　　日前，深圳市房地産評估發展中心網站貼出公告，“根據房地産市場變化情況，我市將於10月1日起對房産評估價格進行例行更新。”

　　深圳鏈家市場研究中心總監肖小平表示，今年深圳房價一直處於往上走的趨勢，所以此次評估價肯定會調高，調整幅度或為10%-20%。據深圳鏈家和安居客數據顯示，以今年8月深圳二手住宅套均價格為240萬元為例，如果按照評估價增加10%計算，將增加營業稅（5.6%）、契稅（1%）、個人所得稅（1%）約為1.8萬元。

　　美聯物業全國研究中心認為，評估價更新會直接增加過戶手續辦理過程中産生的稅費。因此，已簽約的購房者會儘量趕在新評估價出來前完成過戶手續辦理；甚至還有客戶為縮短過戶時間而一次性付款購入物業，力爭趕在評估價調整前過戶，這些操作或會引起近期的備案數據階段性上揚。

　　記者從多家銀行個貸部門了解到，雖然此番調整將增加交易稅費，但除非全款買房，很難在短期內完成整個交易流程，因而對於市場影響有限，“大部分購房者，特別是需要辦理貸款的剛需客是來不及應對的。”

　　另悉，深圳市房地産評估發展中心將根據二手房網簽時間來決定評估價，仍執行“一房一價”政策。如果置業者下載二手房網簽合同的時間在10月1日前，評估價仍將執行既有標準；如果是10月1日之後，則執行新的評估價標準。

　　房貸新低

　　剛需客受益

　　央行自2014年11月起開啟新一輪降息週期，至今5年期以上貸款基準利率已來到5.15%的新低，而日前，深圳銀行房貸政策再度轉向寬鬆，房貸水準已處於極低的水準。

　　“金九銀十”，房貸利率到底哪家低？怎樣才能最優惠？據融360最新監測26家銀行的數據顯示，深圳目前可提供折扣利率的銀行為17家；首套提供95折以下利率的銀行為3家，包括82折的匯豐銀行、92折的平安銀行和大新銀行。

　　首套方面，深圳包括外資、國資、合資的多家銀行都加速放鬆房貸，紛紛下調利率。匯豐銀行最低從9折降至82折，郵儲銀行從98折降至95折，中信銀行從97折降至95折，中國銀行從98折降至96折，工商銀行從基準利率降至96折。

　　二套首付方面，大新銀行4成，為深圳最低。執行6成的是匯豐銀行、廣發銀行、光大銀行、渤海銀行、興業銀行5家，華潤停貸，其餘銀行均為7成。

　　融360分析師呂舒揚表示，目前從整體上分析，深圳的首套利率走低趨勢不會變。二套的首付成數和利率變化的可能性仍然不大。

　　美聯物業全國研究中心分析，房貸水準已處於較低水準，對購房成本比較敏感的剛需置業者將從中得到受益。

　　仲介費回落

　　多數能享6-7折

　　從今年上半年開始至今，深圳的二手房市場就相當火爆。據深圳鏈家市場研究中心數據顯示，上周（9月14日-9月20日）全市二手房成交量穩步上升，共成交二手房2699套，環比增長9.9%。

　　目前深圳二手房市場量價表現都十分的穩健，業主報價也趨於理性，部分急售的業主還有議價的空間。而仲介費作為二手房交易流程中必需支付的費用往往也有“砍價”的餘地。

　　筆者從深圳多家地産仲介處了解到，深圳仲介行業買賣佣金的上限是樓價總價的3%，而傳統仲介行業向來普遍收取買賣雙方2%-3%的佣金。各家房産仲介都表示，深圳目前二手房仲介費不超過3%是行業的通行比例，佣金一般都由買家出。有知情人士告訴筆者，對比二季度時佣金的分文不讓，近期佣金已經有所回落，對方透露“目前大型仲介公司基本可以做到1.8%至2%，小型的仲介門店甚至可以到1.5%以內，有的甚至可以一口價。”

　　業內人士表示，目前仲介市場出現了許多“零佣金”、“0.5%佣金”、“1%佣金”等低佣金現象，“有一些房産仲介在佣金上看似少收了許多費用，能暫時為置業者剩下數萬塊錢，但其‘差價’很有可能會在其他地方收回，比如暗中抬高房價、在贖樓、評估費用等環節增加收費”。專業仲介機構也建議置業者，購買二手房首要要考量房子本身條件，而非仲介費用。另外，選擇仲介這塊，業內人士也提醒，儘量選擇口碑好、交易和業務流程透明的仲介，避免被忽悠。

　　深圳市房地産經紀行業協會也表示，房地産經紀服務水準與房地産佣金收取幅度成正比。低佣金水準往往是以低服務品質、高交易風險為代價。