□地産評論員 蔡琦雯

　　相比高端産品上半年的高曝光度，今年剛需産品略顯“低調”。而自8月開始，直至9月，隨著低總價房源的集中成交，剛需又被視為市場主導。

　　有數據顯示，9月以來（截至9月20日），總價在250萬元以下的樓盤成交量佔比為54%，超過半數。

　　事實上，即使是在高端“火爆”的市場環境之下，剛需成交也對樓市起著“穩定劑”的作用。

　　據上海中原地産研究諮詢部數據監測顯示，今年4月以來，截至9月17日，總價在150萬元-250萬元的新房成交了16963套，約佔總成交量的28%。而總價在150萬元以下的房源成交佔比為25%，即總價在250萬元以下的房子成交佔比為53%。“這類房源的需求較為旺盛，相較改善、高端房源，供求關係較為穩定，在當前市場，這類房源多位於外環外。”上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦指出。

　　有數據顯示，總價在150萬元-250萬元間的房源成交區域往北集中在嘉定主城區、安亭汽車城板塊，往南以南橋新城板塊為主，而大虹橋輻射區內成交集中在松江泗涇板塊，浦東新區這類房源成交則多位於惠南板塊。

　　值得注意的是，有少數中外環間的住宅房源總價也在250萬元以內，且多位於寶山。如經緯城市綠洲家園就因其地理位置和較低的總價，屢屢熱銷。

　　而在接下來的樓市“熱點”時段，低總價房源仍然會有表現。截至9月15日，9月全市商品住宅供應面積為75.95萬平方米。易居智庫研究總監嚴躍進認為，近日房企推盤增多，同時又主推小戶型産品以加速項目去化，今年“金九”行情板上釘釘。

　　■熱點板塊聚焦

　　泗涇板塊

　　名企搶駐

　　泗涇板塊今年成交量上漲明顯，據上海中原地産研究諮詢部數據監測顯示，截至9月17日，泗涇板塊商品住宅成交量為33.6萬平方米，同比增加了118.2%。

　　盧文曦認為，該板塊成交量激增主要是由於供應大量增多，數據顯示今年以來泗涇板塊商品住宅供應量為32萬平方米，而去年才供應了4.5萬平方米。

　　近兩年來，泗涇板塊吸引了眾多品牌房企入駐，例如保利、金地、綠地、建發等。筆者從上海市規劃和國土資源管理局網站獲悉，泗涇板塊近日推出了松江區泗涇鎮SJSB0003單元05-04號地塊，該地塊為純宅地，將於10月10日進入競價環節，截至9月21日，已有17家企業領取了申請書。

　　某品牌房企代表就直言看好該地塊，他表示，泗涇板塊周邊的九亭區域內開發接近飽和，泗涇將承接這部分外溢的需求。

　　泗涇板塊內某樓盤的售樓員告訴筆者：“目前區域內以低總價房源為主，主力購房者為在軌交9號線沿線的漕河涇和徐匯工作的白領，多看中品牌和交通兩大因素。”

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出：“品牌開發商對於選址經過大量的前期調查，而産品打造上也更有經驗，因此，對於預算有限的購房者，在選房時多考慮品牌房企開發的樓盤也不失為明智的做法。”

　　例如板塊內的保利翡麗公館，就以其性價比及品牌實力取勝，自開盤以來便一度熱銷。

　　此外，盧文曦指出，今年以來泗涇板塊的成交均價較為穩定，當前為25554元/平方米，板塊內交通主要依賴軌交9號線。相對其他外環板塊，泗涇的房價較低，例如南翔、顧村板塊目前成交均價分別為26835元/平方米、26575元/平方米。而隨著品牌房企對區域內産品的深耕和周邊商業配套的不斷完善，有業內人士認為，該板塊改善型屬性或增加。

　　南橋新城

　　領跑區域

　　談到奉賢，還是會有較多人有“遠郊”、“交通不便”等認知。目前，在需求方面，奉賢房産以剛需為主，價格處於“洼地”。

　　據上海鏈家市場研究部數據顯示，截至9月21日，今年全市新房均價為31253元/平方米，鄰近奉賢的閔行區為37314元/平方米，而奉賢的均價則為19220元/平方米。

　　業內人士指出，今年奉賢的房價有望上升，而其中，南橋新城板塊將引領該區域。

　　相關數據監測顯示，2012年以來，南橋新城板塊的商品住宅成交均價由1.5萬元/平方米，上漲至2.3萬元/平方米（截至2015年9月17日）。

　　易居克而瑞土地運營事業部研究總監付偉指出，從奉賢各個板塊來看，南橋新城板塊的漲幅較高。即便如此，目前的均價相對全市而言還較低。付偉分析認為，雖然同是新城，但是相比松江新城、嘉定新城等多個新城而言，南橋新城啟動的腳步略晚些，因此在配套和交通上較為欠缺。

　　據媒體報道，今年已經有7個功能性項目包括城市展示館、區域老年大學、區第二福利院等，在奉賢南橋新城啟動。另外，軌交5號線奉賢段預計2016年底實現全線貫通。

　　盧文曦指出，當前南橋新城板塊的購房主力為當地居民，未來隨著交通短板的補足，將引入更多其他區域的購房者。

　　“最近來南橋新城買房的市區工作人員增多了，多為30歲左右的年輕人，或是60歲以上的老年人。”奉賢二手房仲介小張告訴筆者。事實上，今年以來該板塊的成交量已經有所上漲，數據顯示，南橋新城板塊今年以來成交了28.3萬平方米，同比增加了105.1%。

　　惠南板塊

　　性價比惹眼

　　縱觀迪士尼輻射的川沙、周康、惠南板塊，惠南板塊的均價最低。

　　據上海中原地産研究諮詢部數據監測顯示，截至9月20日，川沙板塊商品住宅均價為2.7萬元/平方米，周康板塊為3.1萬元/平方米，惠南板塊為1.9萬元/平方米。

　　盧文曦分析認為，從地理位置而言，周康是原南匯距離市中心最近的地方，川沙隸屬於原來的浦東，並且，川沙板塊發展時間較早，區域內軌交較早開通，因此價格也較高。而在産品結構方面，惠南目前産品比較單一，以剛需供應為主，川沙、周康板塊則以剛需、改善産品為主。

　　業內人士指出，對於剛需購房者而言，若要在浦東選房，惠南屬於性價比較高的板塊。

　　上周，在惠南某樓盤的售樓處，筆者看到有近十組客戶前來諮詢，而現場的售樓員也較忙，案場諮詢電話頗多。“9月本來就是銷售旺季，今年更忙，來看房的購房者很多是看中了價格。”現場售樓員表示，軌交16號線和迪士尼給區域價值帶來提升，較多購房者也覺得未來區域房價有可能再上漲，所以紛紛趕在迪士尼開園前來買房。

　　板塊內的浦東頤景園項目，自入市以來便一度熱銷，近期該項目加推的産品也受到購房者青睞。另外，同區域內的寶業華庭項目也多次登上熱銷排行榜。

　　嚴躍進認為，惠南原來就是南匯的行政中心，生活配套齊全，隨著軌道交通16號線通車更是解決到市區的交通問題。而且惠南受到自貿區以及迪士尼輻射，未來成長空間較大。