◎李宇嘉

　　國家統計局近日剛公佈的2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市有一半；同比綜合平均價格更自2014年9月份以來首次實現轉正。

　　每年的7~8月是樓市傳統的“淡季”，不過國家統計局的數據似乎顯示“淡季並不淡”。在樓市政策空前寬鬆、利率已經降至低位的情況下，市場普遍對於傳統旺季“金九”抱有很大希望。

　　但“金九”已過大半月，情況似乎並不樂觀。中國房地産指數系統監測的9月上半月30個城市樓市成交面積環比下降12%。

　　在樓市長週期增長放緩的趨勢下，需求集中的重點城市成交佔比明顯上升，這些城市樓市走勢成為判斷全國樓市趨勢的“尺規”。

　　從近期公佈的全國數據來看，樓市需求依舊保持旺盛的態勢。1~8月，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比1~7月份提高1.1個百分點。前端銷售持續回暖，也被認為是新開工、拿地、開發投資等滯後指標“築底”和“止跌反彈”的保障。

　　一般來説，新開工和拿地反彈分別滯後於銷售回暖半年和一年左右。因此，業內普遍判斷，新開工、拿地和開發投資這三項後端指標將在今年年底“築底”，並將在明年開啟反彈進程。

　　在供應過剩言論甚囂塵上、庫存壓力維持在高位、開發商整體加杠桿較為謹慎的情況下，“金九”會否以慘澹收場？若“金九”失色，是否會衝擊到回暖趨勢？會不會影響到銷售回暖對新開工、土地購置和開發投資“築底反彈”的傳導？

　　我們首先要對“金九”樓市的現狀進行分析。“金九銀十”的走勢要與7~8月結合起來分析。儘管7~8月主要城市樓市成交量有所下滑，但這是在去年“9·30”新政以來連續反彈11個月之後的正常回調。

　　由於600多個三、四線城市樓市成交量多數在下滑，因此強勢反彈的功勞要記在一、二線城市樓市火熱的賬上。前8個月，一、二線城市成交量同比增長在50%以上，而7月和8月份的回調也僅僅是在前期高位上適度回落，平均跌幅在5%左右。對於一、二線城市來説，“淡季不淡”應該是對7月份和8月份樓市形勢的合理判斷。

　　但近幾個月，重點城市房價快速上升，量價在攀升一段時間後出現正常回調是“金九”開局不樂觀的原因。另外，進入下半年以後，前期利好政策的邊際效應有所減退，而樓市政策整體進入“空窗期”。儘管公積金的使用條件在時隔5個月之後再次放鬆，但畢竟依靠政策釋放出的需求有限。

　　同時，7月份以來，貨幣政策寬鬆也不像上半年那樣頻繁了。銀行存貸差不斷收窄，房貸利率優惠幅度也在降低，二套房貸甚至還有收緊的跡象。同時，股市震蕩下行，財富效應衰減，衝擊部分改善型需求，大城市高價位住宅成交量開始下滑。綜上，9月樓市回調是前期過快爬升後的正常調整。

　　那麼，“金九”是否會以慘澹收場呢？筆者認為不會，儘管可能出現“旺季不旺”的情況，但仍舊會保持成交高位。

　　首先，歷年來利率降到低位時，對資金價格比較敏感的樓市都會明顯回升；其次，除一線城市，當前貸款杠桿已在歷史高位，公積金貸款扶持力度甚至超過歷史，近200個城市出臺扶持政策，購房成本也降到歷史低位；第三，重點城市樓市去化明顯加速，一線城市庫存消化週期連續低於12個月，開發商在這些城市的補庫存進程已開啟，近期在一、二線城市拿地有所回升。

　　本輪樓市回升與過去不同的是，市場並不存在房價快速上漲的預期。8月份房價漲幅均比7月份下降了1個百分點左右，領頭羊深圳漲幅明顯回落。投資需求退去，在購房環境友好的情況下，房價穩定利於自住需求釋放。

　　另外，一個可喜的跡象是佔成交量1/3的二線城市企穩回升，這是東部傳統産業轉移、就地城鎮化、人口産業集聚提升的結果，也將夯實樓市回升基礎。

　　綜上，即便“金九銀十”不會出現大幅度的增長，但依舊維持在歷史成交高位，樓市回暖趨勢不改，而新開工、土地購置和開發投資也有望在年底或明年初“築底反彈”。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）