原標題：三大背離削弱房價上漲動力

　　在中央及地方穩定住房消費政策帶動下，過去八個月全國樓市運作整體上出現積極變化，商品住宅銷量明顯回升，房價上漲動力有所恢復，一線城市住宅價格出現明顯上漲。據國家統計局發佈的數據，2015年8月全國70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月以來首次轉正。即使如此，考慮到當前樓市運作存在三大背離，未來房價進一步上漲動能存在不足。

　　一是房價上漲與政策刺激效應衰減存在背離。客觀分析，當前房價上漲離不開中央及地方穩定住房消費政策的強力刺激與有效帶動。2015年1至8月，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，而上年同期為下降8.9%。比商品房銷售面積增長更快的是商品房銷售額，同比增長了15.3%，顯示出政策刺激對房價的拉動作用。而隨著穩定住房消費政策效應衰減，住宅市場需求動力開始顯示出萎縮跡象，一線城市樓市已出現明顯降溫。據仲介機構統計，2015年8月，北京新建住宅銷售套數環比大跌28.7%。由政策效應衰減引發的住宅需求動力不足，或將制約房價進一步上漲的空間。

　　二是房價上漲與土地購置費用出現背離。

　　通常，房價上漲會帶動房地産開發企業土地購置費用上升。而本輪房地産銷售回暖的一個突出特徵是，全國房地産開發企業土地購置費用“不升反降”，與房價未能同向變化。2015年1至8月，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降32.1%，降幅比1至7月擴大了0.1個百分點；全國房地産開發投資同比增長3.5%，歷史上首次跌破4%；8月單月房地産投資同比下降1.1%，年內增速首次轉負。這些情況表明，房地産開發企業對樓市預期總體趨向謹慎，進而削弱了房價進一步上漲的市場預期。

　　三是一線城市房價上漲與城鎮居民收入增長放緩出現背離。房價上漲不能脫離宏觀經濟基本面而獨立運作。隨著我國宏觀經濟增長中樞下移，經濟轉型陣痛上升，城鎮居民收入增長也將出現放緩，並與房價上漲出現背離。而一線城市房價上漲與城鎮居民收入增長放緩的矛盾趨向惡化。當前全國住宅開發資金向一線城市集轉机移，最近一段時間一線城市“地王”項目頻繁産生，一線城市住宅“被豪宅化”的風險已經快速上升。這不僅增加了城市中低收入人群的購房經濟壓力，也會無形中增加城市産業轉型壓力，更會進一步動搖房價上漲的基礎。

　　應該看到，當前我國樓市區域分化矛盾進一步加劇。一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲，且漲幅相對較大，二線城市同比“漲跌互現”，三線城市房價同比仍然全部下降。從庫存壓力分析，住宅去庫存壓力主要集中在三線、四線城市，去庫存週期超過四年。在一線城市人口資源趨向飽和的情況下，全國房地産開發資金向一線城市過度集中，不僅沒有可能降低一線城市土地價格，反而還會進一步加劇住宅“被豪宅化”的風險，需要引起有關方面高度警惕。未來穩定和刺激住房消費的政策措施或有必要向三線、四線城市進一步傾斜。