經歷了年中股市“大跳水”，深圳樓市成交量出現下行。數據顯示，8月新房成交量環比減少14.4%，連續兩個月下降，但量跌價不跌，8月新房均價環比上漲3.8%，連續8個月深圳房價領漲全國。本週，《超級樓市》兵分5路，看看“金九銀十”的深圳樓市是怎樣的情景？

　　@龍崗

　　舊城改造迎來歷史高值

　　■ 孫漢平

　　隨著城市化急速發展，作為深圳市土地資源庫存大區的龍崗如今也面臨土地壓力。城市舊改越來越成為龍崗土地增量的重要部分，成為未來樓市發展新方向。

　　目前，龍崗中心城、布吉、坂田、坪山片區都有舊改項目逐步推出，深圳乃至全國知名地産企業萬科、招商、金地、中糧、京基、卓越、中信、鴻榮源等都參與龍崗舊改項目建設。近年來龍崗舊改項目之多，面積之大，均已達到了歷史較大規模。

　　據相關統計，在龍崗中心城及大運新城範圍內，通過舊工業區改造可釋放的土地空間至少達7個天安數位城規模，通過舊村改造可釋放的土地空間或達4個公園大地的規模。中心城舊改或將釋放200萬平方米土地空間。

　　位於龍崗中心城西北角的龍城工業園，目前正在申報城市更新單元制定計劃；回龍埔新工業區城市更新項目佔地面積達19.64萬平方米，目前正在開展專項規劃前期工作；黃閣坑工業區城市更新項目正在開展擴大範圍的計劃申報工作，該項目佔地24萬平方米；龍騰工業區城市更新項目正在開展查丈、評估、房屋收購等前期工作。

　　在布吉坂田片區，繼華為科技城22平方公里城市更新項目啟動後，30平方公里的布吉新城舊改項目也一直在進行。布吉、南灣街道引進華潤、招商等一批有實力的開發企業，重點推動布吉-水徑片區、三聯片區、南門墩片區、金稻田片區等幾個城市更新大項目。繼萬科公園裏之後，大族河山、尚水天成、鴻榮源尚峰、宏宇健康花城等舊改項目目前已推向市場。

　　此外，坪山新區近年來啟動的舊改項目約有17個，共計用地面積約250萬平方米，總建面600平方米，成為深圳又一住房供應主力。其中，由財富集團、宜泰、六和實業聯合開發的超百萬正山甲城市更新項目是最受人矚目和期待的項目之一。

　　@前海

　　“前海熱”持續

　　■ 方漢輝

　　據悉，世界500強目前進駐前海的企業已達到61家，前海小小的15平方公里，匯集了深圳乃至世界的經濟重心。筆者近日踩盤發現，集三大國家戰略于一身的前海已經開啟了超級城市的新篇章，鴻榮源壹方中心和宏發QCC前城的陸續開盤，宣告了前海生活的提前到來。

　　在經歷了前期的股市大跌後，解除“限外令”和連續降息接連刺激樓市發展。據了解，宏發QCC前城開放行銷中心的當天，吸引了超3000余名客戶及業內人士到場，場面十分熱鬧，引發了廣泛關注，預示著深圳樓市依然穩步向前。

　　據悉，宏發QCC前城地處前海深港合作區、寶安區寶安大道與海城路交匯處，是前海宜居國際片區70萬平方米新生代綜合體，涵蓋9棟超高層住宅、1棟188米高5A甲級寫字樓、1座12萬平方米一站式大型購物中心的多元化業態，並且為一號線地鐵上蓋物業。

　　另悉，前海人居標桿鴻榮源·壹方中心玖譽新品再現，壹方中心從5月開始的銷售，成為深圳地産史上豪宅行銷案例經典範本。

　　即便在市場回歸理性時期，前海依然是市場關注的焦點。

　　@福田

　　“豪宅軍團”積極迎戰樓市“金九”

　　■ 李婷婷

　　回顧今年1-8月份深圳樓市的發展，這種堪稱“坐上火箭”的增長速度讓人始料未及。深圳繼上半年新房均價奪冠全國後，8月份依然保持領先勢態，以38093元/平方米、26.38%的漲幅遠超北京、上海、廣州等一線城市。受股市下跌拖累，深圳8月份的樓市總體成交情況並沒有像上半年那麼瘋狂，但依然領跑全國，可見深圳的購買力。

　　據深圳中原研究中心統計，8月份一手豪宅成交總價繼續呈現高端豪宅佔比增加的趨勢，價值千萬元以上豪宅總量佔比高達42%，其中福田和南山的成交情況較為突出。

　　有業內人士稱，隨著房價的攀升，現在原關外的樓盤價格已經逼近原關內豪宅。在相近的價格之下，置業的選擇標準已不僅僅是産品品質，還有資源的佔有和配套的支撐，所以原關內的豪宅自然受歡迎。相比之下，原關內豪宅區更純粹，配套更醇熟，生活尺度更有彈性。例如，深圳著名豪宅區——香蜜湖擁有20萬平方米的香蜜湖湖面、80萬平方米的城市綠肺等，與城市資源充分相融，同時具有“國際化社區”的氛圍：深圳高級中學、度假村、高爾夫球場、山姆會員店等配套應有盡有，這種成熟度是原關外樓盤難以比擬的。

　　隨著傳統的推盤旺季“金九”的到來，“豪宅軍團”將再次來襲。在前期的積累和造勢下，房企們加快推貨積極迎戰九月，將這股“豪宅熱”持續下去。據了解，東海國際公寓在售200-500平方米平層及複式單位，目前主推200平方米南向海景私人領館單位，可飽覽深圳灣磅薄海景；深圳中心天元近期加推200-240平方米公寓；另外，集20年匠心大成之作的綠景·紅樹灣壹號也在抓緊入市，預計本月開放樣板間。

　　在房價居高不下的當下，深圳的剛需盤已越來越少，取而代之的是價格親民的城市豪宅。無論是成熟的片區規劃還是未來的溢價空間，原關內豪宅將越來越受追捧，它的成交或將決定深圳“金九”成色。

　　@南山

　　豪宅、普通住宅齊發力

　　■ 敖貴新 李夢夢

　　不論大眾如何看，總有人能將看起來“貴出天花板”的豪宅搶購一空。

　　據悉，8月份的豪宅價格達69913元/平方米，逼近7萬元/平方米，為歷史高值。而南山區更是豪宅及高端豪宅的聚集地。從豪宅的價格來看，千萬級別的豪宅在南山遍地開花：漢京九榕臺近日開盤，推出的約180平方米精裝大宅2小時銷售額即破15億；凱德·公園1號位處南山中心區的黃金地段，項目已開放125-380平方米産品樣板間，預計本月底推售；恒裕濱城二期以150米天際地標姿態，成為目前深圳灣區標桿高宅，樣板房預計在近期開放。隨著南山幾個新增的豪宅入市，將進一步奠定了南山在深圳豪宅市場的地位。

　　同時，南山的普通商品住宅均價依舊是深圳普通住宅市場的領頭羊，8月深圳普通住宅成交備案均價中，南山以56642元/平方米的均價獨佔鰲頭。9月南山繼續發力，寶能城行銷中心冊之丘開放，這個位於大學城旁的物業或將為業主提供與眾不同的居住體驗。再加上交通利好頻出，快速地鐵11號線預計明年6月份建成通車，市民乘坐地鐵從前海出發，15分鐘左右就可以到達福田中心和深圳機場。業內專家認為，便利的交通或將繼續助推南山房價上漲。

　　@觀瀾

　　大戶型主導市場

　　■ 杭 煒

　　有深圳南北向中軸線“深南大道”之稱的梅觀路拉近了龍華新區與福田ＣＢＤ的距離，不僅聚合了華為、富士康、雪鐵龍等多個産業群，而且有望成為深圳改變城市格局的大動脈。

　　龍華新區“5字頭”房價時代的到來，再次刷新了市場對深圳樓市的看法。

　　作為國家5A級景區、全球低碳生態景區、珠三角鮮氧生態社區，觀瀾湖區域內每立方釐米空氣中富含3萬個負氧離子，是名副其實的山林養生住區。並且，早在2005年觀瀾湖就被深圳市政府相關部門劃入生態控制線內，將成為深圳人日後享受大自然之美的又一好去處。

　　目前金地天悅灣、萬科棠樾及即將推出的觀瀾湖禦林主導觀瀾樓市。從産品類型來看，大戶型依然是主流。其中，萬科棠樾主推260平方米大雙拼，金地天悅灣主推240-260平方米疊拼，此外還有萬科九龍山180平方米聯排，翡翠松山湖260平方米平層別墅以及800平方米臨湖獨棟，觀瀾湖即將推出的禦林山2區4.5米層高空中美墅和300平方米花園雙拼。

　　從市場表現來看，萬科棠樾因價格過高，成交緩慢。觀瀾湖則在售罄比佩亞精裝洋房的基礎上，再推禦林山2區全新産品系列，主要為4.5米層高空中美墅和300平方米花園雙拼。

　　另悉，觀瀾湖新城預計在9月25日試營業。目前已有250多個品牌入駐，囊括餐飲、零售、娛樂、運動等各種業態。觀瀾湖新城是HOPSCA綜合體，區別與一般的商業綜合體，其中觀瀾湖藝工場全面引入“創客”的概念，並且結合藝術創客和技術創客，為創客們打造一個樂園。同時，觀瀾湖國際化幼兒園已開學，ＩＢ課程設置，一站式的國際化教育，為業主們子女提供良好教育。