近日樓市新聞不斷，北京10天現3個地王，二套房公積金貸款首付降低至兩成，部分房地産開發項目最低資本金比例下調5%，開發商資金壓力減小，在降準降息低利率寬鬆貨幣政策下，樓市政策進一步放寬。

　　儘管樓市利好不斷，但有分析人士認為，樓市表面的火熱並不代表樓市就會再次火爆，相反，如果樓市寬鬆政策頻出，那説明樓市仍在復蘇；地王頻現，則可能折射出樓市盈利點並不多，房企只能選擇力拼一線城市和高端樓盤。

　　“地王”房企力拼一線高端樓盤

　　北京10天內現3個地王，土地出讓金共187億元。

　　9月9日，孫河鄉西甸村地塊被懋源地産以29.4億元、異地配建9.6萬平方米保障房的代價奪得。儘管這一價格並未刷新一週前被保利首開聯合體奪得的孫河新地王價格，但5.26萬元/平方米的樓面價格，仍然超過了2013年孫河中糧地王4.8萬元/平方米的樓面價格。

　　就在懋源拿地前一週，8月31日，中鐵建與方興地産聯合體摘取北京豐台區石榴莊住宅地塊，成為區域地王；9月2日，保利首開聯合體拿下孫河新地王地塊，據業內人士測算，可售住宅部分樓面價高達5.5萬元/平方米；9月8日，龍湖與保利首開聯合體則以42.5億元總價，競得北京市東壩南區地塊，樓面地價為50081元/平方米，刷新區域土地價格。

　　懋源地産有關負責人表示，公司一直定位於面向高端市場的個性化需求，看好未來北京市場。這一觀點或許可以代表目前奪得地王的房企基本戰略取向，那就是看好北京高端樓盤的前景。

　　據了解，懋源地産以總價29.4億元摘得朝陽區孫河鄉西甸村地，並配建9.6萬平方米異地保障房，該地塊的溢價率已達到50%。

　　中原地産數據顯示，9月前8天，一線城市成交8宗土地，平均溢價率超過31.63%，平均樓面價達到了1.49萬元/平方米的年內最高點；二線城市成交了143宗土地，平均溢價率高達43.8%，平均樓面價達到了2205元/平方米，也刷新了最近幾年的紀錄。

　　據對全國40個大中城市的土地溢價進行統計數據顯示，截至8月底，全國40個大中城市土地溢價率17.4%。

　　業內人士分析，高地價往往意味著高風險，特別是地王項目，儘管高端樓盤、高端物業，還有高端凈值人群以及高端社區商業服務給人帶來無限想像的空間，但規避風險，保持一定的利潤空間，仍然是重要的。

　　目前房企利潤率下滑是不爭的事實，高地價、高風險的同時也意味著高成本。數據顯示，今年上半年，125家上市房企中，營業收入共計3989億元，而凈利潤總計只有364.5億元，凈利潤率僅為9.1%。其中有71家利潤率低於10%，43家房企凈利潤下調。

　　分析人士認為，地王頻現，則可能折射出樓市盈利點並不多，盈利空間並不大，房企只能選擇力拼一線城市和高端樓盤。

　　35城住宅庫存兩年來首跌

　　與地王頻現、土地溢價相呼應的消息是，降息、利率降低、限外令取消、公積金二套首付下降等多重樓市利好寬鬆政策。

　　分析稱，樓市利好新政穩定了地産行業，刺激了樓市回暖。

　　據最新數據，截至2015年8月底，35個城市住宅庫存54個月來現首跌。

　　據易居研究院監測數據顯示，截至2015年8月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環比減少0.8%，同比減少1.4%；庫存規模已連續6個月出現環比下跌；更明顯的是，在庫存同比增幅保持連續54個月正增長態勢的情況下，8月首次出現負增長。

　　但35個城市住宅庫存兩年來首跌到底意味著什麼？分析人士認為，庫存首跌，是各房企近年來積極去庫存的結果，這也意味著利好樓市新政正在釋放影響，樓市在回暖，或許後市房價仍有上漲動力，但並不意味著樓市會再次火爆。

　　同策張宏偉分析，據研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1，也就意味著中國房地産市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量、房增速將遞減。

　　據“城市和小城鎮改革發展中心”課題組調查顯示，目前12個省會城市共規劃建設55個新城新區，綜合全國各地新城新區，預計這些新城新區樓市供應量也將大幅增長。

　　分析人士認為，地王頻現並非意味著樓市就一定火爆，同樣，35個城住宅庫存兩年來首跌並不意味著樓市基本供求市場關係發生了根本性的逆轉，或許新城新區新樓盤仍可能增加房企庫存，累積樓市泡沫風險。

　　房企置業者豪賭“高保值”樓盤

　　儘管地王頻現、庫存兩年來首降，但樓市已經進入了下半場，已是不爭的事實。記者走訪多家房産仲介，據介紹，儘管改善型換房置業仍是主流，但目前人們換房已逐漸出現了一個新的趨勢，一些業主要求換“高保值”的樓盤，因為“高保值”樓盤不易貶值。

　　鏈家地産仲介人員告訴記者，近日，一阿姨就準備賣掉一套三居室的經濟適用房，同樣價位換成附近一套高品質社區中的一居室，寧願房子變小，但不貶值，抗跌。仲介人員談到，以前有多套房的人都寧願大房子出租，但出於對住房貶值的擔心，他們也著手換成相對高端社區樓盤以求資産保值。

　　事實上，地王頻現，不僅房企豪賭高端樓盤，普通民眾也開始積極備戰高品質樓盤，以防資産貶值。

　　高端樓盤是否就意味著高保值呢？業內人士分析，事實上，新地王項目高端樓盤主要面對的是財富新貴階層，與高品質樓盤還是有差距，高端樓盤相對高保值，但價格一旦波動，也會有風險；但隨著貨幣供應量增加、貨幣相對貶值，房企、財富新貴豪賭高端樓盤“高保值”，普通百姓選擇高品質樓盤對抗貶值風險，也在情理之中。