住宅庫存面積下降 一二線城市房企入市升溫

　　本報記者 紀睿坤 北京報道

　　9月13日，國家統計局發佈前8月房地産數據。除房地産投資數據外，房地産數據均顯向好態勢。

　　數據顯示，前8月，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%;房地産開發景氣指數環比提高0.43%，房企到位資金同比增長0.9%。

　　更值得一提的是，商品住房庫存面積也一年來首現下降，截止到8月底，商品住宅面積減少194萬平方米。

　　北京中原地産首席分析師張大偉稱，這意味著2014年底的多輪樓市調整政策已經初步見效，樓市的最大壓力週期接近結束，市場走出低谷。

　　房地産投資增速繼續回落

　　根據國家統計局數據，雖然房地産銷售、庫存、資金面在好轉，但這並未拉動房地産投資。

　　前8月，全國房地産開發投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1至7月份回落0.8個百分點，環比擴大0.5%。

　　這已是房地産投資增速連續20個月呈下滑趨勢，從同比來看，房地産投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足4%。

　　另一方面，房地産投資的前端數據，土地購置費增速也一路下行，國家統計局投資司高級統計師李皎介紹，今年以來，土地購置面積各月累計同比降幅均在32%左右。受此影響，今年房地産開發投資中的土地購置費增速一路下行，8月份，土地購置費增速由正轉負，下降9.1%，7月份為增長9.5%。

　　李皎稱，商品房前期庫存基數較大，特別是三、四線城市去庫存壓力較大，在一定程度上影響了房地産開發企業的投資意願。

　　張大偉也認為，樓市向好的一大原因在於一二線城市的拉動，雖然庫存數據一年來首降，但庫存數據仍處歷史高位，大多數房企都在抓住時間窗口去庫存，土地和投資端數據的恢復仍需時日。

　　房地産投資數據直接關乎地方財政收入和區域經濟，在投資端持續下滑的北京，9月14日再爆利好。

　　9月14日，國務院發文稱，為進一步解決當前重大民生和公共領域投資項目融資難、融資貴問題，增加公共産品和公共服務供給，國務院決定對固定資産投資項目資本金制度進行調整和完善。其中，房地産開發項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調整為25%。

　　張大偉介紹，也就是説，房地産開發項目中，商業地産及非普通商品住宅，之前的資本金比例為30%，本次調整降低了這些企業的資金壓力。

　　一二線城市房企入市升溫

　　在李皎看來，房地産銷售、庫存、資金面的多重利好將增強房企的信心，對下一階段房地産開發投資具有促進作用。

　　以房地産開發景氣為例，8月份，房地産開發景氣指數為93.46，比7月份提高0.43，已連續三個月回升。

　　實際上，銷售和資金面力促投資端已經在一二線城市顯現，房企入市的積極性較之前有明顯提升。

　　根據中原地産市場研究部的統計，20大標桿房企在一線城市佔比高達12.4%，而在一二線城市合計高達65.9%。

　　具體來看，20個標桿房企在一線城市已經購入土地面積684萬平米，二線城市已經購入土地2959萬平米，這兩大指標均處於歷史最高紀錄。

　　另一組數據也能佐證房企開始積極進入土地市場:20大標桿房企在8月累計獲得土地資金權益高達317.32億，這也是最近7個月來的最高點。

　　需要注意的是，在標桿房企紛紛進入一二線城市拿地之時，以地王為代表的樓市熱度符號也開始頻現。截止到9月13日，一線城市9月成交7宗住宅土地，平均溢價率超過34.53%，平均樓面價達到了1.73萬的年內最高點;二線城市也已經成交了72宗土地，平均溢價率高達47%，平均樓面價也達到了3715元每平米，均為年內最高點，也創造了最近幾年的最高紀錄。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進介紹，在持續的政策、銷售利好下，大型房企拿地意願有所恢復，地方政府也有意多推出住宅用地。但房企拿地的焦點集中于房價上漲潛力較大的一二線城市，大部分的三四線城市仍面臨去化難題，因此無法逆轉全國房地産投資數據，甚至拉動全國樓市整體回暖。

　　張大偉認為，房地産市場存在巨大的托底蓋帽風險，下一階段，需要防範一二線城市房價失控上漲，但三四線城市仍萎靡不振的情況。(編輯:何苗)