◎每經記者 白亞靜

　　近日，蕪湖市國土資源局發佈通知稱，將收回寶能蕪湖分公司3幅地塊的土地使用權，不予返還總價約1.3億元的履約定金。

　　事實上，這3幅地塊總價僅約6.6億元，這筆錢，對於在資本市場動輒動用以十億、百億計資金的寶能係而言，或許並不是難事。

　　那麼，如果資金鏈不是問題所在，是什麼原因促使寶能做出放棄地塊並甘願付出1.3億元代價的決定？

　　人口難撐綜合體需求

　　蕪湖市國土資源局通知顯示，蕪湖市寶能投資有限公司所拍得的3幅地塊，面積共計38.4萬平方米，均位於安徽省蕪湖市江北集中區。

　　上述地塊是寶能江北項目的一部分，該項目原規劃總投資約300億元，涵蓋住宅、商業、産業、物流園等業態。此次停止開發的是住宅項目——寶能睿城二期和商業項目——寶能時代廣場。

　　令寶能甘願損失履約定金，也要停止開發的原因，似與蕪湖市堪憂的人口情況密不可分。

　　蕪湖市統計局數據顯示，截至2014年年底，該市常住人口為361.7萬人，同比增長0.58%。該增長情況不僅低於安徽省平均水準，而且，值得注意的是，2014年蕪湖市人口自然增長率為5%，高於常住人口增速。這意味著，事實上，蕪湖市已出現人口流失情況。

　　另外，2010年，蕪湖市65歲以上人口占比達到11.09%，高於老齡化社會7%的標準。該市外地人很少，戶籍人口為384.5萬人，甚至高於常住人口數字。

　　寶能蕪湖分公司向媒體解釋退地原因時即稱，蕪湖市目前的人流量和消費能力，難以滿足現在以及未來即將開業的商業綜合體體量的需求。

　　商業自持難題凸顯

　　以損失履約定金的代價，退還蕪湖寶能商業項目建設用地，其實是近幾年寶能商業運營遭遇難題的一個縮影。

　　2012年，寶能進入蕪湖房地産市場，並在蕪湖市政府的跨江戰略規劃下，作出包括商業綜合體在內的300億元投資計劃。

　　2013年，寶能商業宣佈要在5年內投資1200億元，建設40個購物中心，全部自持。主導該計劃的，正是現在指揮萬科股權戰的寶能係大老闆姚振華。

　　當時，為效倣萬達用物業銷售養資産的模式，寶能商業曾大量招攬萬達員工，併為之舉辦多次大型活動造勢。然而，該投資規劃不久即沒了下文，以萬達員工為基底組建的團隊也各奔東西。

　　一名寶能商業離職人士對記者表示，當時拿的商業綜合體項目地塊均比較偏遠，周圍人流量有待培養。這使得長于商業運營的萬達係員工，在住宅銷售不理想，人流量不達預期的情況下，發揮空間有限。

　　此後，寶能係經歷內部整合，商業板塊由姚振華的弟弟姚建輝主管。上述人士稱，姚建輝與其兄的經營理念不同，更重視風險與成本控制，也帶來了自己的班底，因此原團隊多數員工的業務被壓縮，

　　對於此次退地一事，蕪湖寶能分公司表示，這是寶能在蕪湖投資的一次戰略調整，未來將根據江北産業集中區的發展現狀，降低地産投入，發力産業佈局。