料央行降息之舉有望促“剛需”客入市

　　據廣州市國土規劃委公佈數據，2015年8月全市原10區（不含增城、從化）二手住宅登記宗數為7191宗，同比增加115.4%。當月買賣市場繼續保持平穩，經仲介行促成的二手住宅買賣業務量比7月微增2%，住宅租賃業務量則比7月減少1%。合富置業成交數據統計顯示，8月廣州二手住宅成交均價為24065元/m2，環比7月微跌1.3%，與去年8月同比上升3.8%。滿堂紅鏈家對促成的二手住宅成交分析發現，8月份廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為20390元/m2，環比下跌0.2%，同比上升2.1%。中原地産月度報道指出，8月成交量在連續4個月保持高位狀態後，有小幅下滑，成交速度略放緩，但依然表現良好。一方面8月前利好政策效應有所減弱，且6~7月成交接近5000宗高位水準，8月為成交淡季的慣性下滑；另一方面，8月股市大跌，17~26日上證指數連續呈現下跌態勢，對樓市成交造成一定的影響。部分意欲抄底股市的客戶資金被套牢，一定程度上影響了客戶的置業氛圍，但長期看投資樓市仍然資産保值增值的穩妥途徑。

　　文/圖：廣州日報記者王荔玨

　　改善型換房佔比回升

　　一次性付款個案大增

　　據合富置業的成交數據統計，8月改善型換房個案佔整體成交的38%，而7月改善型換房個案佔比一度將降至不到三成。合富置業市場經理梁燕明表示，除降息外，近期對提振改善型購房的實質利好並不多，由於首付門檻相對較高，房貸購房的改善型換房客入市積極性並沒有出現明顯的回升。但8月持幣待購的一次性付款換房個案，卻錄得較明顯增幅。據合富置業成交數據統計，改善型購房個案當中，一次性付款購房個案佔比從7月21%升至8月的28%。

　　中原地産研究部根據“陽光家緣”成交統計發現，過往面積在144平方米以上的非普住宅總體成交量佔比約為全市的6%~8%左右，而今年3月~7月成交量都呈環比走高態勢，但8月成交量卻呈現下降。中原地産相關人士指出，隨著上半年國家政策對改善型住房的支援以及連續降息政策，使得大戶型洋房客戶出手更快，但8月股市下跌間接影響了大戶型客戶的置業熱情，8月非普住宅成交環比下跌17.68%，而整體市場成交僅下降3.99%。從成交數據看，1~8月總體成交均價呈走高態勢，8月成交均價相對1月上漲7.75%。成交較為活躍的星河灣、珊瑚灣畔、珠江帝景價格均有上漲，其中以珊瑚灣畔上漲13.8%名列榜首。中原地産研究部客戶研究主任熊小洪認為，8月股市下挫，很多投身股市的財富人群資金被套牢，影響他們的購房計劃。隨著“金九銀十”的到來，房價的預期上漲依然會帶領非普住宅成交量價上漲。

　　連續降息利差縮少

　　房貸“愛商”多於“愛公”

　　進入8月末，樓市的一利好消息是央行自2014年11月22日起第五次降息。其中5年以上的最新商業貸款基準利率是5.15%，同期公積金貸款基準利率是3.25%，皆屬於歷史最低水準。滿堂紅鏈家市場部把本公司在2014、2015年前八個月促成的二手住宅買賣交易個案作歸納，並對買家的付款方式作同期對比發現，今年前八個月採用純公積金作為購房手段的比例只有13.1%，同比減少6.8%，而純商業貸款的比例則比2014年同期大幅增加14.1%，達到31.0%。

　　滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰分析，雖然公積金和商業貸款在基準利率層面對比相差1.9%，但現時廣州公積金的庫存量相對緊張，且在貸款額度的計算公式上作出調整，令通過純公積金方式購房的比例出現逐月減少的跡象，8月該比例只有11.8%，比7月減少2.1%。9月1日推出的首套住房公積金貸款最低首付款比例由30%降低至20%，也難以在廣州“落地”。今年前八個月通過滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣交易中，採用純公積金購置的物業套均總價是114.6萬元/套，換句話説，首付兩成且僅用公積金是無法令買家實現購房計劃的。倒是連續幾次的降低存款準備金率，使各個銀行對首套房客戶利率繼續給予9折左右的優惠，其與公積金利率之間的差距明顯縮窄，也是純商業貸款比例提高的主因。

　　“金九”開局平穩 降息效應顯現

　　9月廣州二手市場進入傳統交易旺季，9月1~9日，經滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣宗數與8月同期持平，成交均價為20682元/m2，比8月同期微跌0.4%。

　　滿堂紅鏈家周峰預測，前期看房超過半年的準客戶，會趁現時銀行降息及廣州未放鬆限購的前提下，繼續一邊壓價一邊考慮入市。

　　合富置業梁燕明也認為，考慮到央行年內已四度降息以及目前樓價相比年初的確已累積一定升幅，出於對“金九銀十”及後市樓價走高的預期，促使這些持幣待購的改善型換房客趕在“金九”前出手購房。目前儘管二套房貸首付門檻高，貸款利率上浮，降息對提振二套房貸購房者入市積極性的作用有限。但在央行年內第四次降息後，5年以上貸款基準利率已降至5.15%，為1991年以來的新低。這對受到政策鼓勵入市的“剛需”買家來説，首套房貸的低首付和降息後月供壓力下降，促使其入市提振作用將更明顯。合富置業成交數據統計，央行年內第二、三度降息的5~6月期間，二手市場首次置業房貸購房比例約76%，到7~8月利用首套房貸購房佔比上升到78%。在8月底央行第四度降息之後，首套房貸購房買家的入市積極性有望進一步上升。

　　中原地産研究部客戶研究主任熊小洪預計，第五次降息對成交量提升作用依然存在，但給到客戶的驚喜有所減少，同時加上“金九銀十”的到來，預計對整體市場成交量的拉升作用在2%~5%左右。在價格方面，股市的風險以及樓市的回暖令業主心態會更加堅挺，成交價會微幅上漲。中原地産研究部預計“金九銀十”成交量會再次回升，成為今年成交高峰後逐漸走緩。