地王欲出，“金九”猛攻前奏響起

　　價格

　　從2013年中海38.2億元拿地，到2014年龍光46.8億元拿地，龍華新區已連續兩年在“金九銀十”刷出住宅地王。如今，隨著一宗掛牌價高達112.5億元的地塊將於9月23日正式掛牌出讓，龍華新區似乎隱約看到了“新地王”的身影。

　　深圳市土地房産交易中心公告顯示，9月23日將掛牌出讓一塊龍華商業用地，土地面積87044.55 平方米，建築面積577900 平方米，容積率為6.64。公告還顯示，該地塊主要以辦公用房、商務公寓為主，將建設不小于5.8萬平方米的酒店。方面，該地塊起始價為112.5億元，土地使用年限40年，據此推算，樓面價約為1.95萬/平方米。

　　繼2013、2014年龍華地王先後在“金九銀十”粉墨登場，我們更期待這一次，新一代地王會否翩然而至。此地塊最終的成交價是否會高出此前134億元前海地王，成為“新地王”？該地塊的出讓對於龍華片區房價的刺激效果幾何？對龍華片區的整體發展又會有怎樣的影響？

　　價格

　　據了解，此次掛牌的地塊起始價為112.5億元，土地使用年限40年，樓面價約為1.95萬/平方米，這一起拍價不僅趕超了前海此前拍賣的14宗地塊的起拍價，甚至超過了多宗前海地塊的成交價格，單價與年初港企嘉裏建設拿下的地塊成交價19794元/ 平方米已大致相當。

　　2014年1月，由兆華斯坦聯合深圳市前海能源金融中心拿下地塊，至今仍以134億元總價穩居深圳總價“地王”之位。深圳房價點評網分析，即將出讓的龍華紅山地塊以112.5億元高價起拍，只要溢價率達到19.1%，就能超過此前總價為134億的深圳“地王”，成為深圳新的總價“地王”。

　　深圳估價學會理士陳平表示，由於該宗地是目前深圳稀奇大面積連片待開發土地，具有良好的開發前景，該地塊成交總價預計為150億元至173億元之間。也有業內人士分析認為，龍華新區如今風頭正勁，此宗地所在的紅山片區又是熱度當頭，龍華地價趕超前海也不無可能。

　　競得者

　　誰將吃下

　　“巨無霸”？

　　縱觀以往龍華的兩代住宅地王：2013年，中海經過66輪激戰最終以38.2億元高價拿下，溢價率高達91%，最終樓面價達到14563元/平方米；2014年，龍光地産子公司金駿房地産，以46.8億拿下龍華白石龍地塊，樓面價25094元/平方米，溢價率85.34%。而9月23日將拍賣的宗地，因總額頗高，到底能被哪家收入囊中，成為備受關注的話題。

　　由於紅山站地塊是商業用地，且競價門檻較高，一些資金實力不足的房企或很難競得。加之地塊主要是商業用地，同樣要求開發商具備商業開發能力。美聯物業認為，相信會有大型開發商表達意向，最終或被具有豐富地産運營經驗和高度融資能力的企業以聯合體方式拿下。

　　中國指數研究院高級分析師程玉表示，即將掛牌出讓的商業用地，成交總價高，起拍價都到了112.5億元，這對參與競拍的企業要求非常高，必須具備較強的綜合實力和商業開發能力。“最後中標的企業一定會是具有較強融資能力和豐富地産開發運營經驗的大開發企業或者聯合體。”

　　參與者

　　“巨無霸”

　　吸引了誰？

　　對於競價單位的要求，該宗地競買條件比較寬鬆，出讓公告中並未對競買和規劃條件做出限制。公告顯示，只要是我國境內外的公司、組織和個人，均可獨立或聯合競買本宗地。

　　到底哪些企業會對這塊“巨無霸”土地産生興趣？

　　業界更多認為深圳的本土上市公司將成為主要競價買家。也有部分觀察人士認為，“不排除部分京、滬大型房企會對深圳市場産生興趣，從而借此機會進駐深圳”。

　　克而瑞深圳公司總經理陳宏海認為，龍華新區作為福田腹地，公共交通便利，政府對産業導入積極，辦公和集中商業體量巨大，未來入市價格是有很大空間。但今年上半年深圳房價波動較大，境外投資機構對投資回報率更為看重，也相對謹慎，因此本次參與競拍企業仍可能是以深圳本土大型房企為主。

　　定位

　　龍華高端商務

　　新地標

　　龍華新區近年來建設發展較快，且今年上半年的住宅價格漲幅一直處於領跑態勢。位於上塘和紅山地鐵站附近的新增住宅供應也受到許多置業者的青睞，成為了深圳的一個置業熱點片區。但觀其周邊商業配套，一直缺乏比較大型與高檔的商務綜合體，龍華新區的相關配套跑輸房價也是業界的共識。

　　據中國指數研究院監測顯示，自2013年以來，龍華新區僅出讓了一塊商業用地，便是去年12月由招商和華僑城聯手以30.4億元競得的，位於龍華新區民治街道的地塊。而當前，隨著龍華商圈的日益壯大，如紅山片區周邊已有好幾個購物中心開業，其中包括商業總面積達10萬平方米的九方購物中心，未來龍華新城內還將有海岸城、鴻榮源壹城中心等大型綜合體，龍華新區或將成為深圳商業版圖的重點區域。

　　商業地産已成為房企發展的重要部分。業內人士表示，各房企在商業地産方面都在加快拿地節奏，爭搶優質土地，此地塊勢必引來各方關注。戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端表示，作為未來一大商圈的龍華地區，此地塊如果運營得好，將對龍華新區的商業配套水準起到一定提升作用。