截至2014年年底，山東全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化週期達到27.3個月。日前，山東省政府辦公廳印發了《山東省房地産業轉型升級實施方案》，將通過發展跨界地産、發展房産租賃市場等方式實現房地産業轉型升級。

　　房地産産業是地方財政的重要支柱。“十五”以來，房地産業提供的地稅收入年均遞增30%以上，2014年達到969億元，佔山東全省地稅收入的27%，在服務業中居首位，還帶動了建築、建材、金融、商業、物流、傢具、家電等幾十個相關産業的發展。2014年，山東全省房地産企業繳納土地出讓金525億元，繳納城市基礎設施配套費221億元，有力促進了城市建設和發展。

　　然而，山東房地産還存在問題，方案中指出，山東商品房庫存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化週期達到27.3個月。

　　除了庫存較高之外，山東房地産業還存在以下突出問題和不足:産業集中度偏低，龍頭企業實力弱，缺乏知名品牌企業，全國開發、物業企業百強中均只有1家;産品結構不合理，居住地産比重偏大，商業地産供應過剩，工業、物流、養老、旅遊等跨界地産比重偏低;資本運營能力差，企業自有資金少，融資能力低，沒有一家直接發行上市的房地産企業。

　　按照方案，山東省提出，2015-2020年，每年房地産開發投資保持在6000億元左右，商品房銷售面積保持在1億平方米左右，物業管理面積年均增長7%左右。到2017年，房地産業增加值佔地區生産總值的比重達到4.5%左右，提供地稅收入1100億元左右;到2020年，房地産業增加值佔地區生産總值的比重達到5%左右，提供地稅收入1200億元左右。

　　方案要求，山東省要轉變房地産開發模式，適度降低商品住宅供應比重，由相對單一的居住型産品向多元化産品轉變，積極發展跨界地産。

　　同時，方案要求創新消化庫存商品房。各地政府可採用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閒置廠房、倉庫等房屋建築，改造為電商用房、都市型工業(輕加工研髮型)地産、“創客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業孵化器、商務居住複合式地産、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興産業發展的多贏。

　　對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”、“入托難”問題。允許創意、設計、軟體等領域的小微企業和自由職業者，將住宅、公寓登記註冊為營業場所。

　　2018年山東新建高層將淘汰毛坯房

　　根據方案，山東將加快轉變住房建造模式，推進建築(住宅)産業現代化。2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

　　方案提出，山東將推進土建裝修一體化。引導開發企業從委託設計入手，組織實施土建裝修一體化，建設銷售成品住房，避免施工過程中的拆改，避免業主購房後二次裝修造成的材料浪費、環境污染和安全隱患。研究制定地方強制性技術標準，2017年設區城市新建高層住宅實行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對全裝修商品住宅，在銷售時實行毛坯房和裝修分別計價，分別開發票，分別納稅。

　　山東將發展節能環保型住宅。把建築(住宅)産業現代化作為提升住宅品質、節約資源能源、培育新興産業的重要途徑，大力發展省地節能環保型住宅，發展綠色建築。推進住宅設計標準化。針對住宅建築層高、開間、進深、廚衛等，研究編制和推廣實施全省統一的設計標準，建立完善建築結構與構件、部品協調一致的模數體系，為住宅構件和部品工廠化生産、規模化應用奠定基礎。

　　同時，推進住宅部品通用化、住宅施工裝配化、技術應用整合化、住宅建設標準城鄉一體化。並推進資訊技術推廣應用。山東將大力開展基於建築資訊模型(BIM)技術下的標準化建築構件和部品數據庫建設，積極運用物聯網、地理資訊系統(GIS)、大數據、雲平臺等技術，以住宅開發為主體，著手構建覆蓋建築設計、構件和部品生産、運輸、施工、監理、驗收、物業管理全過程的資訊系統，推動住宅建造和管理智慧化。

　　山東將加快培育大型房地産企業集團

　　根據方案，山東將加快培育大型房地産企業集團。

　　據了解，山東房地産行業目前産業集中度偏低，龍頭企業實力弱，缺乏知名品牌企業，全國開發、物業企業百強中均只有1家。方案提出，將加快轉變房地産企業發展模式，增強市場競爭力。加快培育大型房地産企業集團。

　　山東將按照“扶大、扶優、扶強”的原則，以山東房地産開發50強、物業服務30強、仲介服務10強企業為依託，加快培育知名企業、品牌企業，組建大型企業集團，向專業化、規模化、品牌化方向發展。鼓勵和支援省管國有企業興辦的房地産公司，加快重組整合，培育在全國有影響力的房地産企業集團。推動骨幹物業企業與大中型開發企業建立長期合作關係，大型房地産項目、機關和學校等公共服務機構的物業管理招標向骨幹物業企業傾斜。引導開發、物業、仲介骨幹企業開展技術創新、産品創新、管理創新，增強核心競爭力，積極參與全國房地産市場競爭。

　　同時，推動房地産開發、建築施工企業戰略協作。鼓勵開發企業與省內骨幹建築企業結成戰略合作夥伴，進行深度合作，提前介入開發項目，對結構體系、部品選擇、技術應用等予以全面優化，縮短工期，降低成本，更好地保證項目品質、安全和使用功能，提高綜合效益。鼓勵省內房地産開發50強、建築業50強企業間強強聯合，攜手開拓市場，共同做大做強。

　　方案提出，山東房地産業將積極組建住宅産業聯盟。以大型骨幹房地産開發企業為龍頭，以建築設計、技術研發、建築施工、裝飾裝修、部品生産、物業服務等企業和科研單位為依託，組建住宅産業聯盟，著力增強技術整合和産品研發能力，發揮住宅産業縱向一體化的集聚效應。住宅産業聯盟龍頭企業或部品骨幹企業所在城市，應建立相應規模的住宅産業園區，為技術研發、構件和部品生産提供載體。

　　山東將積極發展房産租賃市場 鼓勵新商品房長期出租

　　方案提出，山東將轉變房屋消費模式，發展房産租賃市場。鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租。

　　方案中提出，要引導城鎮新就業人員樹立“先租後買、先小後大、逐步改善”的住房觀念，促進住房梯度消費。把房産租賃作為重點行業來培育，大力盤活閒置住房，努力降低房屋空置率，促進勞動力自由流動，減輕青年人購房壓力。培育專業化、規模化的住房租賃經營企業，鼓勵物業服務企業兼營住房租賃業務，為城市流動人口尤其是外來創業、務工人員提供穩定居所。

　　支援開發企業租售並舉，鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租，鼓勵劃撥資産或投資興辦住房租賃經營企業，鼓勵與住房租賃經營企業長期戰略合作。鼓勵開發企業長期持有工業、物流、商業、商務地産和養老、旅遊、體育等設施，向社會提供租賃和運營服務。

　　同時，將積極開展房地産投資信託基金(REITs)試點，拓寬社會投資渠道，擴大開發企業和住房租賃經營企業融資規模;鼓勵有房居民或開發商將自有房産作價購買基金，獲得長期穩定收益，同時多渠道增加租賃房源。允許機關事業單位以租賃方式解決辦公用房缺口。

　　2017年底前小區不配建中小學 山東將限制開發商新接項目

　　方案中顯示，山東將著力解決城鎮中小學“大班額”問題。已建成小區因開發企業原因未達到配建要求的，責成開發企業在2017年年底前完成，否則限制或停止其承接新的開發項目。

　　方案中要求，要完善各類配套設施，提高住房消費吸引力。各地要本著均衡佈局、方便群眾的原則，完善城鎮基礎教育(中小學、幼兒園)、醫療衛生、養老服務、文化體育、社區管理等公共服務設施建設規劃，將上述各類設施的配建規模、標準落實到每個新建住宅小區和棚戶區改造項目中，在規劃條件和開發項目建設條件意見書予以載明。

　　未按規劃條件和建設條件意見書要求完成配套建設、不能同步交付使用的項目，住房城鄉建設部門不予辦理竣工綜合驗收備案，不動産登記經辦機構不予受理不動産登記申請。

　　方案中提出，將突出落實中小學配建要求，解決好城鎮中小學“大班額”問題。已建成小區因開發企業原因未達到配建要求的，責成開發企業在2017年年底前完成，否則記入不良信用記錄，重新核定開發資質，限制或停止其承接新的開發項目;違反規劃在中小學用地上進行違法建設的，責令拆除，限期按規劃要求完成中小學建設。

　　原則上不再建公租房 改收購符合條件中小套型商品房

　　根據方案，下一步，山東將控制商品房供應規模。科學編制住房建設規劃和年度計劃，有序控制土地投放和開發項目建設進度，精心研究制訂未開發房地産用地的用途轉換方案。落實國家金融、稅收、住房公積金等政策，適當提高公積金貸款額度，加強輿論引導，增強購房者的支付能力和信心。活躍住房二級市場，促進剛性需求和改善性需求有效釋放。

　　打通保障房和商品房通道。提高棚戶區改造貨幣化安置比重，提高國有土地上房屋徵收貨幣補償比重，引導被安置居民選購合適的商品房。提高公共租賃住房發放租賃補貼比重，政府原則上不再直接投資集中建設公共租賃住房，確實需要的，收購符合條件的中小套型商品房或在商品房小區中配建。

　　改善農村教師和醫護人員工作生活條件 政府租房作宿舍

　　滿足農村轉移人口住房需求。方案要求適應山東就地就近城鎮化發展特點，瞄準農村市場，重點面向已在城鎮穩定就業的農村轉移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、醫療、社區服務設施，加快中小城市及小城鎮去庫存化進程。

　　改善農村教師和醫護人員工作生活條件。方案提出，各地可在農村中小學、鄉鎮衛生院駐地或附近，由政府收購或租用合適的商品房，用作在崗教師、支教教師、頂崗實習師範生和在崗醫護人員週轉宿舍，租金標準可參照當地公共租賃住房政策執行;鼓勵在編在崗的農村教師和鄉鎮衛生院醫護人員在縣城(縣級市、區政府駐地)購買商品房，可由當地教育、衛生計生部門組織，以優惠價格共同購買。

　　政府可租滯銷商業用房改造為中小學 緩解上學難問題

　　方案中提出，可以創新消化庫存商品房。各地政府可採用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閒置廠房、倉庫等房屋建築，改造為電商用房、都市型工業(輕加工研髮型)地産、“創客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業孵化器、商務居住複合式地産、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興産業發展的多贏。

　　對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”、“入托難”問題。允許創意、設計、軟體等領域的小微企業和自由職業者，將住宅、公寓登記註冊為營業場所。

　　山東將積極發展“創業工廠”等跨界地産

　　方案中顯示，下一步山東房地産業將適度降低商品住宅供應比重，積極發展跨界地産如“創業工廠”等。

　　方案顯示，目前山東房地産業存在産品結構不合理問題，主要表現在居住地産比重偏大，商業地産供應過剩，工業、物流、養老、旅遊等跨界地産比重偏低。下一步山東房地産業將適度降低商品住宅供應比重，由相對單一的居住型産品向多元化産品轉變，積極發展跨界地産。

　　跨界地産主要方向為工業地産、創業工場、養老地産、旅遊地産、教育、文化、體育地産、物流地産、商務地産、城市綜合體等。

　　其中，“創業工廠”主要為適應大眾創業、萬眾創新特別是“網際網路+”産業的需求，為小微企業、自由職業者、創業者開發建設條件便利、質優價廉的工作生活場所，如創客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活佈局開敞空間)、電商用房(辦公倉儲加工物流一體化)等，促進技術創新、知識分享、創意交流、協同創造。其中，對有前景的創業團隊可以房價、房租作價折算為股權。