□地産評論員 蔡琦雯

　　在經歷了“淡季不淡”之後，房企加快了入市的節奏，並推出適度的優惠，擬抓住9、10月的銷售良機，提前應戰全年的銷售目標。業內人士指出，在供應增多、優惠力度加大的情況下，今年9月火熱行情可期。

　　房企積極推盤

　　截至8月26日，據上海搜房網數據監控中心統計，2015年9月上海樓市預計將有55個樓盤（含公寓、別墅、商業）開盤或加推，環比8月上漲了55%。並且，新開盤中全新盤佔比60%。

　　“每年9月都是房企大批量推盤的時候，而上周央行‘雙降’，更會促進房企加速跑量。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟認為，“雙降”會促使購房者資金成本的降低，進而增加購房者的買房動力，對房企而言這顯然是個好機會。房企會抓住即將到來的銷售旺季，提高“金九銀十”的銷售業績在全年中的佔比，為完成年度銷售目標提前應戰。

　　上周，中國人民銀行官網發佈消息，決定自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。自9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦認為，從歷史降準降息走勢來看，雖然降準降息並不能改變樓市運作規律，但是對於市場心理層面的影響較大，將刺激購房者積極入市。

　　易居智庫研究總監嚴躍進也認為，今年樓市持續回暖，7、8月傳統淡季期，成交量、價卻“不淡”，因此，房企會抓住這個“熱度”，加快跑量。“這也提前奠定了今年‘金九’的成色。”

　　剛需項目優惠多

　　據上海搜房網統計，在預開盤項目中，90平方米以下的剛需戶型佔比近5成，且多數剛需樓盤體量較大。上海搜房網分析師舉例稱，位於嘉定的某樓盤將推出75-85平方米剛需戶型近500套；浦東的某項目將推出78-88平方米戶型近300套；另外位於寶山的一個樓盤預計將推出300套90平方米至146平方米房源。

　　盧文曦指出，8月以來剛需類項目一直維持比較好的熱度，因此房企也會乘勝追擊，加大推盤量。

　　同時，剛需樓盤打折優惠較多。有數據統計顯示，全市9月預計打折優惠商品住宅共計251個（含別墅），環比上漲27.41%。其中剛需優惠盤居多，佔8成。

　　“項目即將開盤，到時候會推出諸多優惠活動，可以過來現場了解情況。”筆者致電多個剛需樓盤，售樓員多是如此回答。某開發剛需樓盤的房企也直言，目前房企資金壓力並不小，剛需購房者對價格又較為敏感，為了加快跑量，開發商會適當推出優惠以促進成交。

　　對此，陸騎麟也表示，雖然樓市回暖，但房企仍存在較大的資金壓力。上海鏈家監控的20家大型開發企業7月的銷售業績較6月出現了20%的下滑，而據不完全統計，8月1日-24日，這20家大型房企的銷售金額較7月同期下滑了50%以上。

　　中高端市場力作頻出

　　與此同時，不少中高端項目也瞅準了當前的銷售良機，蓄勢待發。

　　8月下半月共有13個新增預售項目入市，除了剛需項目外，中高端項目的重現是一大亮點，項目個數佔比近四成。如古北壹號、萬科翡翠公園等都選擇在下半月推盤。

　　此外，不少豪宅項目也在預熱。

　　8月29日，復地·禦西郊推出項目央景“樓王”國仕，備受業內關注。

　　同時，供應稀缺的北外灘也即將迎來大體量高端産品——瑞虹新城怡庭的入市。

　　另外，九龍倉濱江·壹十八近日揭開神秘面紗，主推200平方米-400平方米大戶型，預計將於9月入市開賣。而今年以來一度熱銷的華僑城·十號院也將在9月加推一批獨棟別墅房源，該項目相關負責人也向筆者表示，項目擁有稀缺的地理位置和産品品質，相信定能再次熱賣。

　　知名房地産專家蔡為民指出，9月高端項目雲集，多為品牌房企推出的“力作”，在今年中高端市場持續火熱的勢頭下，有望延續之前的成交行情。

　　■市場動態

　　復地禦西郊推出央景“樓王”

　　近日，復地禦西郊推出項目央景“樓王”國仕，備受市場關注。

　　據悉，此次推出的“樓王”國仕前後坐擁城市罕有的景觀資源，南向直面無遮攔樹海平線，推窗即望西郊公園百年林海，北向正對復地禦西郊私宅花園中央水景。項目戶型覆蓋兩房到五房。

　　此次，復地禦西郊憑藉復地集團的品牌品質、優越的景觀資源，以及區域環境、地段文脈等因素，再度向市場展現高端佳作。來自美國的空間大師葛喬治為産品量身打造，創造出獨具意境的格調，歸家、視野、空間、格調、體驗五大系統詮釋國仕的生活哲學。

　　而國仕最具特色的當屬480平方米戶型，其雙動線模式保持了業主生活空間的私密屬性，同時還擁有直面林海的約16米麵寬南向闊景陽臺、開闊通透的中西雙廚、獨立的家庭廳、雙主臥套房設計等。

　　對於高端買家而言，地段、景觀、戶型、環境、品牌等各項因素及稀缺性成為其置業的重要考量，事實上，有數據顯示，今年上半年，復地禦西郊就成為了高端二手市場成交最為集中的樓盤之一。

　　業內人士表示，作為罕有的城市中央百年林海中的豪宅，國仕的推出無疑將成為樓市的新熱點。

　　8月樓市再現翹尾行情

　　據上海鏈家市場研究部監控數據顯示，上周（2015年8月24日—8月30日）上海市商品住宅成交面積為39.76萬平方米，環比前周上漲53.32%。

　　而最新數據顯示，2015年8月，上海市商品住宅成交量為124.6萬平方米，環比下滑7.4%，同比上漲90.5%；成交均價為30071元/平方米，環比下滑13.2%，同比上漲14.4%。而商品住宅供應量則為77.6萬平方米，環比下滑19.8%。

　　儘管供應量出現下滑，8月上海商品住宅成交量卻依然達到近125萬平方米的高位，同時創下近6年來的同期新高。至此，今年上海商品住宅成交量自4月以來已連續5個月處於120萬平方米以上的高位水準。而就在8月底，央行宣佈“雙降”等一系列利好政策出臺，上海鏈家分析人士表示，今年“金九銀十”尚未開啟便被寄予厚望。

　　業內連線

　　顧建發

　　上海社科院房地産研究中心研究員

　　金九行情可期

　　雖然8月份樓市成交量有所回落，但應該注意到這主要是由於供應降低而導致的，9月的市場還是較為樂觀的。

　　首先，從需求來看，作為一線城市的上海人口導入能力較強，可以説“剛需旺盛、改善迫切”。而高端市場今年也在持續火熱，足以見得，城市的價值潛力還是吸引了較多的購房者入場。

　　另外，從政策層面來看，今年以來利好樓市的政策不斷出臺，這也給市場釋放了看好的信心，將刺激需求加速入市。

　　不過，也要注意到，當前，人民幣貶值、經濟增速放緩，這對於樓市總體而言，或帶來一定的影響，因此預計9月市場成交量價將迎來一波“熱潮”，雖然成為有史以來新高的可能性並不大，但是“成色”肯定比去年要足。

　　陳喆

　　金地集團華東區域副總經理

　　持續看好上海市場

　　近年來，樓市已經從過去“狂飆式”增長進入到理性與平穩發展期。今年以來上海整體市場表現不錯，可以説是較為健康的。

　　我一直看好上海市場，今年以來金地在上海的項目銷售情況良好，並且售樓處現場的“人氣”也較旺盛。近期“公積金新政”、“央行雙降”等政策對市場又釋放了一定利好資訊，或將進一步助力“金九”。未來，金地還是會積極推盤，如果有較優質的地塊，也將會參與競拍。

　　當然，當前市場下，購房者越發趨於理性，因此對於房企而言，産品的實力才是最大的競爭力。開發企業一定要從購房者的實際需求出發，及早進行整體規劃，在配套的設施和服務上多做考慮。另外，房企還應追求居住品質的創新，除了對建築的創新，還應注重消費者生活方式上的創新，營造適合消費者需求的居住環境。