公寓市場一半海水一半火焰

　　在限購、限貸的夾擊之下，商務公寓的投資在2014年達到火爆的程度。但2015年，曾經佔據廣州商務公寓1/3強的蘿崗公寓市場，新推項目的力度明顯減弱，新黃埔區迄今僅有黃埔倉、中交港灣國際、融達領寓開售，而已建了多年的都會新城還在施工，具體開盤時間待定，再無2014年十多個公寓項目扎堆上市遭搶購的輝煌。 文/圖：廣州日報記者梁紅舉

　　公寓投資熱度漸漸消退

　　據合富輝煌(中國)市場研究中心統計，2014年廣州市十區公寓成交量達106萬平方米，較2013年增加約60%。而中原地産研究部監測數據顯示，從2013年至2015年上半年，週邊區域半年成交量均呈現不小的增長幅度，且每年上半年同比遞增幅度都高於20%，並在2015上半年達到高峰的9871套。但週邊區域公寓大部分項目都是走低價去量策略，這也是公寓整體均價呈現低走的主要原因。隨著2015年上半年週邊成交量達到高峰的情況下，整體均價也下跌至2013年來14099元/m2的最低值。

　　數據顯示，明星樓盤的成交佔比呈現上升趨勢，其中第二季度每月成交面積前5樓盤佔全市成交面積的比例從47%增長至68%的高位水準，這表明公寓整體市場未真正走向回暖。從上半年成交量較大項目看，自貿區掛牌、萬達品牌、旅遊資源等是主要熱銷原因，當中成交量大的項目幾近售完，而同區域或具備相同概念的公寓項目則去化平平。

　　從新黃埔區公寓項目熱銷看，品牌佔據第一要素。蘿崗萬達廣場售罄、黃埔倉開盤遭瘋搶。其次則是低價，去年7月大壯國際廣場在琶洲香格里拉酒店開盤，一棟為26~75平方米平層，均價9000元/m2左右，最低單價為7888元/m2，另一棟為40~100平方米複式，均價13000元/m2左右。此前“吹風價”是13800元/m2起及16800萬元/m2起，平層售價足足低了近一半。

　　去年端午節，蘿崗奧園廣場推出50套特價公寓，每套最高優惠幅度23萬~30萬元/套，1小時搶光，但恢復正常價後銷售瞬間放慢。而同地段的蘿崗敏捷廣場一直在售53~113平方米Loft公寓，售價從去年毛坯價10000元/m2降低到目前的9000元/m2。銳豐中心在售兩至四房Loft，毛坯價則從11000元/m2起降到9800元/m2。南沙自貿區掛牌讓蘿崗片區的公寓項目分外眼紅，不過，對於這一“板斧”，番禺區和新黃埔區只有羨慕的份兒。

　　公寓收租王能否撬動市場？

　　蘿崗商業公寓值不值得投資，回報如何？知名房地産專家韓世同認為，普遍來看，商業公寓的投資回報率只有4%左右，而商業公寓投資回報主要取決於後期的經營管理，需要看公寓的物業價值和租賃比，物業價值高才能保障高租金，從而實現投資回報。

　　方圓地産首席分析師鄧浩志也持相同觀點，認為公寓的投資回報低。對於投資者而言，在購買的時候需慎選産品，考慮價格的同時需要考慮公寓的産品設計情況，層高優於層低。

　　不過，“科學城首個涉外商務住區”的壹品E·PARK項目，推出僅有的300套國際酒店式商務公寓，稱投資回報率高達18%，未來公寓的日租回報達到500~700元/天。這類産品能否成為公寓收租王？合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認為，蘿崗區高新技術産業多，將來可能入住不少外籍人士，但目前來看，涉外産業、外籍人口還不多。他認為，目前開發商應該降價求存，甚至可以與7天連鎖這類的經濟型旅店合作，尋找機會。