珠江後航道上，廣鋼廣紙廣船“老巢”變寶地

　　老城區最後一片超大居住板塊起跑了

　　鼎足而立 格局初成

　　廣州西部珠江後航道最近熱點不斷。繼上周廣紙“巨無霸”地塊規劃亮相後，廣州市國規委接著又掛牌出讓廣紙規劃區石崗路的兩宗住宅用地，持續引發人們對廣州西部一江兩岸的關注。廣紙片區雖然土地出讓在時間上落後於廣鋼新城，但在未來發展前景方面，卻因為屬於老城核心海珠區，恐怕更受關注。

　　讓我們的視線越過一江之隔的對岸芳村——如果時間回到18年前，廣州第一條地鐵開通之時，就在一號線終點站西朗站對面的廣鋼片區，根本不會想到，它最終也迎來了屬於自己的時代，不過卻等待了漫長的18年……而從去年廣鋼新城首個地塊拍出到今年首盤橫空出世，卻只用了一年半的時間，原來歲月靜好的廠區，現在已被高聳霸氣的高樓所取代。

　　受廣鋼新城大熱的影響，廣鋼新城旁邊的廣船地塊也“不安分”起來。中船防務（600685）近期發佈公告，稱將轉讓廣船船業100%股權，而廣船船業的主要資産，包括位於廣州荔灣區芳村大道南10號面積約為39.4萬平方米的地塊，以及地塊上的建築物，即廣船地塊。

　　如今，鶴洞橋橫跨的一江兩岸三城（廣鋼、廣紙、廣船）的新居住板塊格局正逐漸清晰，這也可能是廣州老城區內最後一片超大盤雲集的居住新城。今年年底，廣佛地鐵後通段將開通西朗至燕崗站，共4個站，分別是鶴洞、沙涌、沙園、燕崗，這將是第一條直接打通芳村和海珠的地鐵線，同時將廣州的海珠、荔灣和佛山的南海、禪城連接起來。這條地鐵線也成為廣鋼新城和廣紙新項目的一大賣點，解決了它們作為常住型樓盤的交通問題。

　　本版文/圖：

　　廣州日報記者陳白帆（除署名外）

　　廣鋼新城

　　佔地面積6.6平方公里，大過珠江新城，定位為“中央居住區”，匯聚了中海、方興、華發、金融街、深振業、北大資源六大央企進駐開發。

　　廣船地塊

　　廣紙片區

　　位於海珠西部，東至工業大道，西臨珠江，南到石崗路，北至鶴洞橋。地塊面積2.45萬平方公里，規劃居住人口約10.2萬人。將打造成産業集聚區、廣佛濱水休閒生活港灣、珠三角西岸配套服務組團。

　　■廣鋼新城：“中央公園+住區”模式凸顯“宜居”

　　六大房企進駐 五年內成型

　　由於廣鋼新城面積遼闊，僅佔地面積就達到6.6平方公里，大過珠江新城，而地理位置又靠近廣州市老城區，匯聚了中海、方興、華發、金融街、深振業、北大資源六大央企進駐開發，“宜居”成為廣鋼新城的核心功能。

　　定位：宜居新城

　　常住人口將達20萬

　　廣州金融城、海珠生態城、天河智慧城……近年來廣州密集出臺近10個區域規劃，令人眼花繚亂。但細細數來，這些“新城”的規劃或偏重産業經濟，或偏重生態居住。廣州中心真正定位為“宜居宜業”的新城，僅有珠江新城、白雲新城和剛崛起的老城新秀廣鋼新城。

　　詳細對比這三大市區新城的規劃及發展，可以發現三大新城各有特色：珠江新城為21世紀中央金融商務區（CBD），白雲新城為雲山西麓的宜居新城，廣鋼新城則立足於中央居住區規劃，“東有珠江新城，北有白雲新城，西有廣鋼新城”的三足鼎立的中心區居住板塊已經成型。

　　根據相關資料，廣鋼新城建築規模達1017萬平方米，比珠江新城還要大，是廣州老城區最後一塊也是最大的一塊片區用地。廣鋼新城的規劃由曾規劃北京、上海、香港三個世界級CBD的國際頂級規劃設計公司美國SOM操刀，借鑒紐約曼哈頓國際城市規劃理念“千億造城”，將白鵝潭國際商業中心、廣鋼新城高端居住中心、花地生態園三大功能有機結合，採用“中央公園+住區”模式，規劃常住人口達到20.7萬人。廣鋼新城規劃總協調人、廣州城市規劃勘測設計研究院總規劃師賴壽華表示，廣鋼新城具備了“回歸中心、回歸老城、回歸濱江”的生活概念。

　　交通：四條地鐵穿越

　　有“廣鋼之路”中央公園

　　有數據顯示，廣鋼新城預計兩年內投入1000億元，五年內快速成型。根據廣鋼新城的規劃，該片區將擁有廣州最密集的五維交通立體交通網——地鐵11號線、廣佛線、地鐵1號線、地鐵10號線四條地鐵線，快速路、有軌電車、四橋四隧道過江設施、社區巴士和水上巴士，緊密連接海珠、天河等中心城區。廣鋼新城以6大綠地公園打造生態居住圈，特別是30萬平方米的“廣鋼之路”世界級中央公園，將會保留16處工業遺産改造的2.9公里中央綠軸。

　　教育配套也將是廣鋼新城居住區的搶眼亮點。規劃顯示，未來廣鋼新城內將會建設32座學校，每800米一間中學，每500米一間小學，每300米一所幼兒園。

　　産品：“剛需”改善全覆蓋

　　中海金融街率先開戰

　　繼8月8日廣鋼新城首盤中海花灣壹號亮相後，上週末，金融街控股的融穗華府也在對面的廣州萬商茶都開設了臨時接待中心，與中海花灣壹號對撼。記者在現場見到，臨時接待中心被佈置成咖啡館風格，不僅有現場吉他演奏，空氣中也瀰漫著咖啡的香氣。而70~110平方米兩房至四房的定位，也同樣將目標客戶鎖定在25~40歲的中青年買家。其正式行銷中心將在9月中旬開放。

　　早于8月8日就開放亮相的中海花灣壹號，上週末銷售中心內依然熱鬧，客戶中以自駕車前來的為主，其中不乏貴价車。記者觀察到，到場客戶以30~50歲的家庭客為主。有意思的是，客戶中也包括附近的村民，分分鐘實力爆棚。

　　相對於金融街·融穗華府的緊湊，中海花灣壹號的戶型設計更加舒適。兩個項目雖然都有約70平方米的兩房和90多平方米的三房，不過到110平方米這個面積段，中海花灣壹號做的是帶獨立主人房套間的舒適大三房單位，而金融街·融穗華府則是約108平方米帶獨立主人房套間的四房單位。另外，中海花灣壹號還擁有120平方米大三房、140~160平方米大四房。可以説，兩個項目所針對的“剛需”客戶有相當部分重疊，而針對高端改善型買家的戶型則有所分化。

　　當然，這兩個項目也各有優勢，金融街·融穗華府主打環境，標榜其“佔據了廣鋼新城中央公園第一排”的有利地形，擁有南向一線園林景觀，周圍共有3個公園環繞。中海花灣壹號則不僅更接近地鐵廣佛線站點，而且各類配套也更加齊全。除了住宅，還有精裝公寓中海花灣國際，以及定位為一站式家庭休閒購物街區Mall的中海花灣天地。

　　有些未來 值得等待

　　有個朋友的懊悔之言一直令我印象深刻：“想當年不看好珠江新城，在手裏有閒錢的時候，都沒有選擇那裏。如果時光可以倒流，一定要回到2008年貸款買幾套。”房産投資，著眼于現在總是安全的選擇，但能夠著眼于未來，才是考驗膽識和眼光。就好像現在買廣鋼新城，絕不僅僅是買套房子，更是投資廣州老城區人居大城的未來。

　　珠江新城崛起的時候，正好趕上全國一線城市樓價快速上漲的時代，第一批買家現在至少賺了五六倍；白雲新城核心區的住宅雖然起價比附近其他樓盤都貴，但隨著周圍各種配套日益齊全，目前已站穩4萬元/m2，還帶旺周邊一手住宅價格攀升。

　　今年大熱的廣鋼、廣紙一江兩岸，廣鋼新城和廣紙片區的住宅産品，不僅要彼此競爭，同時還得和周圍已相當成熟的二手房PK。廣鋼新城新盤最大的搶客對手，恐怕是對面海珠區的光大花園和中海錦榕灣，現買現住，配套就在眼前。目前二手價在3萬~3.6萬元/m2，基本和廣鋼新城的首盤中海花灣壹號的開盤價持平。而廣紙片區附近工業大道一帶，大型居住社區也不少，附近的保利花園和保利百合目前二手價在2.4萬~2.8萬元/m2。

　　到底是選擇現成的工業大道或者革新路二手樓，還是選擇規劃起點高、未來前景更加吸引的廣鋼新城和廣紙片區？還要看買家的自身需求。廣鋼新城的中海花灣壹號以及金融街·融穗華府的交樓時間都要到2017年年底。也就是説，買家至少要等兩年才能入住新居。當然，屆時廣佛地鐵延長線早已開通，周圍公園、配套設施建設也已完成，入住即享有。如果急於購房用於結婚或者改善目前居住環境，只能選擇二手房了。但對於有前瞻眼光、看好城市發展未來的買家來説，廣鋼廣紙這樣一個匯聚行業精英傾力打造的新城，絕對值得你等待。

　　■廣船地塊：有2公里江岸線

　　離真正開發還遠

　　中船防務旗下全資子公司廣船國際有限公司，將以不低於股權評估值13.16億元，在上海聯合産權交易所以公開掛牌的方式，轉讓廣船船業100%股權。而廣船船業的主要資産，包括位於廣州荔灣區芳村大道南10號面積約為39.4萬平方米的地塊，以及地塊上的建築物。

　　根據廣州市“退二進三”城市規劃，中船防務荔灣廠區地塊被列為需搬遷的區域，並要求儘快完成搬遷工作。根據廣州市《白鵝潭地區控制性詳細規劃》，廣船國際目前所在位置及周邊地區被規劃為商務區及居住區。

　　有業內人士認為，廣船地塊的位置和景觀方面都比廣鋼新城更為優勝，長達2公里的江岸線更是廣鋼新城地塊所缺乏的，該地塊將更有資本做純粹豪宅。不過，廣船地塊目前還沒有搬遷的跡象，出入園區的工作人員絡繹不絕。