最新數據顯示，截止日前，有36家上市房企已公佈半年報，合計營業收入為987.216億元，合計凈利潤只有90億元，平均凈利潤率只有9.1%，歷史首次跌破10%。儘管從2014年開始，房地産從“黃金時代”邁入“白銀時代”的觀點已經不絕於耳，但這份2015年上半年的利潤“成績單”才算是“鐵證如山”：房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。

　　誠如萬科總裁鬱亮所言，白銀時代的入場券不好拿。銷售業績增速減緩、利潤率下降、房企業績明顯分化……白銀時代的種種現象催促房企加速轉型，謀求新紅利，開拓新領域。

　　透過銷售額背後看利潤率

　　從2015年上半年房企的銷售額來看，成績單並不難看。36家上市房企上半年合計營業收入為987.216億元，同比上漲了22%。從總體來看，上半年房企銷售額超過50億元的就達到69家。這其中，政策層面的各種利好不斷來襲，導致全國樓市回暖是主要因素，當然，品牌房企也及時把握市場轉機，以積極、靈活、創新的行銷策略，有效扭轉了業績下行趨勢。

　　然而，賣得好未必賺得多。透過銷售額的增長看利潤率，房企上半年的表現並不樂觀。公佈半年報的36家上市房企中，有17家企業凈利潤下調，有25家企業利潤率低於10%，房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。其中，萬科上半年營業收入同比增長22.72%，凈利潤同比增長僅為0.77%。

　　不過，萬科董秘譚華傑在中期業績會上也表示，萬科上半年權益凈利潤增速慢于營業收入，主要是因為當期結算的項目中，合作比例較高，少數股東損益佔比大幅上升。從利潤率來看，上半年萬科房地産業務的結算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平。“近年來，地價佔房價比例不斷上升，毛利率下降是行業趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩定，並通過節約費用，爭取凈利潤率有所上升。”譚華傑同時表示，合作比例上升符合萬科的轉型方向；下半年隨著竣工結算量上升，預計全年凈利潤增速將明顯高於上半年。

　　儘管營業收入增加，但是房企告別高利潤，盈利能力大幅下調。從去年就開始頻頻提到的“白銀時代”以一個非常直觀的方式呈現了出來。

　　“分化”明顯轉型迫在眉睫

　　從“黃金時代”進入“白銀時代”，房價結束一漲均漲的“定式”，各地市場分化加劇，造成房企業績發生明顯分化。“單純賣房子輕鬆賺錢的日子一去不復

　　返，單純憑藉土地溢價獲得高收益的局面也難以再現。”業內人士分析認為。進入白銀時代，銷售業績增速減緩成為困擾著眾多房企的新課題。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，房企利潤趨勢性下調的主要原因有三個方面：一是銷售難度加大，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處於調整過程中，以價換量在持續。二是融資成本持續增加，對於企業來説，對內對外融資的成本都吞噬了利潤。三是土地競爭激烈，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。

　　張大偉預計，在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地産公司離開房地産領域，而房地産企業的競爭也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財務風險加劇。“目前很多房企在加強成本控制以及提高週轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸，房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。”他説。

　　“大鱷”跨界佈局各出奇招

　　當下的房地産行業利潤相對下降、競爭愈發激烈，過去簡單粗放的野蠻生長模式不再奏效。越來越多的房企開始擺脫過去簡單的住宅開發與銷售模式，在産品細分、模式創新等方面邁出轉型步伐。

　　網際網路金融業也成為了房地産行業多元化發展的一部分。早在去年下半年，在全民行銷盛行的同時，國內多家地産開發商開始加強與電商網站的合作，而合作內容也不再局限于最初的行銷以及推廣。眾多一線開發商都對此類金融産品寄予厚望，在希望促成交易的同時也試圖利用電商作為切入口，以金融為支點撬動房地産全産業鏈。但一系列金融産品在降低購房者成本的同時也降低了違約風險，在房地産市場下行的趨勢下，如何規避逃貸風險成了房地産網際網路金融的關鍵。

　　縱觀國內龍頭房企，最鮮明的特徵

　　恐怕要數多元化投資、多産業佈局。萬科提出做“城市配套商”，與百度合作進軍網際網路；綠城朝著養老業發展；萬達則早早就已進軍文化、體育、傳媒産業，進入酒店、百貨等行業。

　　而在多元化上最有發言權的恐怕非恒大莫屬。恒大早已在足球上賺了個盆滿缽滿不説，去年“所有”新業務的開啟更是讓人目不暇給：先是進軍現代農業，9月又成立了恒大乳業集團，10月底又高調宣佈咔哇熊嬰幼兒配方奶粉上市；11月以9.5億港元收購新傳媒集團，連續3個月“暴走”跨界的節奏，多元化佈局一覽無余。

　　“房企除了向多元化發展，新型城鎮化催生出來的使傳統住宅開發逐漸轉變為住宅和城市運營雙驅動的模式，也不失為一個好的嘗試”，業內專家表示。

　　中小房企積極謀轉型

　　值得注意的是，在大型龍頭房企積極佈局房地産上下游産業的同時，中小房企則更多地選擇了徹底的轉型，不少公司甚至將全部房地産業務剝離。

　　在業績增長的房企中，蘇寧環球和海德股份是僅有的兩家業績增幅超過100%的公司。蘇寧環球表示，利潤增長主要因為報告期內，因交付週期所致，公司實現結算營業收入較去年同期大幅增長。海德股份方面稱，營業收入的增長主要是本期開展貿易業務增加所致。

　　就在8月5日，海德股份還公佈重大資産出售預案。公司擬將持有的平湖耀江房地産開發有限公司24%股權，出售給平湖耀江的控股股東耀江房地産開發有限公司。一旦交易完成，公司也將基本退出房地産市場，主營業務將只保留貿易業務。實際上，即便是目前業績增幅最高的蘇寧環球，也在積極謀求轉型。公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰略方向以來，便一直積極尋求與相關領域優勢企業合作機會，籌劃推動戰略轉型。

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　　萬科：五大新業務佈局5000億市值

　　在8月17日的萬科中期業績交流會上，萬科總裁鬱亮透露，地價佔同期房價比例高達60%，“進退維谷，不買地，沒地開發；買地，高價地在白銀時代如何經營風險呢？漲房價已不符合市場和顧客預期，可喜的是新的需求浮現。”

　　在鬱亮規劃中，未來萬科萬億市值目標中，傳統住宅銷售業務佔比50%，五大新業務佔比50%，他認為萬科需在五大新業務上積極開拓，最終實現新業務5000億市值。

　　首先是全面拓展物業，希望萬科物業管理中國住宅面積4%。鬱亮表示，萬科物業2015年打造十個合作標桿，外接約6000萬平方米物業項目，外加自有1800萬平方米物業項目，萬科物業面積2015年會增加7000-8000平方米，物業面積增加到1.5億平方米，2016年繼續大規模市場擴張，計劃用託管+收購方式，從外部接受大概1.2億平方米項目，把總量提高到3億平方米，希望到2017年物業面積達到5億平方米，他透露，通過提高業主樓盤存量房溢價，然後融入社區養老、社區醫療等，市盈率就會得到資本市場認可。

　　主幹是物流地産。2015年成立的萬科物流地産發展公司，已經擁有貴陽、武漢兩個項目，萬科物流發展目標是3-5年建成1000萬平方米麵積。

　　新業務教育營地。2015年已經在廣州和深圳開業15家社區營地，年底有6個戶外營地營業，接待量接近2萬，“希望2018年開發150個以上的社區營地，12個以上城市營地，9個戶外營地接待人數超過20萬人次。”鬱亮説。

　　擴張出租公寓業務，主要是萬科驛和萬科派，其中萬科驛放在首位，主要面對是大學畢業生和剛剛來到發達地區的新的移民。這個業務目前已經開業和正在準備開業的業務有9個，總量有1萬間左右，目前已經是行業最高的水準，“當然我們增長速度會遠遠不止在1萬套這個數字上，我們計劃2017年做到15萬套。”鬱亮稱。

　　海外業務。目前為止，萬科共有10個海外項目，6個在美國，3個在香港，1個在新加坡。2015年新增兩個比較重要的項目，一個是曼哈頓西42街的寫字樓項目，與紐約本地開發商Tribeca合作。一個是萬科在香港全資拿了一塊地，即屯門掃管芴住宅項目，是萬科在香港獨立開盤的項目。

　　南方日報記者許蕾