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投資馬來西亞,跟著匯率走

  • 發佈時間:2015-08-03 07:17:00  來源:中國經濟網  作者:夏妍  責任編輯:羅伯特

  

  近年來,海外移民和海外置業成為不少投資者的新選擇,目光也從歐美國家投向了一些亞洲國家。在大力推動“第二家園計劃”、“大吉隆坡計劃”的背景下,以及對林吉特匯率長期將走強的預期,外來投資者再次將投資目光轉向了馬來西亞。

  近期,馬來西亞房産投資熱潮再度被掀起,林吉特匯率走軟吸引了海外買家對馬來西亞房産的購買。

  萊坊駐馬來西亞董事經理沙古南表示,近期一些主要商業房産的投資交易,如Double Treeby Hilton酒店及INTEGRA辦公樓等,已證實此情況。

  沙古南説,隨著國際信貸評級機構惠譽(Fitch)維持馬來西亞長期外幣發行者違約評級在A-及長期本幣發行者違約評級在A,以及上調評級展望至穩定,所以長期來看,林吉特匯率預計將走強,也為海外投資者提供一個重新考慮大馬市場的良機。

  吉隆坡受熱捧

  記者了解到,馬來西亞首都吉隆坡市郊大城堡(Sri Petaling),這個最靠近武吉加裏爾(Bukit Jalil)的城鎮正成為投資新貴。

  據了解,儘管大城堡並不是一個大城鎮,但這裡擁有足夠的設施及設備,包括購物商場恩達廣場(Endah Parade)、環球百貨(The Store)、三星酒店大城堡酒店等,可以滿足居民的生活需求。

  有分析師指出,大城堡位於馬來西亞國內多條大道及主要道路交匯處,可以通過不同的道路及高速公路通往其他城鎮。而且,這個城鎮的大部分住宅都是保衛社區,出入口處設置保安亭,以提高住宅區的安全性。

  中投顧問宏觀經濟研究員馬遙在接受《國際金融報》記者採訪時表示,馬來西亞吉隆坡確實有很多投資優勢:其一,吉隆坡位於馬來西亞半島心臟地帶,地處兩大河流交匯處;其二,作為區域商業和金融中心城市,其經濟貿易活躍;其三,環境優美,東西方文化結合緊密。

  馬遙指出,投資大城堡將會帶來以下回報:首先,沒有印花稅,在購買房産後,將獲得永久業權;其次,資本回報率較高;最後,也有助於獲取馬來西亞長久居留權。“因此,很多投資者選擇在馬來西亞投資”。

  在一位吉隆坡房産開發商看來,馬來西亞的投資環境確實足夠吸引人。“馬來西亞的政治穩定,每年保持5%的經濟增長。加開工來西亞天然資源豐富、公共交通、基建設施、教育、醫療、休閒設備完善、生活水準相當、生活費不高、語言文化特色都非常有吸引力。”

  “這幾年,吉隆坡的房價確實上漲非常明顯。”吉隆坡居民Kesuari對《國際金融報》記者表示,4年前,40平方米左右的房子售價在13萬馬來西亞林吉特(約合人民幣25.2萬元),如今售價達40萬林吉特(約合人民幣65.1萬元),漲幅驚人。

  “相對其他國家10年至15年的慢速成長,馬來西亞的房地産市場成長非常快,特別是新樓盤。”一位當地的仲介商表示,特別是從2008年至今,很多樓盤都在5年以內開發到位,且這些地方消耗的物資也在不斷增長,大致是以前的10倍。

  不過,在當地房地産商看來,高漲幅並不等於高房價。在亞洲,吉隆坡的房價是普遍偏低的,如今這個漲幅,正好説明吉隆坡的房價,在過去多年來都被低估了。

  “不僅是吉隆坡,其實整個馬來西亞的房價在過去都被低估了。”馬來西亞當地的房地産商蔡兆源認為。

  儘管過去5年來,馬來西亞的房價漲幅達40%,然而根據研究統計,馬來西亞房價的世界排名為第99位,當地的平均房價僅是中國台灣地區的1/3。

  國家政策支援

  越來越多的投資者看好馬來西亞地産,其中,國家政策的作用功不可沒。

  “國家政策吸引了更多的資金進入馬來西亞樓市,這對於當地房地産成長有著積極的推動作用。”獨立房地産經紀人Jeff在接受《國際金融報》記者採訪時指出。

  與此同時,多位在馬來西亞曾做過房産投資的開發商證實,過去兩三年時間,有一大批開發商來馬來西亞尋找投資的機遇。開發商們扎堆的原因之一,便是當地政府的大力招商。

  “馬來西亞房地産市場如此火爆,與當地政府的引導有很大的關係。”一位開發商直言。

  Jeff認為,國外的開發商能夠大規模進入馬來西亞投資,政策因素不可忽略。Jeff透露,他認識的幾位中國房地産商,之前都在馬來西亞簽訂了一單或多單投資項目。

  記者了解到,開發商口中的“政策引導”,主要是指馬來西亞政府自2002年以來頒布實施的一系列吸引外商投資的政策。據悉,2002年,馬來西亞政府推出“第二家園”計劃,2009年,這項計劃進一步完善,陸續放寬了簽證和國籍申請等政策。

  中國投資商碧桂園集團相關負責人此前也對外表示,第二家園政策是馬來西亞房産具備吸引力的一個重要因素。在該集團多個馬來西亞房産項目的推廣計劃中,這項政策被頻繁提及,以吸引中國買家的關注。

  除此之外,當地人口增加也是馬來西亞房地産市場大力發展的基礎。2010年,馬來西亞政府宣佈注資1720億林吉特推行“大吉隆坡計劃”,2017年該計劃實現後,吉隆坡的大量人口將會向馬來西亞南部遷移,吉隆坡總人口將從640萬增加到1000萬。

  在開發商們看來,這一計劃無疑蘊含著巨大商機。一位當地的開發商表示,“這將帶動周邊商業環境、公共基礎設施的發展,從而為房地産開發帶來機會。”

  “吉隆坡的大城堡也是依託于這些條件,逐步發展為投資新地段的。”Jeff指出。

  在蔡兆源(音譯)看來,馬來西亞成為投資熱點並不讓人意外,因為近期馬來西亞林吉特匯率下降,在投資者們看來,那就是新的投資機遇也來了。“林吉特越貶值越該買房”。

  蔡兆源告訴《國際金融報》記者,一年來,馬來西亞房價也在穩步上升,作為馬來西亞首府的吉隆坡房産增值潛能更為巨大。

  投資需謹慎

  在分析人士看來,千萬要警惕如今馬來西亞投資“美好”景象背後的風險。

  其中,政策存在的變動可能令投資者略感不安。2014年1月,馬來西亞中央政府落實了外國人購買第一區及第二區住宅産業的最低門檻是100萬林吉特。而在不到一年之後,馬來西亞雪州政府卻再一次將外國人購買當地産業的門檻上調到200萬林吉特,這一舉措當時令發展商和投資者感到錯愕。有人擔憂,未來或許也會針對外國人買房落實一些更為苛刻的條例。

  眾所週知,政策變動一直是海外投資者最需謹慎面對的暗礁,雖然目前吉隆坡聯邦直轄區不受影響,但不代表之後沒有其他州“迫於壓力”出手跟風的嫌疑。

  “外國人在馬來西亞所佔的房地産介於4%至7%,只佔了很小一部分的比例,不過政府卻一直在打擊這一領域。”瑞投咨網負責人對媒體介紹,馬來西亞如此苛刻的置業條件,想必會讓外國投資者望而卻步。

  撇開政策調整因素,馬遙認為,從馬來西亞目前的經濟環境發展來看,如今大規模投資吉隆坡並不是好的選擇。

  “房地産的發展使當地綠化減少,交通擁擠和停車位不足,而且馬航事故使當地經濟受到一定影響。”馬遙認為,當地房産交易量並未呈現樂觀增長態勢,房價上升空間不大。首先,馬來西亞經濟在金融危機後經濟慢慢復蘇,房地産資本回報率增長放緩。

  “與此同時,投資馬來西亞的房地産如今還存在一些匯率風險,人民幣匯率的波動,對房地産投資收益有一定影響。所以我建議,應當在人民幣匯率較穩定,馬來西亞的林吉特升值期間進行海外投資來規避一定風險。”馬遙補充稱。

  在Jeff看來,是否該投資馬來西亞,仁者見仁,智者見智。“我必須承認,由於海外房産投資熱潮掀起,馬來西亞的樓市也並不如早期那樣可以低價買進,高價出手,如今想要在馬來西亞房産市場獲得豐厚的利潤,則需要相當持久的耐心了”。

  不過,在當地房産機構看來,上述原因並不能完全阻止外國投資者投資大馬産業的勃勃興致。最主要的原因是,馬來西亞房地産的價格在本區域中仍是相當低的。而且,利潤與風險是一對“好兄弟”,誰也擺脫不了誰,在全球資本迅速擴張的今天,高利潤面前,有風險是在所難免。

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